房地产上市公司业绩影响因素研究
房地产作为国民经济的先导型产业，对我国经济的诸多方面都有重大影响。房地产行业是一个负债率较高的行业，从国家的统计局网站资料显示房地产开发企业资产负债率在2004到2013年间这十年一直在74%上下徘徊，而且近年来一直保持在75%以上。较高的负债率是否会影响企业的持续发展、是否会阻碍公司业绩的提升，是值得房地产企业认真考虑的问题。企业资本的使用效率与存量房的周转速度也对房地产业绩产生着直接的影响。除此之外，我国房地产市场的快速发展也推动着房企规模的扩大，本文主要是从房企内部与外部两个方向来分析影响其业绩的主要因素。
一、房地产上市公司的业绩影响因素的分析
（一）内部因素
（1）资本构成。资本构成主要是从三个方面来对公司业绩产生影响：①债务的税盾效应间接地增加了企业的收益；②通过信号传递作用，合理的资本构成会影响公司的绩效；③通过经营压力作用从而影响公司的市场价值。
（2）股权构成。在不同股权构成模式下，其对公司业绩产生的影响也是不一样的。在上市公司里大股东在公司的话语权很大，对公司经营的参与度以及对经营者的监督能力都要比小股东强上很多，其对公司监督管理权也能够得到实现。从这个角度来看股权集中下的企业业绩往往会好于股权分散的企业。
（3）营运能力。房地产上市公司主要的业务就是房地产的建设和销售，企业所建设房产的销售率是房地产上市公司运营和管理能力的直观表现。因此对于房地产上市公司来说应该选用总资产周转率作为判断房企管理能力大小的主要依据。
（二）外部因素
宏观因素当中有较多的因素会对房地产上市公司的业绩产生影响。本文从固定资产价格投资指数和地区生产总值两个方面进行了深入研究。
（1）地区固定资产投资指数（FAI）。地区固定资产投资价格指数是在地区内固定资产投资额价格的变化趋势与程度的相对数。地区固定资产价格投资指数影响物价水平，进而对房企的销售业绩产生影响。
（2）地区生产总值。地区生产总值是指在本地域内长期从事各种各样经济活动的主体，在一段时间范围内所有经营活动的收获。其总值的大小往往代表着该地域经济发展水平，以及人民收入的高低。人民收入越高购买力越强，对住房的要求也会更高，从而促进房企销售业绩的增长。反之，影响到房地产企业的销售。
二、房地产上市公司的业绩评价指标
房地产上市公司的业绩评价首先要选取的就是其财务指标，财务指标可以更全面具体的展示公司业绩成果。本文主要从盈利能力（净收入、投资回报率）、经济增加值和市场增加值衡量其业绩的。如表1：
表1 财务指标汇总表
三、房地产上市公司业绩影响因素的实证研究
（一）样本选择和数据来源
本文选取了146家房地产上市公司年报数据作为研究，采用的数据均来源于中国统计年鉴网、中华人民共和国统计局网站、Wind资讯以及房地产上市公司2011～2013年间的公司年报。用Excel、SPSS两个软件对数据进行整理和分析。
（二）指标的选择
（1）被解释变量。由于净资产收益率更直观的反映了房地产上市公司的业绩，也是对企业经营成果的一个直接的展示。本文选取了净资产收益率来衡量房地产上市公司的业绩。
（三）实证研究及分析
（1）描述性统计分析。通过对所选取房地产上市公司2011～2013年相关变量数据的分析，得到关于房地产上市公司业绩及影响因素各变量的描述性统计数据资料。
（2）回归分析。在相关性分析的基础上，本文又对影响房地产上市公司五个因素进行多元回归分析，通过SPSS软件进行回归和计算处理。
本方程F检验显著性水平为0.000小于0.01，显著性水平很高，说明影响房地产上市公司五个因素共同影响非常显著。本方程拟合优度检验=0.217，数值较小，说明回归方程对因变量有一定的解释作用但解释程度较弱。
四、研究结论
经过上述理论和实证研究的阐述和剖析，可以得出以下结论及建议：
第一，资本构成和营运能力是对房地产上市公司业绩影响比较大的因素，它们均和房地产上市公司业绩成正相关的关系。所以房地产上市公司要注意把资产负债率维持在一个比较合理的位置，可以对房地产企业内部的资本构成进行相应的调整。
第二，地区生产总值和房地产上市公司业绩是正相关关系。当地区生产总值增长迅速时，人民收入水平也随之提升，购买力得到增强，进而会满足自己对住房的要求，从而提升房地产上市公司的销售业绩；反之则影响到房产的销售。因此需要加大措施促进国民经济的快速发展。
