房地产集团公司增值型内部审计应用的研究
一、绪论
随着企事业单位经营规模的不断扩大以及经营资产的所有者与经营者、上级管理者和下级管理者之间受托经济责任关系的产生，基于加强内部管理、防范控制风险的需要，内部审计便应运而生。[1]大型房地产集团公司内部存在层层委托代理关系，如果没有监督就会滋生虚报业绩、拖延回款、破底价售房、成本费用失控等管理效率低下行为和贪污舞弊事件。由于企业规模大、生产经营复杂、员工众多、所属分子公司遍布全国各地，所有者很难进行全面、深入地管理，实际工作中经常顾此失彼。设立内部审计机构，有助于所有者管理和控制企业的生产经营活动，实现价值增值的目标。2014年1月1日起实施的《第1101号――内部审计基本准则》指出，内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，它通过运用系统、规范的方法，审查和评价组织的业务活动、内部控制和风险管理的适当性和有效性，以促进组织完善治理、增加价值和实现目标。[2]这标志着内部审计已从最初的财务收支审计、经营审计领域的审计监督扩展到内部控制和风险管理的确认和咨询领域，其工作目标是为企业增加价值。
通过内部审计工作使企业改善经营管理、防范经营风险、实现价值增值目标，是企业所有者和高层管理者的迫切需求，也体现了内部审计工作的核心价值。要实现内部审计为企业增值的核心价值，不仅要有坚实的理论基础，更要将其转化为实际行动，向实践要效益。本文通过对增值型内部审计发挥实效的基础条件、具体应用方法和对集团公司经营管理的增值成果进行研究，提供增值型内部审计实务工作可资借鉴的途径。
二、增值型内部审计发挥实效的基础条件
（一）集团领导高度重视，合理设置内审机构、建立健全内部审计制度，保障内审实施力度
内部审计在集团公司价值链中是一项间接、辅助活动。要发挥审计监督和风险防范的作用，必须得到集团高层领导的重视和支持。将内部审计机构独立设置，不隶属于任何业务管理部门，由集团副总裁主管，审计结果直接向总裁汇报。树立审计监督的权威，创造良好的内部审计工作环境。这样才能得到集团所属各地产及物业公司各级领导和同事的积极配合，有利于内审工作的深入开展，调查取证的畅行无阻，达到加大内审力度，挖掘管理问题的目的。
建立健全完善的内部审计制度，明确内部审计职能和权限、审计人员岗位职责、职业道德、专业水平的要求，规范审计工作流程，制定审计成果报告、反馈、整改、跟踪落实的机制。便于内审工作高效、统一的开展工作。
（二）突破惯性思想和习惯做法的束缚，摆脱畏难情绪的影响，勇于鲜明地提出内审观点，在实践中验证其正确性
中国社会素有看重“人情面子”的传统，人的本能又是趋利避害的。企业中的各级管理人员在遇到他人利用内部管控的薄弱环节投机取巧、营私舞弊时，大多采用明哲保身的做法，认为 “事不关己，高高挂起”，免得惹麻烦。久而久之，这些没有被反映出来的管理控制漏洞，侵蚀了企业的巨额资产，还被当作“受欢迎”的惯例保留下来，并以讹传讹地成为后续工作的参照样本。长此以往，企业的价值必然在侵占和漠视中消减。作为企业经营管理、内部控制和风险防范的监督者、服务者，内部审计机构和人员要打破陈腐观念的束缚，不畏艰难，勇于直言。以事实为依据，以法律法规和集团公司规章制度为准绳，旗帜鲜明地提出经营管控中存在的问题、产生的根源、涉及的责任单位及人员和整改处罚建议。将内审结论向集团主管领导汇报并取得支持，与集团本部各业务管理中心及所属被审计的分子公司管理层进行沟通交流、反馈、讨论，推动集团各业务管理中心完善相关管理制度与业务流程的设计与执行，清查、处理违规违纪事件和责任人，达到为企业增加价值的目标。
（三）内部审计人员要保持良好的职业道德和专业胜任能力
要实现增值型内部审计为企业增加价值的目标，关键的因素在人。内审机构要建立一支职业道德良好、专业胜任能力强的内审专业团队。内审人员要不媚上欺下、不受金钱利益的诱惑、不徇私情，以客观、公正的态度，保持应有的职业谨慎进行内部审计工作。内审人员更要掌握丰富的专业知识，熟悉国家法律法规、集团公司颁布的各项规章制度、业务管控流程、预算控制指标等控制文件的要求，明确房地产行业取得土地、规证办理、工程建设、结算付款、营销策划、销售回款、财务管理、行政管理等各环节的关键管控节点、管控方式、经济利益流向及容易产生管理漏洞和舞弊的事项和方式，总结实践经验并培养审计对存在问题的敏感性，不遗漏重大管控问题。
三、增值型内部审计的具体应用方法
（一）内审计划阶段
（1）在编制审计方案时，要突出内审工作的增值目标，发挥内部审计的监督与服务职能。内部审计工作要跟上企业前进的步伐，把企业经营中的热点、难点问题确定为审计重点领域。因此，审计方案中的审计范围、审计内容应主要确定为内部控制审计、效益审计及为特定经营管理目标服务的专项审计内容，体现内部审计为企业增值的战略目标。由于内部审计在集团公司内部，对集团公司的规章制度、管控流程和业务标准比较熟悉，被审计对象和经营业务相对比较固定，审计方案要借助内审工作开展贴近企业的优势，及时、准确地判断出企业内的高风险领域和重要事项，有针对性地组织审计工作，以发现企业管理上的漏洞，提出改进建议和整改措施，为改善经营管理、实现组织目标作好审计监督和咨询服务。 （2）在确定审计对象时，要抓住经营管理关键点，发挥内部审计的防范职能。增值型内部审计要围绕企业经营中心、融入经营管理才能充分发挥其作用。房地产行业的关键业务包括：工程建设、营销策划、销售回款、资金管理等，涉及的主要风险包括：越权审批、虚假合同、成本失控、虚报冒领、破底价销售、拖欠回款、截留、挪用资金等。内审工作要综合考虑企业的关键业务和主要经营风险，以关键管控节点为审计对象，确定各项业务是否达到相互监督、相互制约的效果，是否实现业务操作过程的公开透明。[3]
（3）合理进行审计分工，充分发挥内审人员积极性，提高审计工作的效率与效果。内部审计工作要求在较短的时间对一个企业多年度的经营管理情况进行深入了解、全面审查。“时间紧、任务重”的情况下，要保证审计质量，发现、证实并解决问题，就要依靠内部审计团队分工协作的力量。在审计分工中，着重考虑每个内审人员擅长的业务领域和希望参与的审计调查，结合其知识、技能和意愿程度，使内审人员在工作中一展所长，充分发挥内审人员积极性。以工程建设、销售回款、营销策划、资金管理等各业务管理板块及其管控要点划分各内审人员的审计范围和审计内容，实施审计工作责任到人，促使审计人员对所审查领域的相关问题进行主动深入地分析、思考和充分详细地沟通、验证，获取对企业管理有价值的信息和成果。
（二）内审实施阶段
（1）重视访谈、举报等沟通交流手段的应用，充分获取审计参考信息，打开审计取证渠道。在审计过程中，内审人员应对被审计单位各职能部门的管理者和基层人员就本部门的业务状况、管控模式、日常操作、遇到的困难和问题进行充分的访谈。通过面对面的沟通交流，审计人员能够获得访谈对象的即时反馈，是快速获得第一手材料、迅速打开审计工作思路、确定审计关注重点的便捷手段。访谈的形式和内容灵活多样，不局限于规章制度、管控流程、文件资料，更延伸为大到地方政策、区域经济对本企业经营的影响，小到人际关系、个人意图对具体事务产生的结果，外延到施工单位、供应商的合作情况、客户对企业产品和服务的评价与反馈。对一个企业经营管理的全方位了解，有助于多角度看问题，将不同渠道获得的信息进行对比分析，找到差异和问题关键点，进行验证，形成结论。举报是企业人员和知情人士反映企业管理问题的一种形式，可以使内部审计人员迅速找到工作的突破口，查出重大违法违纪事件。所以，一定要保持举报渠道畅通。要向被审计单位全体员工公布举报接收人的各种联系方式，包括：手机、QQ、电子邮箱等。更重要的是，内审人员在实施审计过程中，要一贯表现出客观、公正，刚直不阿的良好品质和对违规违纪事项一查到底的决心。使被审计单位人员看在眼里，取得他们的信任，建立他们反映问题的信心，才能获得关键有用的审计资料。
（2）重视实地察看对访谈信息及文件资料的验证作用，获取真实的经营管理现状，从中发现管控问题。以往传统审计方法注重对审批、合同、发票、财务账册、会计报表的查阅和分析，把审计人员的工作思路局限在办公室里，往往被一些假造的资料蒙蔽，看不到企业运营的真实状况。只有走出办公室，到生产经营场所进行实地察看，才能发现那些没有记载在文件资料上的管控漏洞和企业刻意隐瞒，企图浑水摸鱼的管控问题和舞弊线索。生产经营现场反映的是最真实的企业运营状况和无可辩驳的事实，内审人员要提高审计质量，获取对改善企业管理、提升企业价值最有用的信息，就必须到现场去调查取证，分析问题。
（3）充分利用各类信息系统，及时、准确地获得企业经营及管控的信息与数据，对集团所属各分子公司经营情况进行持续监控，起到防范经营风险的作用。随着企业办公信息化、网络化、移动化的发展，集团公司对网络版、移动版的OA审批系统、财务软件系统、明源售楼系统和工程成本系统逐步升级完善，使得内部审计人员可以在国内任何地点接入互联网，调阅集团公司所属分子公司的所有账务资料、OA审批文件、可售资产、销售及回款的时间和金额数据、营销及工程成本预算、合同、结算、付款等相关资料，极大地方便了内部审计对企业经营管理信息的实时取得。内审人员应该经常性地调取相关的管控、业务及财务资料，经常性地为企业经营管理做“体检”，扫描经营管理中可能出现的风险，防患于未然。
（4）丰富和发展内部审计的调查取证方法，利用先进技术，及时取得鲜活的有证明力的审计证据。以往传统审计局限于取得文件资料复印件、企业管理层声明、情况说明等纸质审计证据。随着审计技术和科技的发展，以及审计工作更贴近真实情况的要求，内审人员应掌握更加灵活多样的取证方法，发展出对访谈和电话回访的录音取证，对实地察看情况的现场照片取证、对具体物资和作业的测量取证等取证方法和工作成果。内审人员取得有证明力的审计证据来说明存在的问题，才能增强企业管理者对事实的认可，对问题的重视，从而改善企业经营管理，为企业增加价值。
（三）审计报告阶段
内审人员要以充分验证的审计证据为依据，客观、公正地撰写审计报告。审计报告内容要重点突出、详略得当，使用规范语言，建立审计权威。应着重于深入阐述所发现问题的事实、性质、原因、风险及影响程度、涉及责任人员以及改进建议。不仅要以书面形式提出报告上交管理层，更重要的是向集团公司最高管理层当面口头汇报内审工作成果，与管理层进行经营管理方面的思想交流，让审计理念和管理建议深入到最高管理层的管理意识中去，转化到对企业价值提升有益的行动中来。
内部审计要实现为企业增值的目标，必须得到集团公司领导的支持，切实推动审计成果的落实。对于发现的问题，要求被审计单位提出反馈意见和整改措施，要求集团本部各职能管理中心对应提出完善相关管理制度、追究相关人员责任的方案并进行落实。这样才能提升管理、堵塞漏洞、震慑人心、杜绝舞弊事件的产生，挽回或预防经济损失，增加企业价值。
四、增值型内部审计对集团公司经营管理的增值成果
（一）查处违规舞弊行为，挽回经济损失，防范经营风险
内审人员通过系统化、专业化的工作，为企业查出高价采购、指定分包、垄断供应、虚报冒领、超标准发放奖金、福利等违规舞弊行为，对相关责任人员提出处罚建议，帮助制止了侵占企业资产的行为，挽回经济损失，防范经营风险。
（二）起到威慑作用，提高经营管理者对管理制度建设和遵守方面的管控意识，提高工作绩效
内部审计作为集团最高管理层授权的独立监督部门，客观上会对企业经营管理者和其他职能部门产生现实和潜在的威慑作用，促使他们维持良好的控制系统和工作秩序，并努力改善管理、提升工作绩效。
（三）为集团公司管理制度体系建设当好参谋，发挥提升管理、防范风险的服务职能
内部审计工作经常深入集团所属各分子公司了解情况、发现问题，对各项业务管控流程的合理性、有效性进行评价。可以在总结企业共性问题和管理需求的基础上，对完善企业管理制度方面提出管理建议，做好咨询服务，提高集团公司的管理效率与效果。
五、结论及建议
内部审计要把握为企业增加价值的核心价值观，不断探索和改进完善企业经营管理、防范经营风险的途径与方法。增值型内部审计工作应当在实践中，常干常新，不断发展、提炼，运用、验证，切实成为集团公司治理结构中高效、实用、不可或缺的重要组成部分。
（作者单位为金辉集团有限公司）
