养老地产发展与金融创新研究
一、人口老龄化与养老地产
根据国家统计局发布的人口普查公报，人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一，直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目，是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类：养老院、老年公寓、养老社区。
二、各国养老市场发展的阶段特征
养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%～15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。
而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。
三、中国养老地产现况分析
中国由于人均GDP比较低，根据人均GDP增长的初步测算，我国进入养老地产的快速发展期，养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局“养老地产”，“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。
老龄化社会趋势的加剧，让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润，物业服务占比很少，而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重，甚至后者才是主角，但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头，同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。
地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式，做养老地产意味着“基因突变”；明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。长期持有：在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人，因为养老社区像一个长期“债券”，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售：物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合：养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润，养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑。养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向
我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大，国家对养老事业的资金支持有限，中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。
1、PPP模式与养老地产
养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在，利润微薄是发展养老地产的风险所在。
PPP模式的概念：广义PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
按照这个广义概念，PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能
养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。
养老地产经营周期长，收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则，因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。
PPP模式中最重要功能就是融资，且能力强大，PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资，弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化，其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规，规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能，成立独立的监管机构，消除公私合作的矛盾，合理分担风险，推动养老地产产业的发展。
3、养老地产与金融的高度融合
由于养老地产用地性质和服务特性，养老地产开发资金链压力巨大，因此必须加快金融创新，提高资产流动性。养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。 养老地产的金融化有以下几种主要模式：一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具改善房企的资金压力。
二是发行资产抵押债券，银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。
三是发行标准化证券，盘活资产流动性。所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市，向投资者发行信托单位股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。
五、互联网时代养老地产对策
互联网思维是在（移动）互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。
1、正确理解养老地产中的互联网思维
养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。一是正确理解互联网思维的本质，必须紧紧贴合人性化的需求，使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变，由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，为业主服务。三是商业模式的转变，从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造，在转化的过程中要正确认知自己的资源优势，寻找正确的切入点和入口。
2、互联网时代养老地产对策
互联网时代，养老地产更注重精神层面和个性化需求。由于中国人口多，养老地产必须考虑南北差异，文化差异，地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台，包括医疗，老年大学，野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。
3、互联网金融――养老地产众筹
众筹，即大众筹资或群众筹资，是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合，而是现代金融创新与科技创新的有机融合。
通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启，将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透，对互联网金融的理解与应用更加深入，养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。
养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广，面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。众筹者群体有的以自住为主，类似于集资建房，有的用于投资，相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来养老地产发展模式。
六、结语
由于中国快速的城市化和独生子女问题，以往传统的“养儿防老”的人伦支撑和居家养老的安全保障受到现实的严重冲击，“子欲养而力不济，亲已老而子远离”成为普遍的社会现象。通过借鉴世界发达国家养老地产发展情况，结合我国现阶段的养老地产的各种模式和现状，提出促进养老金融创新、发展养老经济的对策，进行养老地产经济战略研究，提出应该本着以人为本的原则发展养老地产。将互联网思维运用在养老地产行业中，研究互联网时代养老地产的金融创新，从而促进国民经济可持续发展。
