房产泡沫及中国房地产调控政策分析
房地产经济可以被看做是相对特殊的经济，在社会主义市场经济发展和运行过程中，不仅需要符合市场经济运行的相关规律，同时对于社会的发展也应该起到一定的促进作用。在对房产经济进行研究的过程中就涉及到房产泡沫的概念，人们对于国家的宏观调控政策相对比较重视和期待。所以，房地产研究人员针对这一问题进行了深入研究，对资产价格以及基本的价值等都进行了明确地衡量。对于房产泡沫的概念来说，众说纷纭。研究的角度也不同。可见，房地产经济的重要性和特殊性相对比较突出。
一、房产泡沫定义
在对房产泡沫的定义进行研究的过程中，人们往往从房屋的市场以及交易者的角度来进行分析。具体来说，构成房屋交易的市场主要有两个部分，第一是房屋的租赁市场，第二是房屋的交易市场。房屋市场的发展状体可以从图1中获得。房屋的提供者可以同时掌握一个或者是多个市场，同样，房屋的需求者也可以从不同的市场上来获得房屋。可见房屋的供给和需求需要根据两个市场的变化情况产生一定的价格差。如果房价偏高，房屋的需求量就转向了租赁市场。如果租金偏高，需求也会转向交易市场中，对租赁市场进行供给。
房屋的交易市场可以被分成两种不同的类型，第一是消费型市场，第二是投资型市场。前者主要是基于人们对住所的需求而产生的一种交易。后者则是在满足人们投资需求的基础上产生的。不同类型的交易都是在房屋的交易市场中进行。投资需求和交易需求是房地产交易市场运行的过程中两种不同的参数，对于投资者来说，他们会认为房屋会转让给期望价值相对较高的交易者，所以，投资者还可以继续进行投资。对于消费者来说，如果房屋的价格相对较高，他们的支付能力无法达到房屋市场的价格，就会选择租赁房子。
因此，需要对房产泡沫的相关问题进行解答，总体来看，无论研究和结论有多少，人们比较普遍认为的房产泡沫就是指，由于投机行为而导致的房产的市场价格和其基本的价值之间存在着一定程度的偏离。现如今，这里存在着两个基本的问题，就是基本价值的衡量标准和方式如何，如何判断价格偏离的主要应影响因素是投机。
对于房屋的基本价值而言，主要是指在零投资需求的状态下，房屋价格都是由需求和供给来决定。出现房产泡沫的主要原因是房屋作为主要的投资品，但是，往往多数的人会认为如果房屋资产没有用于投资，就不会出现房屋泡沫的现象。为了对以这一问题进行研究，笔者采集了多方面的资料，做出了不同的假设。另外，房屋的空置率和房产泡沫的产生是否具有必然的联系呢？通过多方的推论和验证，最终得出的结论是房产泡沫的出现主要是由于房产的价格出现了非合理性增高，另外，由于房屋的租赁也会受到投资交易的影响，使用租金数量来对房屋的价值进行判断往往是不够的，泡沫时期，房屋的投资要远远比投机高出很多。其中比较明显的就是，用租金对房产进行计算，无法符合房屋的基本价值。
二、从租金与价格关系分析泡沫测度
人们在对房产的泡沫进行理解的过程中，需要涉及到租金和价格之间的关系，同时也能够对租赁市场的实际情况进行反映。另外，单纯地从租金方面来对房产的价格进行估算，可以根据一定的租金价格模型来进行。但是在考虑的过程中，需要涉及到租金、价格以及泡沫状态等因素。人们在对住房资源产生需求的过程中，需要从交易市场和租赁市场来进行获得，同时还需要考虑到房屋的投资价值。随着各种不同类型交易活动的不断发展，人们对房产财富进行分配也出现了明显的差异。找到房屋和货币的价值的相同之处，将房屋看成是一种投资品。另外，人们在持有房屋之后以高价出卖，这就对房屋泡沫产生严重的影响。
从房屋泡沫和租赁市场的关系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意将房屋租赁出去，如果房屋的资本利润大于持有成本，则房主将房屋进行空置是必然的。可见，从租金和价格的关系的角度来对房产泡沫进行分析，明确提出泡沫的测度问题。
三、调控房产市场的相关政策
现如今，我国的房价正在不断提升，政府要和陆续出台了一些调控政策，在对房价进行抑制的过程中，也取得了明显的成绩。具体的措施主要可以从以下几个方面来进行具体的分析：
（一）房屋限购令
在我国的房产市场较热的情况下，我国的十余个一线城市和二线城市都颁布了限购令。主要是在对房产市场进行抑制的过程中，采用行政手段来对交易活动进行控制。采用限购令的可以从两个方面来进行，第一是对房产证进行限制，第二是对第二套房的贷款形式进行控制。限购令的实施，从根本上取得了明显的效果。很多人都只能选择退房，从某种程度上对购房的投机行为进行控制，同时也出现了明显的弊端。在限购令实施的过程中，主要是一种临时性的法律和文件，在实施的过程中就会遇到诸多的难题。另外，临时政策的颁布和实施无法将规则和标准进行统一，不仅增加了房产投资的风险，还给投机者提供可趁之机。最重要的是，这一法律的实施难度相对较大，在实施的过程中可能会导致房产的供求平衡程度下降。可见，限购令的实施只能在短时间内起到一定的效果。
（二）廉租房政策
在房屋交易市场中，由于投资和投机方式的不断出现，房价出现了不断上涨的趋势。大部分消费者在买房方面的能力十分有限，租赁的需求也无法得到满足。租房的价格也随着上升，因此，用一些廉租房来对房屋市场进行补充可以从某种程度上缓解房产市场上的矛盾。可以使得房价回归到合理的水平。可见，采用廉租房政策可以对房市进行高效控制。但是，从某种程度上也存在着一定的弊端。廉租房政策只能在房租租赁市场上发挥其应有的功能，但是对于房产交易行为来说，并没有解决实质上的问题。房产泡沫依旧存在。 （三）经济适用房
所谓的经济适用房就是对一些经济收入相对较低的住房需求者进行的一种照顾。这一政策的实施主要是在我国的房市交易市场中，房屋的价格相对较高，一些低收入的住户无法满足自身住房需求，因此，国家推出了经济适用房的政策。这种方式的优势也相对比较明显。但是存在的问题无法对销售对象的经济状态进行判定，所以，工作难度也相对较大，房价过高，供求积累，政府的经济适用房也无法从根本上解决问题，呈现出杯水车薪的效果。
（四）交易税
为了抑制房价的过快增长，中国早就以征收交易税的方式试图来调控房市。以二手房市场为例，交易税主要包括契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金等。新交易税出台可以在一定时间内抑制房价增长，但是从长期来看效果并不明显。从长期效果来看，交易税并不能起到抑制房市泡沫的作用。因为只要不交易就不会产生由交易税带来的附加支出，所以只要房屋有足够增值空间，投机者就会继续持有房屋。
（五）房产税
征收房产税可以说是抑制房屋投机行为的杀手锏。在中国房价百压不下的局势下，房产税与交易税的重要区别就是，房产税抑制长期持有空置房，而交易税只抑制短期交易行为。稳定房市的唯一手段只有征收房产税。虽然，过高的房价预期还是会带来房市泡沫，但是房产税可以延长弱泡沫周期，甚至使房产泡沫稳定在弱泡沫阶段。
四、结论
本文主要通过对房屋交易市场和租赁市场的相互关系，对房屋的基本价值做出明确定义：房屋的基本价值就是在零投资需求的市场中的房屋价格。本文还证明房价与租金比是衡量泡沫的重要参数。用实际房价与租金比和无投资预期下的理论房价与租金比可计算出泡沫系数。并分析了各种杠杆对房价的影响的作用。
