关于镇江房地产行业宏观调控政策的思考
中图分类号：F127；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-02
受2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价持续下跌。为了扭转局面和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象，从2009 年下半年开始，房价不断攀升，增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010 年开始连续出台房地产调控政策（表1）。根据国家宏观调控的政策规定，镇江市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。首先，国家在2010年出台的限购政策殃及二、三线城市。国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出“已实施住房限购政策的城市要严格执行其相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。其次，镇江在2011 年7月提出镇江市拔尖人才可享补充公积金。该政策可以直接降低了拔尖人才的公积金贷款还款压力，将会直接提高这部分人的购房能力，这一政策的偏向和扶持也会相应增加房地产的购房客户量。同时在2011年11月，镇江市住房公积金贷款新政出台，每人可贷30万。公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。综上所述，从2010年至2013年间，镇江根据国家房地产调控政策的要求，制定了相应的镇江细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那么，不断升级的房地产调控政策是否有效？对镇江地区的房价是否有影响？
表1：2009-2013年政府出台房地产调控政策
年份 出台政策
2009 国四条
2010 新国十条
2011 新国八条
2012 限购、限贷、限价、加大保障性住房建设
2013 新国五条
一、房地产调控政策对镇江房价影响的三个阶段
国家在2009 年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始镇江地区的房价出现了回升， 2010年的房价始终处于惯性上升状。在2010年4月“新国十条”政策开始实施，拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至今，每年都出台新的调控政策。从政策调控对房价影响的数据来看，可以分为三个阶段：第一阶段：调控政策使房价飙涨阶段；第二阶段：调控政策使房价平稳阶段；第三阶段：房价出现小幅上涨阶段。
首先，调控政策使房价飙涨阶段（2010年6月-2011年1月）。究其原因，是因为自国务院连续出台了“新国十条”、金融、首付比例等遏制房价快速上涨的调控措施，房地产市场随即发出了连锁反应，因为存在着“上有政策、下有对策”的情况，房产交易中的促销招数层出不穷，不断扰乱政府对房地产行业的调控政策。最主要原因还是因为政策压制了一部分的需求，多数以刚性需求为主，其在观望了一段时间之后，发现房价没有像政策预计的那样下降，在这种前提下，很多购房者都等不及便陆续进入了市场购买房产，因此房价飙涨是必然发生的。
其次，调控政策使房价平稳阶段（2011年1月-2012年12月）。国务院1月26日出台房地产市场调控“新国八条”5天后，江苏便下发了贯彻落实“新国八条”的江苏细则―《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。该细则提出继续增加土地有效供应、认真落实保障性住房建设、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房。江苏细则同时抓住了供给和需求两方面，这与过去偏重控制需求有所不同。主要体现在一是保障房供给，二是中小套型普通商品房的供给。这一政策的落实是房价在201101-201212年较为平稳的主要原因。
再次，房价小幅上升阶段（2013年1月-2014年7月）。房地产调控政策“新国五条”出台不到两个月，国家统计局发布数据显示：3月份全国70个大中城市中68个城市房价环比均出现上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价涨幅再度居前。造成这一阶段房价小幅上升的原因主要有以下两个方面：一方面，需求集中释放是推动房价上涨的主要原因。潜在购房者对于房地产市场预期悲观，担心购房成本进一步增加，因而急于入房市导致需求集中提前释放，根据经济学原理：需求大于供给，从而助长了房价的小幅上涨。另一方面，新宏观调控政策引起购房者的恐慌。13年3月，史上最严房地产调控政策得以实施，但史上最严政策中关于二手房征收差价20%的个人所得税的政策却引发了市场的恐慌情绪。该政策意味着如果史上最严政策落地，购房者将面临增加20%的购房成本，所有的税费都转嫁给了买房。所以在该政策还未正式实施之前，也使得市场上出现了集中买房的局面。以上情况表明2013年开始房地产调控政策已经无法遏制房价的上涨，反而成了房价上涨的助推器。综上所述，虽然政府从2010年至2013年的房地产调控政策在不断升级，但是对抑制房价上涨的作用却并不明显。从镇江市200907-201407房价数据（图1）来看，房价仍然保持着稳中上升的趋势，似乎再次陷入房地产宏观调控“越调越高”的怪圈中。那么，房地产宏观调控对房价影响作用局限性的原因是什么？房价能否摆脱“越调越高”的困境？
图1 200907-201407年各月份镇江房价走势
二、房地产调控对房价影响具有局限性的原因探析
1.当前房地产的调控对象出现了偏差
从近几年来房地产宏观调控政策效果来看，房地产调控的目标是正确的，其限制了房地产的投资性行为。但在政策制定和执行时，没有考虑房地产市场面临的复杂局面，政策往往限制了“房地产刚性需求人群”的购房需求，这种偏差主要表现在两个维度：第一，宏观政策只重视对总需求的调控，而对总供给调控不足。从当前的房地产调控政策看，调控的主要手段是限制购房条件、金融等组合政策来遏制房地产市场需求。但遗憾的是政策实施后并未对投资需求和刚性需求进行划分和区别对待，导致政策调控对象不清晰。其次，金融政策调控对刚性需求人群的误伤。房地产宏观调控的金融政策大体是通过提高利率和限贷的方式进行，这一点容易误伤刚性需求人群。因为对于投资性需求的人而言，大多的是通过全额付款的方式进行交易，较少有通过贷款方式购房。而对于刚性需求人群来说，大多是通过贷款方式进行购房。而提高利率和限贷的做法只会加重刚性需求人群的购房负担，而并不能达到大力打击投资性购房的效果。 2.保障性住房建设和分配政策不够完善
在我国，社会保障住房指政府投资收购或兴建的，限制建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质或特定用途的住房，主要用来满足中低收入家庭的住房要求。社会保障房建设的存在是住房保障体系得以发挥的基础，而比社会保障房建设更为重要的是社会保障房的分配。如若不严格规定分配标准，及时做好监督和处罚制度，从而让许多不该享受社会保障房福利的群体得到社会保障房，这主要是源于对分配政策实施过程的监督不力。社会保障房中问题最为复杂的是经济适用房，我国经济适用房经过近几年的实践，暴露了很多问题，主要表现在受惠对象模糊以及面积失控。这些都源于对中低收入标准的界定和各级地方政府的标准未能统一。同时经济适用房分配过程中存在的腐败问题，更使得经济适用房成为握权者取得个人利益的利剑。
3.市场对于房地产调控政策信心不足
对房地产调控效果的调查数据显示：仅2成人认为调控政策有效，近8成人对调控政策效果表示怀疑，甚至有近4成人认为房地产新出台政策而缺乏新意，无任何效果。不仅买房者对房地产政策信心不足，连市场中的卖家对调控政策效果也不以为然。即使是在调控不断升温、持续加强的情况下，投资者仍然可选择转售为租的举措，获取更长期的收入，等到市场较为乐观的情况下再出售房地产。对于早期投资者来说，购房成本非常低廉，在租金不断提升的当前，通过租赁也能获取较高收益。在一项调查中有投资者表示即便是房价下降80%，对其而言也仅是回到5年前的成本价，无任何损失，他同时也表示房价以这种速度大跌的概率几乎不会发生。
4.房地产市场仍然处在“上有政策、下有政策”的局面
目前，房地产市场普遍存在“上有政策、下有对策”的情况，导致这样情况出现的原因在于监管部门对于房地产调控政策的监管不足。以金融调控政策中提高贷款为例，按照2013年的政策：购买第二套房者需支付70%的首付，该政策大大提高了投资型买家的购房门槛。但通过了解发现，目前房地产市场中，通过变现贷款（如提供装修贷款）的方式，仍然可以保证二套房交易30%首付的交易门槛；另外，房地产行业面对调控政策中关于新房限价的政策规定，通过签订双合同的方式，通过签订 “装修合同”和“购房合同”来逃避限价政策对房地产买卖价格的影响。总之，房地产监管部门对房地产市场管制不足造成了通过变相或“擦边球”的应对措施仍旧存在，中介、房地产企业、银行仍可以通过相似的办法来规避房地产调控政策的实施。
三、政策与建议
通过2009-2014近六年来镇江地区的房地产调控政策对房价的影响进行分析后发现；调控政策对房价的控制并没有达到预期的效果，反而间接推高了房价。因此政府有关部门在制定房地产调控措施时应着重考虑以下五个方面：①准确房产调控政策的限制对象，精准地打击投资性需求，避免给刚性需求人群增加购房负担。②合理增加土地供应，加强保障房建设，增加市场总需求，平衡供需关系。③抓紧研究制定并实施房地产税政策，通过房产税来调节房价，也能够转变当前政府靠“土地财政”获得财政收入的现状。④解决“土地财政”问题。⑤加强对房地产市场的监管力度，避免市场出现“上有政策、下有对策”的情况。
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