浅谈互联网对金融地产风险管控的影响
中图分类号：F831 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）32-0141-01
1 金融地产的概念
金融地产从称呼上与房地产金融相差无几，但是本质上有很大区别。房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动，其主体是金融活动；而金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动，其主体仍然是房地产活动，其最主要的特点就是由金融企业所进行的房地产活动，或者房地产企业通过金融活动来支撑其房地产业务。金融地产的特点是：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。从盈利的角度来说，金融地产有赢利来源，贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。在资金需求方面，相较于传统房地产而言，金融地产资金需求较高，流动性要求强。金融地产同样具有独特的核心竞争力，那就是其融资能力，资产管理能力和投资分析能力。这些独有的优势使金融地产近年来与房地产金融一样飞速发展。
金融地产由来已久，而且国外的房地产行业在这方面相对而言起步早，发展快，较为成熟，因此目前金融地产是国外房地产运营的主要模式之一。而我国的金融地产活动刚刚起步，因此市场发展前景广阔。
2 金融地产面临的潜在风险
由于地产行业是高资金需求的行业，因此传统的地产行业如果经营不善，往往容易出现资金短缺的情况。但是金融地产行业由于其金融行业的背景，在资金方面有较为明显的优势，而对于房地产企业而言，资金是命脉，是决定企业是否能长久发展的先决条件。因此做好金融地产行业的风险管控就显得尤为重要，不仅要从传统房地产行业的角度进行管控，同时还要从金融风险管控方面着手。我国金融地产当前面临的潜在风险类型主要有以下几方面。
2.1 市场风险
金融地产的市场风险，是指由于房地产市场供需的不确定使金融机构的收益产生不确定的风险。目前，有可能造成市场风险的主要原因有以下几点。
2.1.1 房地产市场的变动影响金融地产市场
由于金融地产行业既包含金融活动，又参与房地产活动，因此房地产市场的变动是造成金融地产市场风险的一个主要原因。房地产市场价格上扬时，金融机构看好市场走势，发放大量贷款，开发商大量囤积土地，一旦房价持续背离长期均衡价格，特别是如果伴随着房地产空置率和房价两个相反的指标同时过快上涨，市场走势将会反转，甚至出现泡沫危机。房屋和土地的滞销将造成金融地产市场的变动，银行很难收回贷款，这样就会引发市场风险。
2.1.2 过于单一的融资渠道
过于单一的融资渠道是形成金融地产市场风险的另一原因。我国房地产融资渠道过于单一，主要集中于商业银行贷款，虽然很多金融地产企业增加了基金、保险、股票等渠道，但这些只是资金的一小部分。因此，过于单一的融资渠道也会加大市场风险的发生概率。
2.1.3 国外资金和金融地产企业的强势入驻
很多外资企业拥有强大的资金实力、先进的管理经验，而我国金融地产行业才刚刚起步，因此很多本土企业在面对强大的国外竞争者时，往往没有招架之力。与此同时，大量国外资金的涌入也是加大市场风险的另一重要因素，外资一旦大量撤出，会给国内经济带来很大风险。因为，一旦人民币升值空间到顶，很多外资由于利润缩水而撤出，那么国内银行将不能保证其准备金额，这样就容易发生风险。
2.2 政策风险
房地产行业是关系国计民生的重要产业，受到国家相关政策和法律的影响和制约，而金融地产企业中，很多企业的资金都依赖于房地产，加上房地产市场的融资量巨大，进一步加强了金融政策对金融地产行业的影响。比如，银行利率的升降、货币供应的增减、社会福利措施的变化等，都将对金融地产产生显著影响。
2.3 信用风险
目前我国很多金融地产行业的金融活动，都会对个人进行贷款，主要针对购房贷款。个人信贷风险是由于借款人不遵守合同约定导致银行的利益受损。比如借款人由于家庭、收入、工作、健康等因素的变化，不能按期或者无力偿还银行贷款，就会对金融地产企业造成损害，产生由个人信用风险所带来的风险。
3 互联网背景下金融地产的风险管控对策
针对金融地产行业所面临的潜在风险，文章给出以下对策，并且建议金融地产行业充分利用互联网技术和思想来规避这些风险。
3.1 以互联网为平台，降低市场风险
互联网能为金融地产企业带来的除了扩大的销售渠道之外，更重要的是提供了一种新型的融资平台。金融地产行业想要应对由于融资渠道单一而产生的风险，唯一的办法就是增加融资渠道，扩大金融活动的类型。比如可以通过设立基金，吸引民间闲散资金，民间资金虽然单笔金额小，但优势在于基数大，所以如果能够有效利用民间资金，对于金融地产行业而言，无疑是一大帮助。
像万科与百度的结合一样，金融地产行业同样可以主动应对互联网企业的挑战，主动出击，紧跟互联网的发展，寻求与互联网公司的战略合作或者自行建设互联网平台，为自己开拓互联网销售渠道、互联网融资渠道。甚至通过互联网平台来实现从原材料的采购，到客户信用评价，到房屋销售，到物业管理的全产业链模式。
3.2 以大数据为依据，合理预测政策走向
国家的政策制定都是有现实依据的，这些现实依据就是前一段时间内国家的经济局势变化。因此，如果金融地产行业能够根据经济局势的变化，充分利用云计算的平台，发挥大数据的价值，通过分析相关行业的发展趋势来预测国家政策的走向，这对于金融地产行业而言，将是非常有利的。
3.3 利用互联网，建立完善的信用评价机制
只有通过完善的信用评价，才能最大限度地避免信用风险。金融地产行业应当打通企业壁垒，以行业甚至超越行业为平台，搭建完善的信用记录平台。同时，企业自身还应对客户和开发商建立系统的信用评价机制，这种机制的建立，必然需要以往的数据，通过定性和定量的分析，预测其未来的偿还能力。只有这样才能从根本上降低金融地产行业面临的信用风险。
4 结 语
互联网从出现已经使人们的生活发生了翻天覆地的变化，对房地产行业的而影响也是与日俱增，房地产的各个环节都不得不面临新的竞争。搜房网的出现，使房产中介面临危机，因为它为人们提供了一种更为便捷的、低成本的房屋交易平台；新型的物业公司强势入驻住宅小区，它们免收物业费，只是为小区的居民配送生活用品，这使得本就不赚钱的传统物业更是雪上加霜。除此以外，新浪乐居与易居等大型互联网公司，也在试图利用网络的力量形成一种新的地产开发概念。文章通过对金融地产行业的潜在风险分析，提出了以互联网为手段的解决对策，希望能够对我国金融地产行业的发展有所帮助。
