针对我国房地产税收调控存在问题及其解决对策分析
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-0000-02
引言
我国房价一直是人们最为关注的问题，人们住房难，房价贵是我普遍存在于各大城市的问题，由于房价过高，很多市民无法承受，政府宏观调控作用得不到发挥，进而引发一连串的社会问题。多年来我国政府一直致力于研究如何能够让房价回归到正常位置上，但是由于我国房地产调控过于密集，并且房价上涨的速度过快，从而导致国内的房地产市场的调控效果一直无法让人满意，税收调控作为重要的宏观调控手段，是防治经济风险，促进国民经济发展重要举措，因此多年来一直是社会关注的热点，只有解决了房地产税收调控中存在的种种问题，才能够促进我国房地产行业的健康发展，切实解决人们的住房难题。
一、房地产税概述
房地产税作为国家税款的重要形式之一，其具有一下特征：
1.国家性
房地产税是国家行为，与国家利益紧密相连，国家的房地产税行为是通过税务机关以及相关房地产管理机构实现的。土地作为国家资源，能够带来巨大的经济效益，同样也只有国家才有权利去支配，去使用。
2.法定性
税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。
3.规范性
房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。
二、针对我国现阶段房地产税收的问题分析
我国房地产行业的火爆是人们有目共睹的，由于国家经济对于房地产行业的依赖以及我国过于快速的人口增长，都是助长房地产行业发展行情的催化剂，但是在房地产行业众多光环之下，税款征税调控问题却一直困扰着我们，同时也制约了房地产企业的健康发展，具体分析如下：
1.房地产税收种类繁琐，监督难度大
目前，我国现有的房地产税收种类一种超过10种以上，这样的现状实际上与客观要求是完全不符了，已经超过了实际征收的水平。在这样的背景下，我国的税费体制过于复杂，并且监管征收也出现了交叉的现象。因此而导致的税费征收麻烦越来越多，阻碍了我国房地产税收调控作用的发挥。另外过多的房地产税种必然会造成征收上的重复性，加之土地出让价格不断增加，房产企业成本也随之提升，这些最终转移到买房者一方，我国很多房地产企业为了能够获得更多的盈利，采用一些手段逃税、漏税，这已经成为了一个普遍存在的现象，这些都为税收征管带来了巨大难度。
2.中小房地产企业税负过重，房地产税收持有和流转环节比重不合理
从目前我国房地产企业税收的现象来看，重流转、轻持有的现象是最为显著的特点。在这样的形势下，一旦房地产进行买卖，并出售，那么税费比重就会增加，各种税收费用也会同时产生。尤其是对于我国中小房地产企业来说，税负的压力非常大。但是在房地产保有方面的税负则相对较轻，现阶段我国房地产税收对交易税方面的调控力度比较大，但是在一些非经营性的房地产税收上的调控力度则不够，也无法控制购买多处高价位住宅的现象，住房供需关系与结构长期处于失调的状态。这是因为这种流转环节中税负过高的问题，严重的制约了我国房地产行业的健康发展，同时也导致很多中小企业为了生存就会想方设法逃避税收，为税款的征收与调控带来了巨大难度。
3.房地产税收不合理，税收征管困难加剧
首先我国在房地产税收的依据方面就存在很多不合理问题，必须缺乏完善的房地产评估制度，操作上缺乏规范性，房地产评估税种繁琐等等，这些都为房地产税收调控增加了难度。然后，我国的房地产企业在预售款税金的会计处理方面与会计费用配比原则之间也存在很多不匹配的问题，尤其是在房地产所有权发生了变更的环境下，这样的情况使得税款数目无法得到有效确认，由于房地产税费缴纳实在前期进行，因此就占用了企业一部分资金，很多企业也因此出现资金周转困难的问题，阻碍了其正常运营。
三、我国房地产税收完善的有效措施
从以上我国房地产税收的问题能够看出，多年来我国房地产税收方面的难度就一直困扰着国家政府以及税款征收部门，同时由于房地产行业的特殊性，一旦国家没有做好宏观调控，那么非常容易导致房地产行业失控，经济泡沫问题加剧，进而所引发一系列的经济问题与社会问题，不仅社会稳定会受到影响，国家经济也必然受到重创，因此充分发挥收税的杠杆作用，科学调节房地产行业存在的问题，是非常必要的，也是非常迫切的，下面针对具体措施进行分析：
1.合并房地产税种，开征不动产税
为了可以缓解我国房地产税款征收因税种繁琐而导致的种种难题，首先开展税种的合并是必要的。可以将房产税、土地使用税等费用定为不动产税。这样可以将房屋、土地等地上建筑都作为纳税的依据，并增加了房地产税收的征收范围，明确了征收对象，并且通过这样的方式也可以有效改善税收重流转、轻持有的问题。具体来说持有环节征收范围应该包括非普通住宅，这样那些个人所持有的非营业性住房税费就得以征收，这其中还包括城乡房产与土地以及经济组织的房产等。另外从不动产类型来看，应该制定不同类型房产的税费，比如，如果是个人房产，可以采用超额累进税率制。而开征的不动产税，根据分税制财政的政策，应对税收权限进行下放，按照省级政府制定的不动产税收政策，根据当地经济状况，县级政府可以选择适用的税率，培育地方的房地产税收。 2.开征不动产闲置税和设立土地年租金制度
我国房地产市场供给不均衡，存在着大量闲置的土地和房产，造成了资源的浪费。很多房产的囤积的目的就是投资，搅乱了房地产行业的发展。为此，开征不动产闲置税能够抑制房产的投资行为，降低房地产泡沫风险。对于房地产的保有环节征税方面应设立土地年租金制度，这样才能有效降低房产的开发成本，降低房价。
3.改变预收账款会计处理方法
房地产开发应在每月根据预收款确认税金，及时申报，在计提税金时在会计上作为借记递延税款，在收入实现时统一向税务机关汇算清缴。这样就能够有效提高房地产税收监管和征收，也保证了房地产开发企业的流动现金。
4.完善房地产税收法律体系
为了加强房地产税收调控的功能，应加强我国房地产税收法律体系的建设，制定一部专门的适合我国国情的房地产税收法律，从而统领各单行税法。并针对房地产税征收规章制度及暂行条例进行补充、完善及改进，从而形成一套完善的关于房地产税收的法律体系。这样为房地产税收提供法律的保证。
5.推行营改增政策，提升我国税收的科学性
全面开展“营改增”制度，不但能够使我国的税收体制进一步完善，同时对税收管理方面也具有非常巨大现实意义，由于我国在这个方面的漏洞很多，增值税的实施，避免了税收重复的现象，增值税可以帮助企业提高竞争实力，在激烈的市场竞争中，能有占有不败之地，但是增值税的这种制度，也需要具有一定的前提条件，那就是要以宽广的税收为前提，这样才能够有效得以实施和推广。除此之外，增值税以及营业税两种制度同时进行，也产生了很多弊病，在市场进行形式愈发多元化的前提下，商品化服务也越来越多，因此，逐步将增值税代替营业税，是非常必要的。一部分的大型企业，在实施增值税之后，能够在很大程度上减少税收负担，降低税收成本，从而提高其经济收益，这样非常有利于企业的转型与发展。但是，也有一部分企业因为增值税的出现，使得气税收负担加剧，那么为了能够有效的平衡这个问题，我国政府部门则需要，积极的进行考察，全面掌握实际情况，从而发挥出协调和优化的作用，为我国企业的发展，提供更好的支持和展现自己的平台。营改增中在可抵扣进项方面存在一些不足，为了能够弥补这些不足，房地产开发领域的财务人员在小项目中，不能够近些年个增值税抵扣，其次要全面提高企业内部所有员工对于增值税的认识，进行相关的培训讲座，训练相关的管理者以及财务人员全面掌握营改增的相关规定内容，通过提高成本构架的可抵扣比例来实现对于营改增中进项中存在的不足。
四、结束语
我国房价过高，上涨过快，房地产税制方面更加需要快速完善，并积极应对现有的税款流动以及不动产税的控制，抵制房屋套利的问题，降低非住房的市场需求，下调房价，能够确保我国居民的住房需求，稳定市场的平稳运行。随着市场的发展以及时代的进步，我国房地产税款征收体制应该进行从实际情况出发，相应变革，这样才能够充分发挥其税款调控的杠杆作用，切实推动房地产市场的平稳健康发展。
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