试论商业地产企业财务控制方法
一、前言
随着我国国际国内经济形势的日益严峻化，房地产行业面临着巨大的发展压力与挑战。尤其是2008年的金融危机爆发以来，我国房地产行业进入到寒冬。尽管后来快速复苏，但是，国家开始出台了一些稳定房地产市场的各种举措，这就让原本竞争十分激烈的房地产市场出现了一些不适应的地方。暴利时代对于房地产行业来说已经是一个过去式了。房地产行业要想获得较多的利润，就需要尽快改变粗放式的经营模式。很多地产企业都投入到商业地产开发当中，为了避免市场经营风险，商业地产企业就应该采取合适的财务控制方法，以最大限度的规避不必要的财务风险。
二、我国商业地产企业的发展现状
随着我国在2010年出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，我国房地产市场的调控大幕就正式拉开了。2011年，我国又再一次推出了房地产市场的调控措施，希望让快速增长的房地产市场能够在行政手段干预之下逐渐回归到理性的发展空间，即让国家宏观调控手段来直接调控房价。虽然说这些房地产调控政策在一定程度上影响了房地产市场的发展，但是，商业地产仍然呈现出一种爆发式的增长趋势，其开发投资额与销售额都达到了近些年来的新高。那么，商业地产企业必须做好自己的财务控制工作，即通过科学、合理且可行的财务控制方法来最大限度的规避财务风险。
三、财务控制的基本内涵
所谓财务控制就是指企业对自己的资金投入以及受益的全过程和结果进行一定的衡量，一旦出现问题会及时进行修正，从而让企业经营目标得以顺利实现，最终让企业的财务计划能够按期完成。根据现代财务管理理论，企业最为关键的理财目标就是要实现企业最大化的财富目标。因此，企业财务控制的综合性目标就是要在相关法律法规允许的框架之内，尽可能的优化一切资源配置，让其获得最大化的配置效益。在企业财务控制过程中，企业需要根据委托责任目标和其他相关的绩效考核标准来确定一个合理的财务控制目标，从而确保企业理财目标的顺利实现。因此，我们说，企业的财务控制工作将为企业的理财目标提供服务。
四、商业地产企业财务控制方法
就目前的情况来看，商业地产企业的财务控制方法主要有五种。（1）授权批准控制方法。这是一种企业内部部门或员工在处理一些经济业务的时候，需要得到相应的职责权限。应该来说，这个经济业务授权制度体系在企业财务风险防范体系中贯穿始终，与各种业务流程紧密联系在一起。那么，对于商业地产企业来说，授权批准控制方法主要就是对土地款的支付以及固定资产的购置等进行职责授权的审批。这种授权批准控制方法不仅可以有效把控企业内部各个不同职能部门职责内的经济业务，同时还可以在一定程度上有效防范部门或个人的职权滥用行为，确保企业内部经济业务的公平、公开以及公正；（2）货币资金控制方法。商业地产企业如果有一个科学完善的货币资金控制体系的话，将可以大大降低它的经营风险，切实提高它的资金使用效率，从而为企业带来最大化且最优化的经济效益。那么，商业地产企业就应该在采取货币资金控制方法的时候，根据对现金流量的预测来对实际的资金预算执行情况进行及时且不断的调整，最终要找到一个最为合适的货币资金控制的发展规模。在新形势下，我国商业地产企业在面对国家宏观调控政策以及金融机构贷款利率提升的情况的时候，就应该让货币资金控制方法做到尽可能的合理与科学。这就是说，商业地产企业首先应该在面对日益加大的市场竞争压力的时候，强化对投资项目的风险分析与可行性分析，确保企业面临的金融环境与施工环境尽可能的畅通。同时，商业地产企业还需要与银行等金融机构建立一种良好的关系，从而让自己的资金链可以得到及时的补充。这是因为商业地产企业在开发经营过程中，需要的资金量是巨大的。为了顺利开展各项经济业务，商业地产企业就需要运用好财务杠杆。当前，随着我国房地产调控政策的出台与实施，商业地产企业已经开始把财务管理目标进行了及时更新，不再简单的追求最高化的经济利润，主要是要确保自身的现金流充足，从而让企业健康、稳定的发展下去。此外，商业地产企业还应该及时关注各种政策与税收所可能带来的潜在资金风险，可以在政策允许范围内进行纳税筹划，最大限度的提高企业的经营利润；（3）预算管理控制与成本控制方法。我国商业地产企业基本上是由集团公司统一领导与管理的，各个项目公司实际上是具有独立法人资格的子公司。因此，商业地产企业就应该根据每一个不同项目的经营预算与经营指标来确定一个合理的年度预算指标，主要是对企业的资金预算与盈利预测进行科学的预算编制。然后，商业地产企业把相关预算上报给上一级的集团公司进行审批，集团公司要与各个企业进行沟通与平衡，并把反馈建议提供给每一个企业，督促它们做好相关的修改工作，最终确定一个更为科学合理的预算编制。那么，商业地产企业的各个子公司在执行具体的预算编制的时候，应该让财务负责人全面监控实际的执行过程，找到预算编制与实际执行之间的差距，分析导致的原因，然后再以书面形式向集团公司的财务部进行详细汇报，从而让集团公司对此有一个预警式的管理，有利于集团公司财务部做出更为全面的安排。商业地产企业在支出预算内的资金的时候，应该严格根据财务审批制度来进行支出审批，从而为企业的财务控制目标顺利实现提供坚实的基础。当然，商业地产企业应该成立相关的预算管理委员会，让其全面负责企业预算编制与控制等。至于商业地产企业的成本控制方法，主要就是说商业地产企业的成本支出是相当大的一块支出，它们必须做好严格的控制工作，从而确保商业地产企业获得超额利润。那么，商业地产企业应该在不同阶段采取不同的措施，在立项阶段，商业地产企业应该综合考虑各种制约性因素，做好成本收益预算工作，并对潜在的风险进行预测和评估。在施工阶段，商业地产企业应该对施工图进行严格的先期检查与审核，尽可能的避免由于设计图纸变更或施工进度变化而出现的额外费用。在竣工结算阶段，商业地产企业则应该根据合同要求把验收合格的工程列入到竣工结算计划当中去；（4）财务报告内部控制方法。商业地产企业的经营管理过程中存在着一定的代理关系，因此，很容易产生道德风险与逆向选择问题。因此，为确保企业的财务报告内容真实可靠，商业地产企业的管理者就应该制定相关措施来做好相关的监督与控制工作。具体来说，商业地产企业的董事会领导内部审计对财务组织进行监督，有利于提高企业内部审计工作的独立性与权威性。董事会委派财务总监对财务组织进行监督，使得企业内部监督工作变得更为独立。董事会设立专职财务董事对财务组织进行监督，这是一种较高层次上的财务监督工作，并由董事会授权财务总监领导内部审计对财务组织进行监控，还要让董事会所属以及独立董事组成的审计委员会进行财务监控，从而确保企业内部财务报告的可靠性与企业经营活动的合法性，最终提高商业地产企业的财务控制效果。
