浅谈商管公司财务审计注意要点
财务经营审计对于商管公司除了分析一般性的指标外，特别需要注意分类自营、租赁、联营的经营方式，另外对广场或商场内场地租赁，广告租赁等要点。因商管公司的经营独特性，未接触过商业管理运营模式的人员，对具体的关注点可能考虑不到。本文浅谈五项一般商管公司都会遇到的情况，并且都存在于有待监督和忽视的事项。
一、自营、租赁、联营方面的关注点
（一）自营方面
商管公司自己采购和销售的方式，审计时需要关注自营的存货进销存情况，并且对自营的经营情况进行分析。自营专柜的销售人员从法律关系上，应隶属商管公司工作人员，工薪成本应做考虑。自营专柜的水电成本，均应纳入审计自营经营情况范畴。
（二）租赁方面
租赁就不需要商管公司自己采购和销售产品，商管公司每月对其进行租金收取就可以。并且租赁的水电费，应由商管公司收取，但这部分费用只是代收，不能纳入公司收入。
（三）联营方面
商管公司联营方式是采用比较普遍的，商管公司和商户联营，由商户自己采购，商户委托商管公司代为招聘人员进行销售，商管公司代为管理并收取联营扣点。这个扣点一般都有合同约定，审计时需要查看具体的约定。另外，联营的销售产品成本，不属于商管公司成本范围，销售产品收入，只有扣点数为商管公司的收入，其他不能纳入。这里的人员工资是商管公司从收入中扣减，代发给销售人员，并且水电成本均还属于商户自己。
二、场地租赁方面的关注点
场地租赁可能会产生小金库的现象，每次金额较小，但是次数较多。场地租赁主要指商场外的广场和商场内的公共场地，例如外广场的临时帐篷展位、场内的隔断展位、场内的长期展台、儿童电动玩具和体重称等，这类情况需要现场去检查了解。对于前期已经租赁过的，建议对人员进行走访，甚至调阅各个时间段的监控视频以确定存在性。
已场地租赁柜台方式，主要是存在于商场内部的公共区域，商场的公共区域闲置面积较大，并且租赁后不会对商场内部环境造成影响的部分。租赁一般是长期的，这种一般都会签订租赁协议，对于该部分的租赁同样需要审计人员现场去考察，实地查看公共区域租赁有几家，并且面积一般多大。比对协议内容，比较之间的差异，避免漏收入或租赁不合理的情况。
三、停车场收入方面的关注点
停车场收入主要是需要确定存在性，如果未有开票情况，那停车场收入就可能存在未全面纳入计算。这方面的核实，可能只有依靠停车场收费系统来确定了，收费员按系统提示收费并抬杆放行，对进出车辆进行数据分析处理。审计时需要对系统进行测试，了解系统的操作原理和实际使用正确性，并对可修改系统权限人进行甄别，降低该方面的风险发生。
商管自有车辆一般在停车场是免费的，那么需要了解自有车辆的车牌号，核对系统免费信息。对于商管工作人员的车辆需要参考公司规定，确定是否免费，并做记录。
四、广告租赁方面的关注点
广告租赁也是商管公司的一项重要收入，存在两种形式的，一种为把广告位和大屏幕直接租赁给广告公司运营，另一种是自己拥有广告发布经营许可，由商管公司自行经营。两种方式，不论哪种均会有业务收入存在。也是商管公司财务审计中需要格外关注的方面，可能存在收入的不完整性。针对该种情况，建议查看具体的广告租赁合同，并且现场查看广告位和大屏幕广告视频，核实广告发布的具体情况。另外大屏幕广告的电费因根据广告租赁合同的约定，确定具体属于哪方的成本。
五、大量现金方面的关注点
商管公司存在集中收银的情况存在，对大量库存现金有要求，主要是为了商户的找零使用的。每天对联营的可能会存在收银箱封存和现金缴纳银行的情况，需要重点关注该方面。除现金进行突击盘点外，对于现金的记账录入情况建议比对具体操作流程核对和观察，可能存在隐藏收入的情况。
现金方面除联营、自营外，现金纳入公司管理的情况。还有一类属于商户租赁换零钱的情况，这类情况需要进行控制，非商户租赁不允许来换零钱。商管公司的大额现金是到当地银行备案过的，目前大多数企业的操作方式，银行请保安公司每天运送存款。零钱是有限额的，不得提供给非商管经营范围的企业。另外，换零钱的窗口需要进行查看，是否符合现金管理规定，人员进出是否登记，监控视频是否齐全，对于窗口内的现金存储金额限制是多少，都需要审计人员进行勘察。
六、结束语
商管公司的财务情况，跟其他类型企业存在很多不一样的地方，许多的经营情况和盈利点需要进行账实核对，经过分析很多需要利用辅助资料（如合同）和现场勘察进行，主要是因为商管公司经营性质所决定的，商管公司是商户管理服务机构，服务和管理是它的盈利方向。而对该类型企业的运营模式必须深入了解运营管理方式，并熟读各项协议规定，除需要依据财务部门提供的财务资料外，还需要商管公司运营部门的配合。只停留于财务数据审计，是没有办法完整的反应商管公司财务经营状况的。
