我国房地产金融发展空间分析
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来 15 年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1 、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察 1970 年、 1980 年、 1990 年和 1995 年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在 20% — 30% 之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在 15 — 19% 之间，距离欧美主要国家 20 — 30% 的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在 GDP 中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2 、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在 10% 以上，部分国家和地区甚至达到 20% 以上，而且增长时期较长，一般都在 20 年以上。美国住宅信贷 50 年增长 100 倍，年均增长 9.86% ；日本房地产信贷 25 年内增长 10 倍，年均增长 10.3% ；澳大利亚住宅信贷 20 年增长 18 倍，年均增长 16.4% ；英国个人住房信贷 25 年内增长 47 倍，年均增长 22.5% ；香港住宅贷款 10 年内增长 4.3 倍，年均增长 18% ，新加坡房地产信贷 15 年内增长 6.7 倍，年均增长 23.6% 。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展， 90 年代房地产信贷数量甚至超过 80 年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷 2004 年同比增长达到 36% ，房地产企业开发信贷 2004 年同比增长维持在 17% ，增长最快的 2003 年达到 49% ；房地产 ( 企业 + 个人 ) 信贷的同比增长 2004 年为 29% ，增长最快的 2000 年达到 61% 。
3 、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国 3.5 ： 1 ，德国为 1 ： 1.4 ，日本 1 ： 1.2 ，韩国 1 ： 0.91 。
近 20 年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至 2002 年，该比值达到 1 ： 2.75 。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。 1970 年， Ginnie Mae 首创 MBS ，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。 1991 年 MBS 市场规模超过公司债券市场。 1999 年， MBS 市场 ( 余额 33342 亿美元 ) 为又超过了国债市场 ( 余额为 32810 亿美元 ) ，成为名副其实的第一大市场。 2001 年年底， MBS 余额为 41255 亿占总债务余额的 22% ，而作为第二大市场的国债市场只有 16% 。 2001 年美国 MBS 发行量达到了 16.683 亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。 1986 、 1 987 两年发行的资产支撑证券总量仅为 1 7 亿美元，到了 1994 年，当年的发行量就达到了 120 亿美元； 1996 年达到 300 亿， 1997 年 454 亿， 1998 年 466 亿， 2000 年则为 924 亿，而在 2001 年 MBS 的发行量 369 亿欧元，比上年全年发行量增长了 18% 。
日本的证券化在 96 年以后得以迅速发展。 98 年 (125 亿美元 ) 、 99 年 (232 亿美元 ) 的增长率都达到了 100% ， 2000 年达到了 30% ； 2001 年的发行量达到 3.2 万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如 2000 年 3 月末，日本的三菱银行的 MBS 余额有 6800 亿日圆；日本住房金融公库 2000 年有 500 亿日元来自于贷款证券化， 2001 年计划证券化规模为 2000 亿日元， 占计划发行债券的 36% 。
澳大利亚房地产信贷证券化率从 1 984 年不足 1% 增加到 2004 年的 23% 。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从 1984 年的 300 万增加到 2004 年的 1260 亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去 30 年间，房地产信托 (REITs) 公司数量增长了 5.35 倍，市场价值增长了 103. 7 倍。如下图所示， REITS 和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
