我国房地产企业融资方式研究
中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0137-01
融资方式直接关系到房地产项目的融资成本，房地产企业的收益和风险。长久以来，我国房地产企业融资方式比较单一，主要依赖于银行信贷，虽然还存在股权、基金、信托等方式，但这些方式的发展和应用尚不成熟。
近年来，国家对房地产市场的宏观调控力度逐步加强，我国房地产业的融资面临着巨大的考验。因此，发展多元化的融资方式，减少融资成本、降低融资风险已成为企业融资的必然趋势。
一、房地产开发融资的特点
（一）资金需求量大，与金融业关系密切
房地产业的高投资、高风险、高收益特性，使得大多数房地产企业必然选择举债经营。一般情况下，房地产项目70%左右的资金均来源于金融市场，金融市场环境的变化必然对企业的融资产生影响。
（二）作为国家经济主导产业，易受国家宏观调控政策影响
房地产业不仅关系到国家经济的宏观发展和市场经济的正常运行，同时也关系到国计民生，因此成为国家宏观调控的重点。
（三）资风险相对较大，需要多元化的融资方式来分散风险
1、资金风险。房地产业投资巨大，开发周期长，市场波动、物价变动、通货膨胀等因素都会造成资金风险。2、金融风险。金融市场体系尚不健全，对金融市场的高度依赖均加大了金融风险，如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致的融资成本的增加。3、政策风险。国家的宏观调控政策也加大了企业所面临的风险。
二、我国房地产业融资方式及存在问题分析
（一）我国现有的融资方式
自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资是我国房地产业的四大传统融资方式。自有资金一般来源于企业的公积金和企业设立时各出资方投入资金；在住宅房地产中，企业会通过预售商品房和采取楼宇按揭来回笼资金。随着我国金融环境的变化，一些新兴的融资方式如股权融资、发行债券、房地产基金、房地产信托、资产证券化等逐渐发展。
（二）我国当前的融资方式存在的问题
由于我国宏观环境和金融市场的制约、企业自身发展的欠缺加上主导融资方式的单一化，我国房地产企业的融资方式还存在着一些问题：
1、融资方式单一，过多依赖银行贷款。对于企业来讲，银行贷款属于表内融资，另外银行对企业的贷款通常是分期的，银行贷款条件和时间上的限制，加上企业融资对银行的高度依赖，埋下了企业因不能及时融到所需资金而导致的资金断链隐患。2、传统融资方式受阻，融资难度加大。传统融资方式，除自有资金与企业自身经营积累有关外，后三种融资渠道均出现了不同程度的受阻。（1）银行贷款门槛提高。2010年国家三次上调银行准备金率，信贷收紧，银行从自身资金的流动性和安全性考虑，对企业的贷款资质要求更加严格。（2）房屋预售市场惨淡。去年四月出台的“国十条”，以及各地出台的限贷限购政策，使房地产业“量涨价滞”现象严重，房屋预售出现困难，资金回笼受到严重影响。（3）工程垫资明令禁止。工程施工企业的“垫资”一直以来就是国家明令禁止的，虽实际尚有存在，但随着我国市场经济的发展，“垫资”终将退出建筑市场。3、新型融资方式尚未成熟发展，融资风险加大，宏观环境欠佳。（1）新型融资方式应用情况不容乐观。上市融资要求苛刻，中小型企业上市无门；投资基金投石问路，房地产证券化尚未成熟；项目融资的应用也仅处于初步阶段。（2）投资机构不成规模，运营欠佳。国内的投资公司规模尚未形成，技术人才缺乏，管理水平较国外也有很大差距。（3）法律和制度不完善，宏观融资市场体系不健全。商业银行对房地产企业缺少健全的个人信用制度，证券法中没有对国有商业银行金融资产证券化的单独规定和描述，法制不完善和金融市场体系不健全成为新型融资方式发展的障碍。
三、发展我国房地产业的融资方式的策略
（一）企业要积极拓展融资渠道，促使融资方式多样化
1、提高企业自身实力和信用水平，上市融资。企业积极完善相应规章制度，做好人才储备，提高自身的资金实力和管理水平，争取上市融资。上市融资，既可以在国内首发或买壳上市，也可以海外买壳上市。2、组建房企动态联盟，多家企业合作投资。组建动态联盟，缓解自身资金压力，共担风险，共享收益。3、利用资产证券化（ABS）融资的优势，降低融资成本。ABS属于表外融资，可以改善资产负债表，减少流动性风险，同时资信等级的提高可以减少筹资成本、增加融资的成功率。4、合理采用其他融资渠道，提高融资成功率。房地产资金信托融资是近期中国最活跃的融资形式，也可以选择收益预期稳定的项目进行项目融资。
（二）发展投资机构，培育多元化的融资主体
多样化的融资方式必然要求管理完善的投资机构来支持。当前我国已经出现了诸如企业年金、社保基金、证券投资基金、境外基金等各类机构投资者，初步呈现出多元化的格局。机构投资者既可以以股权或债权的形式直接投资于房产企业或房地产项目，也可以间接投资房地产相关的金融产品。
（三）政府建立和健全相关法律制度，营造良好的市场环境
政府要利用其行政和法律手段制定和完善房地产业的法律法规体系，对新型融资方式的组织形式、流通转让、资产组合以及收益来源和分配等制定出严格的规范，完善金融机构投资房地产的政策体系，加快建设商业信用制度和信贷征信平台，用一套系统完整的法律和制度体系，营造起良好的市场环境，为我国房地产融资方式的多元化发展提供坚实的后盾。
当前房地产企业面临着更加严峻的融资环境，传统融资方式应当力求在操作方法上有所突破，而从长远考虑，不断完善宏观的市场环境，发展新型融资方式，构建多样化的融资渠道是必然的趋势。
