个人住房贷款风险与对策探讨
出处：论文网
时间：2006-10-16
摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。
关键词：个人住房贷款；风险、对策
一、引言
随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
关键词：个人住房贷款；风险、对策
一、引言
随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
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