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房地产企业成本均衡管理和控制探讨

出处:论文网
时间:2017-08-14

房地产企业成本均衡管理和控制探讨

  一、前言

  我国房地产市场渐趋饱和,产业增速出现回落,市场竞争日益加剧及市场观望情绪不断加重等不利情况的出现,房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选。搞好企业成本均衡管理和控制是提高房地产企业竞争能力的重要举措。本文通过对房地产行业环境分析立足房地产企业项目开发全过程,对加强房地产企业各环节的成本均衡管理和控制进行探讨,期望能与房地产企业的同行对于房地产企业成本均衡管理和控制进行一些探讨。

  二、房地产企业成本控制的特点及其难度

  房地产企业成本控制涉及前期立项、规划设计、合同签订、纳税筹划、工程招标、施工建设、变更鉴证、工程竣工决算、销售管理等方方面面。涉及面之广、时间跨度之长、情况之复杂,事项的不确定性这都给成本管控增加了难度。在最关键的规划设计、工程招标、施工建设等关键环节缺乏科学的方法和行之有效的措施。往往在项目施工过程中,对成本的跟踪控制力度不够,监理和建设单位对施工建设单位工程质量、合同变更签证、建设工期监督管理不到位,从而增加了企业成本。房地产企业属于资金密集性企业,资金使用周期长、需求量大,房地产企业大都受融资渠道的限制,使得融资成本成为开发企业成本控制的又一个瓶颈。

  三、房地产企业目前成本管理的现状及困难

  1.房地产行业企业全面成本控制意识淡薄

  受长期行业高回报的影响,房地产企业大多数管理者和员工没有全面成本控制的意识。企业没有树立全面、系统的成本控制理念,没有建立合理的成本控制体系及成本管控制度。一些房地产企业不重视施工前期的成本控制,成本管理仍停留在建安及财务领域。而缺失了成本控制最关键的规划设计、竣工决算等环节,房地产企业税负在所有行业中是最高的,项目开发建设前期的纳税筹划,也是企业成本均衡管理和控制的重要组成部分。监理和建设单位对建设施工过程缺乏有效监督、控制、管理,也会使企业增加不必要的成本费用开支。随着行业竞争的加剧,应建立起房地产企业全面成本控制的意识。

  2.房地产成本管理和控制缺乏行之有效的方法

  由于房地产行业普遍更重视开发和销售环节,对成本管理和控制意识淡薄不重视。目前,大多数企业的成本控制,还停留在建安及财务领域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企业对成本控制注重事中、事后控制,对成本预测不精细,成本控制缺乏科学性和全面性。

  3.房地产企业成本控制制度设置不够完善

  很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态,成本控制制度体系不够完善。房地产成本控制涉及建设单位、施工、监理企业的相互配合,贯穿房地产项目开发的各个方面,成本控制体系的职责权限的划分不够明确,相应的跟进、改善措施往往不到位。

  4.管理人员的素质达不到要求

  有些房地产企业虽然建立了相应的成本控制制度,但限于管理人员素质及管理水平达不到,成本控制没有取得好得效果。房地产项目竣工以后,实际成本的控制考核赏罚不够分明,导致各单位、各部门及员工对成本控制的积极性不高,成本控制不能落到实处。

  四、影响房地产开发企业成本控制的因素

  主要包括行业宏观经济形势、行业竞争程度、合作关系、行业地位等。

  1.行业新加入企业的竞争威胁

  由于房地产企业的高回报,使得国内拥有大量现金的其他行业企业的成功人士,还有一些资金实力雄厚的国际公司都有计划进入房地产行业,由此可以看出新进入者的威胁比较大。

  2.供应商的议价能力

  房地产企业的供应商可分为两类:一类为政府,政府多为土地供应者,土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性,因此这类供应商的价格议价能力强。这对企业成本控制是不力的,通常房地产企业都要以较高的成本获得土地使用权;另一类为原材料供应商、建筑公司等,这类供应商议价能力较弱,房地产企业大都处于供应链的核心位置。房地产企业应加强这类可控成本的控制力度。

  3.购买方议价能力

  我国房地产偏向档次高的客户,低收入者一般无能力购买,并且消费者获取房地产信息成本较高。这些原因决定购买者相对于开发商来说议价能力较弱。开发企业应发挥自身的优势,在进行市场充分调研的基础上,合理确定销售价格,最大程度地保证企业的利润空间。

  4.当前竞争对手之间竞争的激烈程度

  房地产企业是一个特殊行业,它的“产品”就是固定资产,耗资多,风险大。一般而言,它的退出成本很高。一旦进入这个行业,如果想半途而废,成本是相当大的。这就决定了房地产行业竞争对手之间的竞争异常激烈。竞争激烈导致不确定因素的增加、土地竞价的飙升,都使得房地产企业在充分竞争的市场条件下,必须以低成本定位才能提高企业的核心竞争力。

  5.其他企业的替代品

  房地产企业的商品就是商品房,作为替代品的政府保障性住房廉租房、经济适用住房,这部分替代品价格低。随着政府保障措施的完善,各地政府保障性住房投入逐年加大,但目前政府保障性住房数目不多无法满足需求,对开发企业威胁较小,但在开发成本上未来将会给房地产企业竞争产生压力。

  通过房地产企业的行业环境分析我们可以看出,房地产企业对有些环节的成本控制能力较弱,而有些成本控制是企业掌握主动权的,房地产企业成本控制应根据行业特点对开发项目全过程成本做到均衡管理和控制。   五、房地产企业成本均衡管理和控制的对策

  1.提高成本控制意识,建立健全成本控制体系

  要逐步形成成本控制理念,建立健全成本控制体系,利用奖惩制度,促使企业所有员工提高成本控制意识,激励员工自觉加强成本管理和控制。成本控制的环节应从建安和财务领域,扩大到房地产项目全过程:立项决策、规划设计、设备购置、建筑施工、销售等各个环节。涵盖招投标、合同管理、设计变更、竣工决算、纳税筹划、监理管控、资金成本等各个方面,房地产企业成本管控可谓是一个庞大的体系,我们要扎牢每一个篱笆,杜绝成本管理和控制的短板,努力降低企业成本,向管理要效益,提高企业效益,增强企业竞争力。

  2.提高控制人员的素质,完善绩效考核

  任何制度、方法最后都要靠人去落实、去实现,因此在加强体系建设的同时,通过学习、培训以及完善绩效考核制度等方法措施,使得管理人员、员工的素质得到进一步提升,从而较牢固地树立成本控制意识。将成本管理引入到绩效考核中,对在职人员实行工作内容考核与成本管理考核相结合的方法,动态管理。通过建立科学合理的用人机制,使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用,激励员工自觉加强成本管理和控制。

  3.针对房地产企业行业的特征,对房地产项目开发全过程成本实行均衡管理和控制

  (1)立项、土地征用环节

  发改委立项备案通知书。在项目立项前,房地产商需要通过容积率和土地面积换算得到预计的土地费用,以此来对项目的可行性进行判断。

  房地产企业的通过土地招拍挂取得土地使用权。这个阶段由于土地的稀缺性及政府垄断开发商相对议价方面处于弱势。但房地产企业要做好开发主体的谋划,取得合法有效的土地价款票据,企业应妥善办理好土地拆迁安置的各项事宜,控制好拆迁安置费用,为项目快速顺利开工打好基础。这对企业成本管理起着很重要的作用,最终直接影响企业利润。

  (2)设计与前期工程

  设计费用在项目成本中所占比重不大,但房地产企业设计阶段就确定了开发产品定位、档次、主体结构、材料选用、设备品质等,设计的漏项还将直接影响项目的变更签证,最终影响企业成本。可以说房地产开发项目的绝大多数成本在这阶段就已经确定了。所以规划设计管理对成本控制起到至关重要的作用。

  前期工程涉及成本费用:包括项目整体性报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编制费、其他费用。费用成本明目繁多,开发企业应逐项落实到位,做到有效成本管控。

  (3)项目施工建设环节

  ①加强建设阶段各类合同签订管理,切实加强各类合同履约管理。各类超过标准限额的合同签订,应该按照规范流程,保证市场公平、公正发展,规范操作程序,使企业成本得到有效控制的重要措施。

  ②监理单位加强施工现场质量、安全、工程进度管理,从严控制施工过程中的签证变更,这是加强企业成本均衡管理和控制的有效途径。

  4.预售环节的成本管理

  房屋预售阶段的定价、合理的折扣,与线上线下运营商的合作,商品房销售的按揭贷款的银行选择,广告费的投入,提高资金运转速度快速回笼资金,节约企业资金成本,加强销售环节的成本管理,是实现企业项目全过程均衡管理与控制的一个不可或缺的一部分。

  5.项目竣工环节

  项目竣工环节,对各建设项目进行竣工决算,工程竣工决算阶段的成本控制是根据合同及有关变更签证,图纸等相关资料,报送相关的中介机构进行竣工决算审计,准确计算工程量,使审计后的结算真正体现工程实际造价。财务部门按照成本以项目为单位的配比原则,进行产品成本的归集。财务核算应做到精细、准确,为最后房地产项目的土地增值税清算打下基础。这是房地产企业成本均衡管理和控制的最终环节。

  六、结论

  本文阐述了房地产企业成本控制的特点及其难度,分析了影响成本控制的因素,提出了房地产企业成本均衡管理和控制的对策。我国房地产市场渐趋饱和,产业增速出现回落,房地产业回报率有所降低,房地产业从快速发展正慢慢走向成熟。房地产企业要想在激烈市场竞争中获得长远的发展,就必须对企业成本实行精细化管理,将企业成本管理的重点放在对成本的均衡管理和控制上。按照房地产行业特征,在房地产开发的各个环节针对不同的特性,采取不同的方法,挖掘企业潜力,有效管理和控制企业成本,最终起到有效降低企业成本,提高企业效益,从而促进房地产企业在激烈的市场竞争中获得健康、稳定、长远的发展。

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