武汉市“以房养老”社会保障功能研究
一、“以房养老”的基本内涵及意义
（一）“以房养老”的基本内涵
为贯彻落实国务院于2013年9月发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》精神，2014年6月17日中国保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，指导意见指出“以房养老”即反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。反向住房抵押贷款在国外兴起已经有二十余年时间，最早起源于荷兰，并在美国得到快速发展并走向成熟。
（二）“以房养老”模式的意义
1.有利于健全我国社会养老保障体系。开展试点能够丰富养老保障方式，引导社会形成新的养老保障习惯，增强养老保障体系的可持续性。
2.有利于拓宽养老保障资金渠道。“以房养老”将房产的商品性与保障性结合起来，房产具有了融资和养老双重功效，盘活老年人房产是实现个人经济资源优化配置的积极探索。
3.有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴，开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。
4.有利于保险业进一步参与养老服务业发展。开展“以房养老”试点，有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为行业自身发展拓展了新空间。
二、武汉市实施“以房养老”的原因
（一）日益严重的老龄化问题
武汉市第六次人口普查结果显示，截止到2010年11月1日零时，全市常住人口达到9785392人，同2000年第五次人口普查数据相比，十年间共计增加1737301人，增幅21.59%，其中老年人口所占比重达到8.13%，相比第五次普查增长1.14%。目前，武汉市人口老龄化程度不断加深，60岁以上人口数量早已突破百万大关，并且每年还以3%的速度递增，社会老龄化的趋势将不可逆转。面临这种严峻的养老现状，武汉市实行“以房养老”有着重要的意义。
（二）不断变化的家庭结构
1.空巢老人家庭不断增加。目前武汉市有200多万户家庭，平均每2.38户就有一位老人，仅以武昌区为例，13万老龄人中有525户老人的子女不在身边，独守空巢。空巢老人面临着生活无法自理、精神孤独等问题，并且这部分空巢老人的数量会随着我国人口老龄化趋势的加剧越来越多，老龄人口的增加形成巨大的养老需求量，从而为“以房养老”模式的实施提供了相当大的空间。
2.家庭房屋产权的问题。根据我们的调查结果显示，武汉市老年人拥有房屋产权的比例高达58.2%，这就为部分老年人将房屋抵押给金融机构换取养老金提供了可能。其中拥有住房面积大于90平米的老年人比例达到10.5%，这也方便其将房屋出租或者卖掉，转而换地段较差、面积较小的房子居住。此外，超过65%的老人与配偶同住或者单独居住，这也为老年人自主选择养老方式提供了可能。
武汉市老年人住房状况统计表
拥有房屋产权情况 有房屋产权（58.2%） 无房屋产权（41.8%）
住房面积 <30平方米
（12.4%） 30-60平方米
（41.5%） 61-90平方米
（35.6%） >90平方米
（10.5%）
居住类型 独居
（9.6%） 与配偶居住
（56.1%） 与子孙居住（34.3%）
3.武汉市完整的养老服务体系。武汉市作为首批入选试点的二线城市，与同批入选的北上广相比较拥有自身优势。目前武汉市“以房养老”的前端销售平台、房产估计以及相关金融服务已经相对成熟，并且后端提供的养老社区服务、医疗保障体系建设基本完成。合众人寿、泰康人寿以及平安保险等保险公司在武汉近郊推出全国首个保险养老大型社区，目前完成的一期建设能够提供4000张床位，与此同时“以房养老”的衍生品牌、后期配套服务设施也都在筹划之中。
三、武汉市“以房养老”模式实施现状
根据保监会发布的指导意见要求，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件向投保人支付养老金。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指的是保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
四、武汉市“以房养老”社会保障功能分析 目前武汉市“以房养老”保险试点只有幸福人寿一家保险公司提出申请，其他保险公司仍处于观望状态，而具体的保险方案至今仍未提出。我们只好假设参与“以房养老”的老年人日常收支情况以及生活水平的变化，分析以房养老模式的社会保障功能。
以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例，若老人的房产评估值为100万元，按照我国老年人平均预期寿命74.8年推算，以现行银行贷款利率15年倒按揭，老人每月可以领取养老金8747元，远远高于武汉市2014年最低生活标准1300元，也超过2013年武汉市城市人均月可支配收入2485元。当然这其中还不包括老人与保险公司分享房产增资部分收益，还有扣除老人需要承担的各种预支付息费用等。由此可见老人参与“以房养老”保险之后，无论是选择继续居住还是入住养老院，都没有太多的物质负担。
老年人退休后养老金的支出结构通常包括以下七个方面：第一是基本生活支出，这是最基本也是最主要的开支，主要包括日常的吃穿住用行，水电费、煤气费、交通费等开支。第二是医疗支出，除了基本医疗保险可以负担的医疗费用外，个人还要有多余的准备以及其他老年人相关护理等费用。第三是回归费用，这部分支出的准备特指为老年人的医疗抢救和殡仪丧葬准备的专项应急款。第四是赡养父母的开支，随着人口寿命的增长，部分退休老人还要继续承担赡养父母的重任，同时随着父母年龄的增加，不仅自身的医疗开支逐渐增加，还要为更为年长的父母的医疗开支进行准备。第五是抚养支出，不少老人在退休之后仍会承担子女教育费用甚至是抚养孙辈的支出。第六是住房支出，很多老年人还要承担子女的购房或偿还房贷的费用。最后一个方面是外出旅游、走亲访友等的娱乐支出。
根据美国著名心理学家马斯诺提出的需求层次理论，第一层次需要是生理需要，这些需要如不能满足，人类就难以生存下去。这对应的就是老人在物质生活上的丰富，通过“以房养老”获得的额外养老金保障老年人正常的生活水平。第二层次的需要是安全需要，也是自我存在的需要，保护自身免受危害，比如希望解决对疾病、失业、破产、伤残、灾害、养老等等的风险。老年人通过“以房养老”保险来满足自身养老需求的同时能够减轻子女负担，何乐而不为呢？通过以房养老获得到的养老金加强了物质保障，同时带来了对于现在生活的满足感和对于未来生活的安全感，老人将有更多的机会参与到外出旅游、老年大学等活动中丰富晚年生活，这样也能更好地去满足社交需求、尊重需求以及自我价值实现等更高层次的需求。
五、“以房养老“模式推行中的问题及对策
（一）以房养老模式推行中的问题
1.传统的养老观念根深蒂固。中国的传统观念是“养儿防老”、“但存方寸土，留于子女耕”，老人们都想把财产留给子女，尤其是作为财产象征的房屋，更是习惯性地留给后代。随着中国经济的快速发展，人们生活质量不断提高，物价水平也在不断上升，特别是房屋对于普通家庭而言花费更大，使得老人们更不愿意牺牲亲情来换取相对富裕的晚年生活。
2.房地产市场走势难以控制。“以房养老”模式顺利开展的前提是要拥有自己的产权房，同时“以房养老”模式需要对抵押的房屋进行评估定价，一般参照当前市场同值房屋的价格而定，而且要考虑到房屋未来的折损程度、利率水平等因素，一旦房地产行业发生巨大变动，影响房价大幅波动，随即会给房屋未来价值造成巨大损失，将会使得评估工作难以开展。
3.复杂的技术层面多障碍。“以房养老”模式的开展其实相当复杂，需要房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域共同运作来保证其运行质量。然而我国的房地产价格走势、人口预期寿命等相关因素还没有形成长时间的稳定，银行和保险公司控制风险的难度较大。另外金融机构对于抵押的房产如何管理、维护以及处置也是不可避免的难题。
4.相关的法律法规不健全。目前我国现行的法律法规对于“以房养老”模式实施还没有很明确的依据和标准。如何保证房地产业、保险业、证监会以及社会保障等行业和部门公平公正地经营和管理，对于当前法制不健全的事实现象是个极大的挑战。现阶段在我国还未出台任何相关规定的情况下实行此种模式，一旦出现重大纠纷就会面临着无法可依、无规可循的问题。
（二）以房养老模式推行对策
1.加强对以房养老模式的宣传力度。保险公司可以联合社区通过开展讲座、张贴广告等方式进行推广宣传，让广大群众特别是老年人了解其运作模式以及保障方式，逐渐改变人们养儿防老的传统意识，形成新时代的养老观念。
2.合理控制房价走势，规范房地产市场。规范房地产市场，对我国的房地产评估市场实行统一管理，制定统一的评估章程和收费标准，使“以房养老”模式的相关业务办理方便快捷。政府必须加强对市场主体包括保险公司和中介机构的监管，明确保险公司必须披露的信息包括利率费用等，对中介机构通过基础认证和监控确保其服务质量。
3.降低金融机构开展以房养老业务的风险。保险公司对“以房养老”望而止步，不仅是因为“以房养老”程序复杂，更多的是考虑到难以控制的风险问题，如平均人口预期寿命风险、房产价值折损风险等，保险公司可以考虑开展住房抵押再保险业务，附加条件规范房屋折损以及修缮问题，分散保险公司所承担的风险。
4.制定相关法律法规完善配套措施，加强政府扶持力度。制定相关的法律法规，规范房地产评估程序，加强对“以房养老”运行程序的法律监督和政策维护，完善相关配套措施。在财政和税收方面，对于住房反向抵押贷款所得收入免征或少征个人所得税，对从事“以房养老”业务的保险公司的营业税给予税收优惠等，都将加大“以房养老”模式的吸引力。
六、结语
“以房养老”作为新型养老模式还没有被普遍接受，在试点城市武汉市的推广过程中也面临着许多问题亟待解决，并且本次试点时间只有两年，两年内“以房养老”模式发挥出的作用有限，两年后是否继续运行甚至推广全国都还未知，但是我们不可否认该模式在补充老年人养老金收入，提高老年人生活水平，发挥社会保障功能等方面发挥出的作用意义重大。随着社会的不断进步，养老观念的不断更新，我国法律制度的不断完善，国民信用度的不断提高，“以房养老”模式仍然会是解决我国养老问题，应对老龄化问题不可替代的举措。
