养老公寓企业发展战略研究
[中图分类号]F276.4 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2014）09 ― 0113 ― 02
一、引言
目前，我国人口老龄化形势非常严峻，根据我国老龄委公布的《中国老龄事业发展报告（2013）》中的数据显示，〔1〕预计到2013年，我国老年人口的数量将突破2亿，其老龄化水平将达到14.8%，而且该报告中称这一数据将在未来呈现明显的上升趋势。如此庞大的老龄人口使得全社会面临了严重的养老问题，同时给老年人的子女带来了诸多的生活压力，再加上我国的养老机构设施匮乏，不足以满足老年人养老的需求，所以兴建养老机构――养老公寓是未来解决老年人问题的一大重要举措。而且养老公寓的兴起被很多地产开发商视为地产界中一新的利润源泉，并投入了大量的资金对其进行开发建设和管理。然而，养老公寓在我国的发展时间较短，许多开发商对该领域的开发经验不足，因此养老公寓企业在发展过程中遇到了许多的发展问题。由于养老公寓的发展还处在探索阶段，往往会出现顾此失彼的经营问题，如一些高端的养老公寓只是一味的去追求养老公寓的豪华设施设备建设，却忽略了老年人的心理需求，缺失了对老年人的细心呵护，从而造成了“金玉其外败絮其中”的这样局面。对此，本文以某养老公寓企业为研究对象，运用PEST理论，分析养老公寓企业的发展现状、养老需求以及影响其发展的主要因素，提出适合当下环境的养老公寓的发展战略措施。
二、养老公寓发展现状及养老需求分析
（一）养老公寓发展现状
笔者通过实地调查访问发现，目前，养老公寓行业的发展存在着如下问题：
1.政府支持力度不够
养老公寓的良好可持续发展离不开政府的大力支持〔2，3〕。目前，政府在应对老年人养老问题方面推出了一些相关政策，在《老龄事业发展“十二五”规划》当中明确规定地方政府大力扶植社会养老机构的建设，却未明确具体的鼓励措施和优惠方案。在一些相关的文件当中也仅仅是规定了对新建养老机构床位的一次性补贴金额，然而，没有规定对养老公寓企业在后续发展过程中给予一定的补贴，这对于养老公寓企业的可持续发展存在很大的不利。
2.融资渠道单一
经营养老公寓是一项长期的项目，回报期比较长且回报资金小，而且投资数额较大，因此一般的金融机构不太愿意对养老公寓项目做贷款和担保。建设养老公寓所需的资金来源大部分为个人投资，投资者为了能维持一定的利润，会降低养老公寓的服务水平，使得老年人得不到应有的护理，从而导致养老公寓的入住率持续偏低，利润持续较少，造成了恶性循环。
3.布局和档次不合理
经调查发现，目前，养老公寓在布局和档次方面存在着不匹配的问题。档次高端的养老公寓一般都设在城市郊区，虽然环境优越，活动空间大，但是地处偏僻，不利于老年人与亲人的接触；而档次一般的养老公寓大多设立在城市里的居民楼房当中，虽然便于亲人的探访，却因为空间的局限，给老年人的生活造成很大的不便。而且档次偏低的养老公寓往往配套设施不齐全，仅有的设施和设备也未能满足老年人的生理和心理需求，与实际意义上的养老公寓相差甚远。
4.内部管理不规范以及从业人员素质偏低
大多数养老公寓名为出于对老年人人身安全的考虑，严格控制老年人的行为活动，限制老年人与外界的接触，实为是逃避承担责任的表现。老年人是一个特殊的群体，其子女不在身边，更加渴望能与外界进行更多的沟通以排解心中的孤独感，养老公寓限制老年人与外界接触的这种做法是对老年人的身心健康造成很大的损害。而且从事该行业的服务人员大部分没有接受过正规培训的下岗工人和临时工，只是机械般的完成照顾老年人的日常生活，更有甚者会对老年人进行折磨。这般的内部管理和服务是很难赢得顾客的欢迎。
（二）养老需求分析
入住养老公寓作为一种新型的老年人养老模式，对于大多数老年人来讲是不愿意接受的现实，我国的老年人一直以来都是以家庭养老为主。〔4〕大多数的老年人并不愿意去入住养老公寓进行养老，这一比例占到了75.6%，而表示愿意入住养老公寓养老的老年人只占到了4.2%，余下的老年人对于入住养老公寓养老的态度并不明确。因此，老年人选择去养老公寓养老还是极为少数，大部分都要依靠子女来养老。出现这种局面的主要原因还是因为我国是一个传统的家庭式观念，老年人对于“养儿防老”的传统思想根深蒂固，老年人认为子女将他们送入养老公寓养老是不孝顺的行为，也让自己颜面无光。
经调查发现，在年龄层方面，高龄层的老年人会比中低龄层的老年人表现出更加愿意去养老公寓养老的意愿。根据年龄从低到高排列，表示很想去养老公寓的老年人的比例分别为3.1%、5.4%和7.5%。出现这种局面的原因主要是因为高龄层的老年人在生活自理方面要比中低龄层的老年人弱一些，而且家人的对其照顾能力也相对比较弱。由此可以可出，老年人对养老公寓的需求会随着年龄的增加而成上升趋势。
三、影响养老公寓企业发展的主要因素分析
（一）市场需求因素
在前文已经分析到，我国的老龄人口化将越来越严峻，解决养老问题已经迫在眉睫。虽然目前大部分的老年人都不太愿意入住养老公寓来为自己养老，但是随着我国改革开放的深入，新潮思想的冲击已使人们对“养儿防老”等传统观念发生着改变，老年人也逐渐的意识到自己的子女在社会生活压力的艰巨性，因此那些原本不愿意入住养老公寓养老的老年人将会选择入住养老公寓以便减轻子女的生活压力和安度晚年。由此可以看出，消费者对养老公寓的需求就会逐渐上升，其潜在的市场将会是非常巨大。 （二）区位因素
区位因素通常包括地理位置、交通条件和周边环境。养老公寓的地理位置的优劣对其有着重要的影响作用，若养老公寓建设在离市区较近或在市区之内的，这样便于亲人的探访，同时生活需求也容易得到满足，使老年人得到更好的照顾。交通设施的便利性也是直接影响着养老公寓可持续发展的一个重要因素，若养老公寓处在道路路面状况良好且有公交站的位置，则便于老年人的出行活动。同样，养老公寓的周边环境也成为了吸引老年人入住的一个因素，对偏好社交活动的老年人来讲，周边环境若能提供其日常的社交服务活动，〔5〕使其有更多的娱乐性，那么老年人会更愿意入住该养老公寓。
（三）服务水平因素
拥有良好的服务水平的养老公寓往往比同类具有更强的竞争力。服务水平主要体现在设施设备、护理人员的服务态度以及公寓管理制度。养老公寓的设施设备应该要达到便于老年人的生活行为和特征的要求，如在床头设立呼叫式按铃、〔6〕在厕所内设置栏杆扶手等。护理人员的服务态度对养老公寓的发展也起着非常主要的影响作用，照顾老年人的日常生活是一件非常繁琐的事情，因此必须要求护理人员要有足够的耐心来对待老年人，能使老年人感受到家庭般的温暖。管理制度的好坏同样影响着养老公寓的长期发展，完善的管理制度是一个企业发展必不可少的重要因素。
（四）价格因素
入住养老公寓的老年人大部分已从工作中退休或者已失去劳动能力，在经济来源方面较为拮据且单一，绝大多数的老年人都是要靠养老金来维持日常生活，因此养老公寓的定价方面在考虑自身利润的同时，要考虑到老年人的经济承受能力。价格过高，除了一部分具有富裕家庭的老年人能支付费用之外，绝大部分的老年人都会对此望而却步，使养老公寓失去了消费者。〔7〕然而，价格过低，则会使养老公寓入不敷出，以降低服务水平来维持公寓的日常运营，那么老年人就会得不到很好的照顾，同样会使养老公寓失去竞争力。
四、养老公寓企业发展战略措施
根据前文分析，笔者在此提出了如下养老公寓企业的发展战略措施：
（一）强化政府主导作用
养老问题如今已经成为一个社会性问题，政府在此应起到主导性作用，给予兴办养老公寓的开发商全方位的大力支持。当前，政府要保证经济发展和社会发展的协调和谐，因此在做总体规划时，需将养老公寓的发展归入其中。同时，地方各级政府要做好相关政策的保障，在实行行政监督的同时，给予养老公寓在税收、贷款等方面的优惠政策。
（二）加强空间布局建设
在空间布局建设上，需要考虑一个层次递减感，以城区为中心，向城区周边辐射。优先考虑交通便捷、靠近商业区的位置；〔8〕第二顺位应考虑的是具有良好活动场所、空气清新的城郊区域以便老年人能享受优良的生活。这样的布局可以为老年人提供统一、周到的服务，同时又便于亲人的来访照顾，达到合理配置资源的目的。
（三）规范行业培训标准
目前，养老公寓的这种养老模式在我国还是一个新兴的行业，公寓的管理者对于该方面的培训模式缺乏统一的行业标准，〔9-10〕以至于从业的服务人员的资格参差不齐，导致无法达到细心照顾老年人的目的。因此，养老公寓要实现可持续发展，就必须制定统一的行业培训标准，来规范从业人员的行为和准则。
（四）制定合理的价格策略
在物价局的监督之下，养老公寓应依据房间和床位档次的不同来制定合理的价格，对老年人的经济承受能力做一个全面的审查，以确定老年人的经济能力适合于什么样的房间和床位。同时要保证，服务人员对于支付不同价位的老年人要有相同的服务水平以此来保证老年人心理上的平衡。
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