关于保障性住房政策的探讨
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2306-1499-（2014）11-0001-01
1.保障性住房政策实施运行的实践
1.1我国保障性住房政策的主要运行体系
目前，按照土地分类标准来看，保障性住房包括：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、中低价位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。公共租赁住房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。限价商品房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。中低价位、中小套型普通商品住房：是一种严格限制房屋建筑面积低于90平方米，房屋出让价格低于市区平均价格的商品房。
1.2我国主要保障性住房政策的演变
我国主要保障性住房政策的演变主要分为四个阶段：福利分房制度阶段、住宅私有化与福利分房制度并存阶段、取消福利分房与住房保障收缩阶段、住房保障政策调整阶段。
福利分房制度阶段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城镇居民职工从单位获得的分房；住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消；取消福利分房与住房保障收缩阶段（1998-2007年），主要包含三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房，二是为中低收入家庭提供的经济适用房，三是面向中高收入阶层的商品房，该阶段将之前为大部分人提供经济适用房的政策逐步废弃，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；住房保障政策调整阶段（2007年至今），2007-2010年，调控房地产市场，重新重视住房保障问题，住房保障政策调整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基础上，加快推进保障性安居工程建设力度，2010年至今，加大房地产市场调控力度，加快住房保障步伐，此阶段的保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。不仅首次纳入“公共租赁房”，而且公共租赁房即将成为未来住房保障的主体。中低价位、中小套型普通商品住房现阶段也纳入到了各地保障性住房考核体系。
2.“收租”制度运行实践的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指国家政府行政机关动用国家优先购买和租赁权力，对流入房地产市场的房地产使用权进行购买或租赁，通过市场化运营后作为储备用房的过程。
“收租”是地方政府和房产部门顺应“经营城市，经营房产，保障居住，保障发展”的需要所进行的我国保障性住房制度创新的一个重要成果。 通过实施“收租”，在缩减地方财政支出，发挥城市基础设施建设效率，提高房地产市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。2007年以来，国家住房保障政策处于调整和铺开阶段，房价不断上涨和城市建成房屋空置率居高不下成为制约社会公平的一大顽疾。国家在2010年适时提出了配建1000万套保障性安居工程。这个过程中，一方面是政府的行政干预不断加强，另一方面对薄利或无利可图局面，开发商对保障性住房热情不高，政府只能以其他优惠政策扶持，这就更增加了投资成本和投资风险。
“收租”制度的特点主要包括：实行市场化运作，“收租”制度的实施主体是专门的收储中心，其具有独立的法人，并有独立的财务系统，并可承担政策实施的金融贷款资格；以非盈利为目的，受托于政府对市场上空置的、即将出租或出售的房屋进行收租，并以无偿、收取收租价格或低于收租价格（主要用于偿还银行贷款利息和投入租售房屋装修）提供给保障房申请者；采取政府补贴运行，政府将投入保障性住房资金补贴“收租”，满足保障房需求；受行政主管部门监管，“收租”制度实施每个环节都收房产和土地等部门的多向监管，防止腐败滋生；“收租”房屋定价进行严格评估，对于“收租”的每一套住房，收储中心将委托专业的评估机构对其租金或售价进行评估，减少浪费性支出；租期稳定、租金有保障，人民群众降幅与房源租给政府的接受度高。
2.2“收租”制度实践
江苏省常州市在保障性住房政策中践行了“收租”这一保障方式，通过实际运行，证明是一条可以深入发展的道路。而且运用此方案有以下优点：
第一，提高了保障供给效率。“收租”制度的实施运行机制为深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平台，政府与申请保障人成本均大幅下降。成本下降为扩大保障范围和提高保障供给效率提供了有效支撑。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群众将房屋租给政府，登记符合保障房“收租”条件的房源2000多套，已落实房源1500多套。同年，该市已有三批、共700多户家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式创新。在建设服务型政府工作中，保障性住房政策的实施运行通过政府担保、市场运营等创新方式，推动政府管理结构向社会化转变，改变了保障性住房供给结构，全面提升了政府的社会管理和公共服务能力。
第三，初步形成了多主体建设运营机制。坚持政府主导、社会参与、市场化运作的原则，支持和鼓励各地积极探索多渠道、多主体、多方式投资建设经营保障性住房。“收租”制度成为现阶段保障性住房工程建设全面完成的有效手段之一，得到了相关政府职能部门的认可和大力推广。
另外，“收租”制度也有一些缺点。首先是主体不明，房屋收租最终应该由市场来做，应该是企业行为，但目前仍以政府为主题，成立的收储中心和城市开发公司却是企业性质，在具体实施过程中，主体不明，管理容易造成混乱；其次是金融风险提升，在“收租”融资过程中，政府充当担保人，一旦收储中心和城市开发公司出现财务危机，势必为银行带来成倍投资风险，甚至于产生呆账、坏账；第三是法规建设滞后，现行“收租”制度都是以规范性文件形式出现的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束，工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。
3.展望
本文研究的“收租”制度，是公租房和廉租房的具体衍生，是对保证性住房政策的有益探索。我国保障性住房建设才刚刚起步，在政策执行中避免不了的会出现一些漏洞，产生与初衷不一致的结果。但保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题是十分重要的，是不可忽略的正确举措，这就要求我们在建设过程中及时发现问题，结合我国实际情况制定出正确的解决方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现居者有其房的目标。
