旅游地产投资风险控制研究
近年来，随着我国GDP稳步上涨，国民生活水平得到了很大改善，对旅游服务需求越来越多，给旅游产业发展带来了更多发展机遇。在我国房地产市场宏观调控政策调整影响下，旅游地产投资项目应运而生，成为投资领域关注的重点。但是受到旅游地产投资周期较长、资金需求量较大等诸多因素的影响，其资金回笼较慢、且运营过程较为复杂，在很大程度上增加了旅游地产投资风险，如何实现对旅游地产风险控制成为投资需要亟待解决的问题。
一、旅游地产投资面临的主要风险
任何投资行为都存在一定风险，旅游地产投资不仅具备一般投资风险，还需要面临更多其他形式的风险，具体来说：
（一）决策失误
就本质来说，旅游地产是战略性投资，前期投入较大，回收期相对较长，因此风险影响因素具有复杂性。一般来说，该行业对投资者要求较高，投资者必须要具备一定的经济实力，才能够更好地参与运营，否则一旦出现资金链断裂，将直接使企业陷入困境。决策失误主要体现在市场预期、环境及方式三个方面，其中市场预期受目标群体的接受度等影响，而投资环境则受政府政策等因素的影响。投资决策是一个综合过程，企业管理者需要充分考虑多方面影响因素，进行项目可行性分析，避免因考虑不周而引发的一系列风险。
（二）选择风险
地理位置、交通条件不同，会给旅游地产投资带来地段选择风险。如地产对自然环境要求较高，旅游地产除了要关注一般地产需要关注的要点，还需要选择独特的自然环境，吸引更多游客，要始终坚持保护生态环境第一，旅游开发第二的经营理念，不能够因为过度不当开发而对周边生态环境产生破坏性的消极影响。同时旅游地产对环境变化较为敏感，环境是旅游地产持续发展主要因素，只有实现对生态环境的合理保护，才能够增强游客的第一印象，形成二次消费，并做好口碑宣传。如果在经营管理过程中，旅游地产依靠的景区长期超负荷承载了无法承载的客流，势必会对环境造成生态环境的破坏，促使旅游地产投资面临更大的风险。
（三）经营管理专门人才短缺或管理不善
不同于一般地产，旅游地产特点具有其特殊性，如承载力不同，旅游地产在满足基本居住需求的同时，还体现旅游观光休闲度假的特点；另外，针对消费需求，旅游地产不但吸引养老、度假人群关注，还会吸引专业地产投资者，进一步扩大了目标群体范围。旅游地产自概念策划、设计规划等方面都会对投资者提出较高要求，其中最为关键的就是运营管理方面，需要既懂得旅游知识、地产知识又擅长经营管理的复合型人才，才能够为旅游地产持续健康运营奠定坚实的基础，但是人才市场上，这种复合型人才少之又少，进一步增加了旅游地产的经营管理风险。
二、规避风险的有效措施
（一）重视可行性调查
市场调查作为旅游地产投资的首要环节，其落实效果好坏直接决定投资成功与否。为了能够全面、系统预估风险，在投资前应积极开展可行性调查，减少不确定因素对投资产生的消极影响。具体来说，应明确区域规划及定位，并充分考察风景区辐射区域的产业发展现状。同时深入调查交通等相关配套设施完善程度，然后确定目标市场[2]。在此过程中，只有选择科学的项目区位、融资方式，才能够为旅游地产项目运营奠定坚实的基础，从根本上避免潜在风险产生的损失。如我们可以充分利用总成本与销售量、利润三者之间的线性关系，运用本量利分析法对旅游地产项目进行盈亏平衡分析，实现对项目方案的估算，重视对项目投资的可行性分析，不仅能够帮助我们有效规避风险，还能够尽可能提高旅游地产经济效益。
（二）采取多元方法分散风险
首先，规范和强化旅游地产投资项目管理。在招投标环节，投资者应与较高资质的建设单位建立合作关系，将建设工期、清单报价等标准制定出来，不仅能够有效缩短工期，还能够提高施工有效性，更好地控制好项目开发成本。另外，选择优质的设计单位与施工单位，协调各项工作正常有序开展。在旅游地产项目开发过程中，我们应严格控制各个开发环节，落实好事前、事中及事后全过程管理，从多方面多角度实现对旅游地产建设项目的全面监督和控制。
其次，为了能够最大程度上降低旅游地产投资风险，可以同时对多个项目进行投资，实现对风险的分流处理，减少由于一个项目的失败而使投资者承受整体更大的打击。
最后，旅游地产开发企业应综合考虑各方面影响因素，构建一个健全、完善的风险管理控制机制，为开发项目持续健康运行提供强大支持。
（三）提高经营管理水平
投资者应积极咨询专业酒店管理公司或管理咨询公司，为日后旅游地产项目发展指明发展方向，同时借鉴和学习国外先进的经营管理经验，兼顾对内培养与对外招聘两个方面，为企业输入更多复合型经营管理人才，提高经营管理有效性。为了能够提升经营效果，还应结合实际情况，针对主要目标群体，采取多元化运作方式，或者通过聘请专业营销公司代理营销业务，扩大自身影响力，树立良好的品牌信誉，通过良好的口碑实现吸引更多的消费者。
单纯依靠投资者自身力量是远远不够的，还应借助地方政府力量，充分挖掘项目提供的经营资源，探索多元化多角度投资经营管理模式为企业发展带来更多更广的新的经济增长点。
三、结束语
根据上文所述，旅游地产投资作为一项系统性、综合性工程，不能盲目投资和开发，尤其是针对投资主体来说，更要做好前期的调查和研究，对项目进行充分的分析和论证，才能作出投资决策。一意孤行拍一拍脑袋作出的投资决策暗藏巨大的投资风险，是不可取的。因此投资主体应明确认识到当前旅游地产发展面临的诸多风险，并结合旅游地产发展现状，做好充分的调查、研究、分析、论证，制定针对性的风险防范机制，提高自身抵御风险能力，学习相关法律制度，完善企业内控制度，加大对市场动态的关注研究力度，只有这样才能够从根本上推动旅游地产项目持续健康发展。
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