探析房地产融资的多元化渠道
在我国，房地产业的快速发展带动和促进了我国建筑性重轻工业及制造业的繁荣，是我国国民经济重要的组成部分之一。尽管为了应对房地产金融带来了风险，我国针对房地产业传统融资模式制订了一系列的宏观调控和限制政策，对房地产业造成了一定冲击。但是，我们必须清楚的认识到，这些政策和措施制定主要目的是进一步推动我国房地产市场的成熟，改变房地产融资运行模式单一，主要依赖银行信贷不良畸形的发展现状，以促进形成我国房地产融资渠道多元化的发展模式，从而保证我国未来房地产行业的健康有序的发展。
一、房地产融资理论研究
房地产融资是指房地产公司或单位，通过直接或间接的方式将社会经济体中赢余的那部分资金集合起来，转移到资金相对短缺的房地产开发公司，以保证房地产开发的顺利有序进行。房地产融资的方式分为直接融资和间接融资。直接融资是指资金相对短缺的房地产公司利用的自己的发展回报信用，向资金有余企业或单位发行股票、债券等凭证以换取现实资金的实际进入的融资方式。间接融资是指金融市场上以银行为代表的金融中介机构通过自己的体系检验机制，在审核后将自己所拥有的闲散资金以贷款等方式转移到房地产业以保证其开发销售顺利进行的融资方式。
二、我国房地产融资面临的问题
根据中国中央银行关于我国房地产研究报告的调查，我国近八成的房地产开发资金都直接或间接的来源于银行信贷，其他融资方式如股权融资、债券融资、信托融资等在房地产融资的比重不到三成。资金来源的过度集中也就意味着社会金融风险的增大，如房地产投资结构失衡、违规贷款及假按揭、房地产企业高负债经营现象严重等问题就接连发生。在这种情况下，一旦单一资金来源体发生变动会极大的影响房地产业的发展。在我国房地产业的发展几乎完全取决于国家关于银行信贷政策的变化。如近年来国家的热点行业调控，住房贷款和转按揭的限制，银行信贷的收缩政策都对房地产融资带来巨大的冲击。与此同时，我国银行信贷有限的资金也无法满足我国房地产业的进一步发展的资金需求。所以我国房地产业资金融资渠道的有效拓展势在必行。
三、关于我国房地产融资渠道多远化研究
针对我国房地产业融资模式单一、投资高风险的问题，我们可以通过下面的融资渠道来增加房地产资金来源，分散融资风险。
1.房地产信托。房地产信托是以商业信托组织为模型形成的一种房地产融资方式。房地产信托是指多个资金拥有人或单位将以一定方式组合的资金交付委托给信托公司，通过信托公司专业理财优势和丰富的资金运作经验投资房地产业，并获取收益的融资方式。在房地产信托融资中，信托委托人大部分是金融资本市场中的中小投资者，他们用于承担风险，参与投资的个人资产数量一般不大，需要通过订立信托合同将资金汇集到一起才能满足房地产业的融资需要，从而投资获得收益。
房地产信托融资有着突出的优势。首先，信托计划的灵活性很强，它贯穿于房地产企业开发的始终，不仅可以根据自己意愿参与投资，而且可以大大缩短房地产企业筹集资金所需要的时间。其次，房地产信托可以根据自己资金和技术优势展开不同风险收益的综合性房地产投资，有效的减少金融风险。最后，房地产信托是以中小投资者所组合的资金为主的，有效的保证了社会闲散小额资金的准入制度，调动了金融市场的活力，打破了银行信贷一家独大的局面。但房地产信托融资这一渠道也有一定局限性，因为信托运行模式的本质是择优投资、保证利益，所以只有那部分预期收益高、回报信用好的房地产开发公司才能比较容易的使用这一方式。
2.房地产债券融资。房地产债券融资是指房地产企业，为了保证充足的开发资金，将自己作为债务人，通过法律规定的程序，向整个社会发行的约定有明确回报利率及支付日期及最后本金返还规则的书面权利凭证。房地产债券融资的优势主要表现为：公司股东的股本不会被稀释，有着制度性保障；债券融资成本较低，债券融资利率在同期贷款利率与储蓄利率之间，债券融资产生的乘数效应大大小于银行信贷。我国的债券市场今年来虽然取得了巨大成就，但是与以非政府债券为主的成熟资本市场还有很大差距，我国应减少政府债券比例，优化房地产债券融资结构
3.房地产股票融资。房地产股票融资是指具有一定经济实力的股份有限公司，按照相关法律法规的规定，通过审查核准，公开发行股票，在证券交易所挂牌交易的融资方式。房地产股票融资的优点主要表现在：发行股票筹集的是权益资金，提高了公司公信度；房地产股票筹集的资金是永久性的，保证了上市公司的长远发展；根据公司盈余负担利息，筹集风险小。以万科、远洋地产为主要代表的房地产股票融资取得了较大的成就
在单一融资发展模式下，房地产业不仅面临银行信贷有限资金的发展限制，而且承受了较高的房地产、银行、金融市场的风险比例。所以这要求寻求房地产业的多元化融资之路，重点推进最具发展潜力的多元化渠道，积极开拓新的融资渠道，以形成多元化融资体系和风险分担体系。
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