房地产行业调控政策体系运行机制研究
一、 引言
为引导房地产行业健康发展，消除房地产行业快速发展对国民经济的负面影响，中央政府出台了一系列调控政策，由此构成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。这一政策体系运行的有效性关系到调控政策目标能够顺利实现，因此，对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析，有助于更为准确地判断房地产政策的执行效果，以便为房地产行业调控政策的有效制定和实施提供一定的决策参考。
二、 房地产行业调控政策体系的构成
房地产行业调控政策体系由行政政策、经济政策和引导政策三个部分所组成。
1. 行政政策。
（1）行政管理政策。行政管理是指行政组织和机构运用国家权力对社会公共事务进行管理的活动，主要包括常规性和非常规性两种政策。房地产行业常规性行政管理是指通过对房地产产权产籍的管理来参与调控，规范房地产市场交易秩序，保障房地产交易相关各方的合法权益。土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审查企业资质、投资审批程序等，完善行政监管制度。房地产非常规性行政主要是指在某些特定时刻对房地产市场的价格、主体行为或发展环境进行直接干预，如限价政策就是对房地产价格要素的直接干预。
（2）总体规划。从严格意义上说，宏观管理部门所编制的行业总体发展规划并不属于行政政策，但由于这些规划往往体现了相关部门的发展意图，具有政策导向的作用，因此具有行政政策的效果。总体规划主要是通过中长期规划和年度计划两种方式参与房地产调控。政府根据房地产行业的特点、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划，中期规划是长期规划的子规划，属于阶段性规划。年度计划主要是政府根据上年的房地产行业发展情况和对本年度的预测制定年度信贷计划和年度建设用地计划，间接影响房地产开发的结构和规模。计划手段缺乏灵活性，需要配合其他手段共同使用。
（3）专项规划。专项规划主要是指地方政府制定的国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以解决特定问题的专门性规划。这些规划的出台确定了城市健康发展的方向和总体框架，地方政府也会按照这些专项规划的要求，根据当地房地产市场的供求情况对房地产开发项目进行审批。因此，房地产行业的专项规划对于政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要的作用，因此也是房地产行业调控政策体系中的重要组成部分。
2. 经济政策。
（1）财政政策。财政政策是政府通过税收和财政支出调节总需求。我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。房地产税收政策通过调整房地产企业和住房消费者双方收益水平，影响企业供给和消费者需求的决策行为，调节房地产市场的供求关系，进而影响房价。房地产税收政策主要在开发阶段、持有阶段和流通转让三个阶段影响房价。在开发阶段，当税负增加时，房地产企业开发成本增加，房屋供给降低。反之，当税负减少时，房屋供给增多。在持有阶段，税收政策通过调整税负影响房地产收益，进而影响房地产需求。当税负增加时，房产收益率减少，抑制房地产投资热情，居民购房需求降低。在流通转让阶段，税收政策主要是调节税负抑制房地产投机活动，通过打击过度炒房和房地产投机活动影响房价。
（2）货币政策。货币政策是指政府或者中央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具来影响经济活动的各项措施。货币政策通过控制货币发行量、控制房地产行业投资规模和控制房地产信贷总规模来影响房地产市场。
货币政策对房地产市场进行影响主要取决于房地产开发商和住房消费者对银行贷款的依赖程度。货币政策主要是通过利率、银行信贷两种渠道调节房地产市场。我国房地产企业50%以上的经营资金来源于银行信贷，大多数消费者的购房资金也主要来自于银行的住房抵押贷款，所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程度比较高。当银行银根松弛、利率较低时，企业资金成本降低，房地产企业投资力度会加大，房地产供给会相对增加；另一方面，利率较低时也会刺激居民购房，房地产需求也会扩大。相反，当银根紧缩、利率较高时，企业资金成本提高、所获利润降低，房地产企业的投资就会相应减少；另一方面，居民会把资金存入银行，获得利息收入，并且利率高时购房会增加居民还贷压力，因此，利率提高会抑制居民购房欲望，房地产需求下降。因此，货币政策主要通过调整房地产市场供求关系影响房地产价格的。
（3）土地政策。土地政策主要包括如下三个方面的内容：
①控制土地供应数量。政府通过掌控土地一级市场和二级市场上土地增量和存量的供应权，将土地投入市场，以此控制房地产开发的规模和结构，即通过控制土地的总供给量参与调控。政府出让城市土地按方式可以分为划拨、协议、挂牌、招标和拍卖，其中招拍挂方式是地方政府土地出让的主要方式。
②确定土地价格。土地是房屋建设的基础，土地成本在房地产产品建设总成本中占有极大比重。从成本角度看，建筑材料费、人工费和机械费等费用上涨会短期造成住宅价格上升，但随着人们收入水平提高和其他生产要素供给增加，且材料费、人工费和机械费等费用不会超出社会物价涨幅太多，因此土地价格的持续增长才是住宅价格上涨的关键因素。同时，土地的价格也会在很大程度上影响到地方政府的财政收入。
③优化土地供给结构。政府运用土地政策调控房地产行业的途径已经从重点控制土地供应数量、土地价格渐渐地转到重点合理控制土地供给结构。目前，我国部分地区普通住宅需求旺盛，甚至达到供不应求的程度，但是别墅、高档商品房和写字楼的空置率却非常高。针对这一情况，国家已经出台政策要求优化房地产行业开发用地的供给结构，即在出让土地时对于土地的使用用途进行甄别，调整不同用途土地的供应比例，对于用以解决群众基本需求的土地开放项目予以鼓励，优先满足普通商品住宅的用地供应，限制别墅、高档商品房和写字楼的建设用地供给数量。 3. 引导政策。一般来说，房地产行业调控的引导政策主要包括信息引导、舆论引导以及对相关主体的行为引导三种。
（1）信息引导。信息对房地产市场主体的决策具有前导性作用。信息引导主要是通过公开房地产市场相关信息，如房地产成交价格，土地出让的数量、结构和价格、住房信息登记等。通过这些信息的公开，尽量缩小政府、企业和消费者三者之间信息不对称，从而对房地产市场进行调控。
（2）舆论引导。房地产行业调控中的舆论引导主要包括两个方面。政府通过媒体，传播房地产行业调控方向的相关信息，通过形成舆论压力，一方面影响房地产企业的经营活动，另一方面也引导房地产行业的需求者形成理性的住房消费观念。
（3）行为引导。政府通过对房地产市场主体（如房地产开发商、消费者、材料供应商和各级房地产主管部门等）的不规范行为进行警告、教育，使房地产市场能够健康、有序发展。
三、 房地产调控政策体系运行的影响因素
1. 宏观经济环境。政策是依托环境为载体运行的，政策不能脱离环境而单独作用，政策工具的执行效果在很大程度上取决于政策应用的具体环境。政策与环境之间相互作用、相互影响，分析房地产调控政策的有效性离不开我国的宏观经济环境和社会环境。由于我国经济发展速度较快但市场化程度较低，市场经济体制尚未完全健全，宏观经济环境与发达国家相比具有很多独特之处。宏观经济的运行环境和制度环境能够在很大程度上决定房地产调控政策体系运行的有效性。当调控政策不能适应宏观经济环境变化时，政策有效性就会大大降低。因此，在设计房地产行业调控政策时，应当对宏观经济环境予以考虑，以便降低由于外部环境的制约而对政策执行造成的影响。
2. 调控目标。调控目标是调控主体通过运用调控工具所要达到的效果。政府对房地产行业调控的目标是多重的，根本目标是满足人们的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引导房地产业健康发展的同时也要促进经济的发展、维持社会稳定、保护生态环境。近年来我国房地产调控目标一直围绕这四项内容展开，但是对目标的优先排序和重视程度稍有不同。在多重调控目标的指引下，政府出台的房地产调控政策具有阶段性和目标多元化的特点。也就是说，在不同阶段，政府制定房地产调控政策目标不同、目标多元化程度也不同。
我国房地产行业调控的长期目标是实现“居者有其屋”，即房地产行业发展与国民经济发展相适应；短期目标则是维持房地产市场产品价格稳定、控制房地产泡沫。现实目标是促进房地产市场产品供求总量均衡和房地产市场产品结构平衡。由于调控目标所具有的的多元性，而不同目标的实现有需要不同的政策工具的支持，因此房地产行业调控政策体系在运行时就需要考虑多种目标以及所需要的政策工具。由于调控工具不同、政策自身内容各异，房地产调控政策实施的效果也不尽相同，因而就会对政策体系的有效运行产生影响。
3. 政策设计。房地产行业调控政策体系的运行，还要受到体系内政策的科学性与合理性以及不同政策之间协调程度的影响。
（1）政策设计的科学性与合理性。政府在制定房地产调控政策时，往往会对政策的科学性与合理性进行考虑，避免一项政策过度频繁、反复地使用，尤其是行政命令类型的政策工具。因为行政命令型政策工具虽然能快速、有效的达到政策预期效果，但是过度使用会带来市场失灵的风险。政策具有时效性和滞后性，从政策的制定、实施到发挥效用都需要一定的时间。如果各级政府在制定调控政策时没有注意到政策执行过程中的时滞性，就有可能影响到政策体系的运行效果。
（2）调控政策之间的协调程度。调控政策之间的协调主要是指不同政策之间是否存在冲突、执行过程中是否存在矛盾的地方。政府在制定调控政策时，需要考虑到政策工具之间的冲突性和摩擦性。当选用的政策工具之间的冲突性和牵制性，不仅会增加政策运行成本，也会削弱政策的实施效果。
政策的有效性与政策的科学性、合理性密切相关，与政策工具之间的协调性紧密相连，实行科学的、合理的、灵活的调控政策有助于提高政策有效性。政府部门应该制定科学、合理并兼备规则和灵活性的调控政策，以解决政策可信性和滞后性问题。
4. 地方政府的政策执行程度。在制定和实施房地产调控政策过程中，中央政府和地方政府分别扮演不同角色。中央政府制定统一的房地产调控政策，对全国范围内的房地产市场进行整治、规划。地方政府主要是执行中央政府制定的各项房地产调控政策，并负责本地区房地产市场的调控。地方政府是调控政策的执行者，在房地产调控中发挥着重要作用。地方政府执行房地产调控政策的力度和态度，直接影响政策实施的有效性。当地方政府采取积极的态度、高度执行政策与采取回避、不积极的态度、消极的执行调控政策时，会取得明显不同的效果。另外，由于中央政府出台的许多房地产调控政策是应急性质的，具有一定的时效性，需要地方政府及时、有效的落实这些政策，过度拖延的话会致使调控政策丧失效力，影响调控政策的运行效率和有效性。地方政府作为本行政区域内经济和城乡事业的管理者，如果其态度不正确，会严重影响房地产行业调控政策的效果甚至产生干扰作用。
四、 房地产调控政策实施路径
1. 行政手段实施路径。在我国房地产需求市场上主要把消费者的住房需求分为投资需求和刚性需求。投资需求的消费者所购买的房屋不是用来自住，而是炒房投资的一种方式。刚性需求的消费者购房是用来自住的。我国政府在运用行政手段时经常以行政权力为依靠，通过限制房产价格影响，影响房地产开发商的房屋供给量和购房者的房屋需求量，然后通过房地产市场的供求关系调节房地产开发商的开发行为和消费者的购房行为，进而达到调控房地产市场的目的。
限制房价政策出台后，开发商和购房者会根据确定的房产价格进行决策。限价政策虽然打击了房地产开发企投资的积极性，进而减少房地产行业的供给，但由于刚性需求的存在和投资需求的旺盛，限价政策反而进一步放大房地产市场的供需缺口。对于投机购房者，由于房屋价格的确定，购房后并将其转卖所获得的利润就会减少许多，因此，投机购房者的购房需求会大量减少，而自住购房者的购房需求会相对增加。
2. 经济政策实施路径。政府在房地产行业调控中所使用的税收、货币以及土地政策，都属于诱导性政策工具。诱导性工具的特点在于它是通过利益引导消费者使其行为达到政策目标，而不是通过强制性的规定或者限制消费者的行为。经济政策直接影响房地产开发商和购房者，影响他们的心理活动。当经济政策出台时，房地产商和购房者都会根据已掌握的信息、经济政策、和相互的心理活动进行综合判断，通过综合判断形成对未来房地产形势的预测，进而影响他们的行为决策。根据预测结果，开发商拟定投资计划、调整投资结构，购房者实施购房计划。开发商的投资倾向和购房者的购房意愿，形成了由房地产市场上的供给和需求共同决定的供求关系。而这种供求关系是影响房地产行业发展的重要因素，房价随着供求关系上下波动（如图3）。
