商业企业场地整体租赁筹划案例分析

    3、按资产年折旧比例划分租金（按直线法计算、不计算残值）。房屋使用年限25年，每年的折旧额为360万元；设备使用年限6年，年折旧额为500万元。

    以年折旧的比例划分，房屋年租金为：1000／（360＋500）×360＝419（万元）；设备的使用费为1000－419＝581（万元）。这样虽然使设备的使用费远远大于按价值划分的金额，但该方案产生了新的问题，即：此次租赁行为产生的主导因素是房产，而不是设备，但以上划分租金的办法却导致了房产价值大收益却低，极容易让人理解为通过转移房产租金而逃避房产税。

    由此看来以上几种方案均难以解决实际问题，A企业不得不重新考虑。由于房产税的税率较高，所以如何合理地降低房屋的租金应是方案得以实施的关键。从这个角度出发，并通过与B企业沟通协商，A企业最终提出了一个新的设备出售方案。方案改进后，A企业将楼内计算机及其他设备一次性出售给B企业，出售价格经双方协商为1800万元，在合同签定后先支付900万元。租赁期满后，现有设备基本已到期，如B企业不再租赁，不得拆除设备。由此租赁合同变更为纯粹房产租赁，年租金为640万元。

    经过变更合同，A企业承担的税金如下：

    房产税＝640×12％＝76.8（万元）；

    营业税＝640×5％＝32（万元）；

    附加税＝32×（7％＋3％）＝3.2（万元）

    共计112万元。

    由此出售设备比整体租赁年节省税金63万元，而B企业的5年总支出（不考虑折现问题）共计5000万元。与最早的整体租赁租金相同。

    在该方案中，签订房屋租赁和设备出售合同应特别注意各自的独立性，经营期满对设备的处理方式、设备出售的付款方式等对合同的界定有重要影响，所以应从合同上严格规范出售行为，避免出售行为被税务机关认定为变相租赁。此外，本案例中设备的使用年限和租赁期相同，基本不存在租赁到期后资产的再处置问题。如果设备的使用期限较长，采用设备出售的方式还会涉及租赁期结束后资产的处置问题，应综合考虑。另外本案例属于大面积营业场所的整体出租，出租方的选择余地不大，如属于小面积出租或在市场较成熟、规范的地区，在客观上有可参考的市场价格，也可以将房产、设备分别租赁。

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