房地产公司旧改项目工程造价全过程控制的探讨
中图分类号：TU723文献标识码： A
梅林旧改项目位于深圳市福田区中康路，项目用地面积18844.3平方米，需要拆迁的房屋建筑面积有39978.71平方米，全部是多层建筑，其中建筑面积18255.6平方米的物业属于实施旧改公司的产权，占旧改面积的45.66%。该处拟规划为3栋45层的综合商住楼，将成为集写字楼、酒店、公寓、商场为一体的大型城市综合体。现从建设单位的角度探讨该旧改项目的造价全过程控制，论述如下：
一、投资决策阶段
投资决策阶段在造价中占非常重要的因素，该阶段主要取决于领导层的经验与战略眼光，梅林旧改项目，因为60%以上的回迁户原来的物业属于单身公寓，这部分业主原住房建筑面积在20―30平方米，在决策阶段有两个方案，一是按1：1.2赔付给回迁户，二是按1：1赔付给回迁户，但1：1的户型按层高5米设计，这样室内可以做成二层，原业主实际面积多了一倍，经过成本合约部、设计部、财务部和前期旧改筹建部等相关部门探讨分析计算两种方案，由造价人员尽可能准确地计算出了包含土地成本、拆迁成本、前期各种规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费）等可能发生的工程建设项目全过程的造价估算分析，最后选择了层高5米的方案，在项目决策阶段，造价人员主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需要的资金规模，估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在立项报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。
二、设计阶段
设计阶段分初步设计和施工图设计。
项目立项经过批准后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1％左右，但对工程造价的影响度占85％以上。
建设单位委托设计公司开始进行初步设计，拟定初步设计图，由于此阶段目标基本确定，建设单位可以依据初步设计制定较详细的设计概算。设计概算是指导建设项目的重要文件，具有十分重要的意义，它既是建设项目造价控制的钢领性文件，也是将来竣工决算和经济评价的参照标准，必须严格、认真编制和审核。
施工图设计阶段是对初步设计阶段的深化，在此阶段，材料规格和品牌确定下来。可以依据施工图编制详细的预算，为招投标工作奠定基础，也为工程建设实施奠定基础。
三、招投标阶段
建设工程招投标的目的是在公平、公开，公正的环境下，通过竞争，业主选择一个技术先进、质量、安全、信誉等各方面有保障符合资质要求的施工承包企业。
项目招投标是建设单位造价控制中非常重要的一个阶段，因为在这个阶段，建设单位要制定或委托咨询公司制定招标文件，进行项目招标，因此是建设项目全过程造价控制的关键环节。招标文件的编制一定要认真并经过审核，在这个环节，建设单位最好委托专业齐全的咨询公司编制工程量清单，为投标人提供一个共同的竞争性投标的基础。投标人按招标文件和相关定额及工程实际情况，编制投标文件。
投标人的投标文件经依法组建的评标委员会评审，由评标委员会推荐中标候选人，建设单位依据推荐的候选人，选定中标人，并于30日内于中标人按中标人的投标书和招标文件签订施工合同。
四、施工阶段
施工阶段的造价控制主要是指各管理部门和工程师在工程建设期间，按照合同约定及施工规范，在对工程质量、进度、安全等进行管理的同时，对工程造价进行同步管理和控制。在施工阶段，建设单位要选派经验丰富的工程师在现场管理，施工阶段的造价控制对现场工程师的要求很高，一方面要有较高的专业知识，能正确监督工程按设计及规范要求进行施工，另一方面也要求具备一定的造价管理能力，即技术和经济结合的综合能力，否则就会出现造价控制与质量控制脱节的现象。施工过程中建设单位工程师和造价人员应该做到以下四点：
1、有效控制工程变更和现场经济签证。
在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙双方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之，应消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。
2、严格审核工程施工图预算。
根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，分段核定施工图预算。对于实际工程中超出相应预算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与项目负责人沟通，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。
3、深入现场，收集和掌握施工有关资料。
在工程施工过程中，建设单位造价人员应该经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。
五、竣工阶段
按照建设项目管理流程，及时、准确地编制与审核建设项目竣工结算是控制工程造价的最后一个环节，也是体现建设单位管理水平的重要窗口。因此，竣工阶段的造价控制与前期、中期的造价控制一起构成了工程建设项目全过程管理的闭环。
在此阶段，由于在施工过程中出现的各种变化，如施工现场条件的变化、材料的变更、工程量的增减及设计变更等因素，使得工程竣工结算的造价并不等于合同价。施工单位应依据合同、现场签证、设计变更、隐蔽工程记录、招标文件、投标书等，编制竣工图，并完成结算文件，在合同约定的时间内，将结算资料交给建设单位，建设单位在合同规定的时间内审核结算资料。按合同约定支付结算款给施工单位。
城市更新改造项目完成后，建设单位还要做竣工决算，竣工决算应该严格对照设计概算，分析超支和节余的原因，对引起工程造价变化较大的环节进行重点审核，对挤占工程成本的支出严格核实，特别要注意结合工程财务账，将施工情况与财务支出进行对比分析，从中找出问题避免虚报工程造价。
因为城市更新改造项目牵涉到一部分回迁业主的利益，所以一定要在项目的全过程进行造价管理和控制，才能在赔付拆迁业主后，还能够取得一定的效益。
总之，建设项目工程造价的确定与投资控制的实质就是运用科学的技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中的技术与经济、经营与管理等实际问题，尤其是城市更新改造项目，只有在项目建设的各个阶段，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算、初步设计概算和施工图预算，努力做到结算不超过预算，预算不超过概算，概算不超过估算，才能提高投资效益 。
