利率、信贷政策对住宅市场供需影响的地区差异研究
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）02-0038-03
一、国内外文献回顾
国外学者研究集中在欧美发达国家。Carlin和Defina（1999）对美国48个州研究，发现联邦基准利率对五大湖区冲击较大，对西南及落基山脉地区冲击较小。Arnold（2001）选取欧盟5个成员国中58个地区，实证表明欧洲中央银行政策会对欧盟成员国产生不同效应。Zan Yang等（2010）建VAR模型实证得出瑞典货币政策对房地产价格影响存在区域差异。国内学者对货币政策区域效应研究普遍发现货币政策区域效应存在，且产业结构、地区经济发展水平等是主因。货币政策房地产市场传导区域效应研究，对价格研究较多，省级、东中西部划分多。梁云芳、高铁梅（2007）以28个省市为例，研究利率、信贷对房价波动区域差异，发现信贷对中部房价影响小，实际利率对各地影响不大。王先柱（2011）研究证实了东中西部存在货币政策区域效应，利率对西部需求抑制明显，而信贷对供给影响大。张红、李洋（2013）构建全局向量自回归模型，论证货币政策在房地产市场传导区域效应，东中西部对货币供给量冲击响应相似，会推动投资，长期抑制房价，对中部影响最小，地区对利率上涨冲击呈异质响应。东部传导效果强于中西部，货币供给量传导效果优于利率。
研究均表明货币政策区域效应存在且房地产市场货币政策区域效应凸显，从国内研究看，货币政策对房地产市场影响主要对价格、投资方面，较少考察供给、需求，且对住宅市场研究少，地区划分以东中西部、省级居多。本文基于全国35个大中城市，结合2015年仲量联行对外发布《中国城市60强》，将其划分为一、二、三线城市。其中：一线城市4个（北京、上海、广州、深圳）；二线城市15个（成都、重庆、杭州、南京、沈阳、天津、武汉、西安、长沙、济南、郑州、青岛、宁波、大连、厦门）；三线城市16个（哈尔滨、长春、福州、昆明、合肥、石家庄、呼和浩特、南昌、贵阳、南宁、海口、太原、乌鲁木齐、兰州、银川、西宁）。建立静态面板数据模型，研究利率、信贷对不同级别城市住宅市场供给、需求影响地区差异。
二、利率、信贷政策对住宅市场影响地区差异理论分析
第一，各级别城市住宅需求不同。住宅价格、收入显著影响需求，各个城市经济发展水平差异使这两个因素显著不同，住宅需求价格弹性和收入弹性不同。从一二三线城市选几个代表城市分析。图1描述各城市住宅均价水平，价格呈上升趋势，但一线城市住宅均价明显高于二三线城市，从2007年开始增速快于二三线城市。图2为人均可支配收入变动趋势图，其总体也呈增长趋势，增长速度一线城市快于二三线城市。
第二，各级别城市住宅供给不同。图3为住宅投资完成额趋势图，一线城市远高于其他城市。图4为住宅施工面积趋势图，总体一线城市远高于其他城市，二线高于三线城市。
第三，各级别城市金融支持不同。国内房地产开发资金来源：利用外资、国内贷款、自筹资金等，国内贷款是从银行获取款项，可衡量信贷政策。据统计，一线城市从银行获得资金最多，二线城市获得资金多于三线城市，资金可获得性存在地区差异。综上，各级别城市特征显著不同，从一二三城市研究利率、信贷政策地区差异对金融调控政策改进有显著意义。
三、模型及数据来源
本文借鉴Muellbauer和Murphy（1997）建模思路，建立住宅市场供需方程。
其中，Q（s）为住宅投资完成额，i同上，kloan为房地产开发资金来源中国内贷款，profit为住宅均价/住宅造价成本。
本文数据来源于EPS、中国房地产统计年鉴（1999-2014）、各城市统计局网站。i、ay、p、gloan、kloan、invest是以1999年为基期经价格指数调整值，除i外其他变量取对数以消除异方差。为解决联立内生问题，将解释变量滞后一期。由于样本区间短，无法进行面板数据F检验，假定各级别城市经济结构大体一致（梁云芳2007），采用不变参数面板数据模型。
四、实证研究及分析
表1为需求实证结果，其中，人均可支配收入是影响人均需求重要因素，与需求正向相关。从当期人均可支配收入看，三线城市住宅需求收入弹性最大，其次为二线城市，一线城市收入弹性小且不显著。对一线城市来说，高收入群体高财富积累不须担心房价上涨带来影响，低收入群体收入水平支付力低，购买力严重不足，收入增加带来需求变化不显著。滞后一期收入只有一线城市收入弹性较高且显著。住宅均价对需求有较大影响，与需求呈负相关。需求价格弹性中，一线城市最高，其次为三线城市，二线城市不显著。一线城市住宅市场存在大量投机，对于靠投机获得利益投资群体，其对住宅价格反应较灵敏，一般在楼市价格较低时买入，以期获得更大利润，三线城市也存在类似问题。滞后一期价格对当期需求影响，一线城市与二线城市需求价格弹性较显著，说明价格上升对需求影响有一定时滞性。
从利率政策看，当期利率对二三线城市影响大且显著，对一线城市影响小且不显著。由于利率没有取对数，一二三线城市利率对住宅市场需求影响系数为-4.68%、7.96%、6.62%，当期利率对住宅市场抑制效果不显著。消费者购买住宅受预算约束影响，当自己资金不足时必然要向银行贷款。利率变化时，消费需求会产生替代效应与收入效应变动，面临消费跨期选择。一般，利率上升替代效应为负，利率上升对需求影响取决于收入效应符号和大小。当消费者是借贷者，收入效应为负，利率上升总体效应为负；当消费者是储蓄者，收入效应为正，利率上升总效应取决于收入效应与替代效应大小。二三线城市利率与住宅需求正相关说明利率上升给消费者带来的收入效应大于替代效应。对于投机需求，利率上升会增加投机者机会成本，降低购买意愿；一线城市利率需求弹性为负说明投机需求较多。滞后一期利率对一三线城市需求有抑制作用，存在调控时滞性，对二线城市影响不显著。当期个人抵押贷款对需求都有正向作用且影响显著，对二线城市影响最大。滞后一期贷款对三线城市影响大且显著，说明信贷政策对三线城市需求影响有一定时滞性。 表2为供给实证结果。其中，当期利率对一二线城市住宅投资影响效果为正且不显著，对三线城市影响效果为负且显著，说明当期利率对供给影响不太显著；滞后一期利率对一三线城市住宅投资有抑制作用，但不显著，利率累计效应不显著。当期国内贷款对住宅投资影响大且显著，对三线城市影响最大，其次为二线、一线城市，充分说明房地产行业是资金密集型行业，对资金依赖性大，经济发展水平较低城市对资金依赖性更大。滞后一期国内贷款对一二线城市影响显著，对一线城市影响更大。当期利润水平会显著增加二线城市投资，对于一三线城市影响不显著。滞后一期利润对当期住宅投资影响不显著。总体说，利润水平不会制约住宅投资额水平，住宅供给更多受供需平衡影响。
五、结论及建议
综上，从利率、个人抵押贷款对不同城市需求影响看，信贷政策放宽会极大刺激住宅消费需求，其影响效果更显著；利率对住宅需求抑制作用不明显，政策存在时滞性。当期利率只对一线城市需求产生抑制；个人抵押贷款对二线城市影响最大，对一三线城市影响效果趋同。从利率、国内贷款对住宅投资额影响看，利率对各城市影响不显著，当期国内贷款对住宅投资影响大且效果显著，其中二三线城市住宅市场发展更需信贷政策支持。滞后一期国内贷款对一二线城市影响显著，说明二三线城市信贷政策存在一定时滞性。国家对房地产市场尤其是作为关乎民生的住宅市场调控，不应只关注价格变化，应从供给、需求考量；要关注利率、信贷政策区域调控效果大小及时间长短，对不同城市实施不同政策，对建立房地产市场长效调控机制意义重大。相关部门要采取因地制宜、差别对待的货币政策，避免全国一刀切，应更有效地调控住宅价格快速增长，实现住宅市场持续健康发展。
