基于农民视角的房地产市场与政策选择
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2016）03-0062-04
城镇化是我国未来经济发展的趋势，多数人认为城镇化政策会伴随许多的政策出台给某些行业带来机遇，尤其会引起房地产价格的持续上涨。新型城镇化的关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。究竟“城镇化过程中”对哪些城镇（市）的房地产有推动力？又会产生哪些新的需求？原因何在？我们应该采取何种政策措施推进或者应对新型城镇化？
新近颁布的《城市规模划分标准调整方案》明确了新型城镇化的要求：城区人口500万以上的特大城市，需要严控城区人口；100～500万的大城市，需要合理控制城区人口；城区人口50～100万的中等城市，需要有序放开城区人口；只有城区人口50万以下的小城市才可以全面放开落户限制。从上述方案可以看出，城区人口100万人以下的城市才有吸引人口的政策，其所在城区的房地产市场才有希望。有舆论认为，未来的一线城市和部分二线城市的房地产最有价值，三四线城市、城镇有可能成为“鬼城”“空城”。对此，政策应该如何制定？产业应该如何布局？城镇化如何走？笔者基于城镇化中的新市民――农民的视角对这些问题进行了探讨。
一、相关研究综述
“城镇化”是指农村生产要素不断向城市迁移与聚集的历史过程；表现为：绝大多数农村人口逐渐进入城镇生活并与市民融为一体；非农产业不断向城镇聚集并成为地方经济发展的主导产业；农村地域自然景观、产品和产业结构、生产生活方式、社会组织体系、行政管理制度等随着城镇化的发展而变化，社会形态逐步由传统的乡村社会向现代化的城市社会转型；社会居民消费水平不断提高、整体素质不断提升，城市文明不断发展并向农村渗透和传播。
2012年中国的城镇化率上升至52.57%，有城镇户籍的人口比率为36%左右（约2亿人左右），按城镇化率需达到75%的国际标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。李迅雷基于农村青壮年人口数量的研究发现“农村化率（已经）很低”（即城镇化率较高），认为目前中国在农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿左右，而未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4 000～6 000万，并且认为2011年中国的城镇化率已经达到60%，目前中国或许已经步入城镇化的后期，到2020年前后，中国的城镇化进程可能结束了；并认为城镇化会导致的购房需求未必是有效需求，并且这种需求存在地域差异，有地域的选择性。另据国土资源部官员透露，按照近八年来住房用地的供应，如果按照容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果按照人均30平方米的标准来计算，可以满足2.82亿的新增城镇人口住房的需求；而同期，真正进入城镇的实际新增人口只有1.67亿。按目前的人口政策，预计到2050年中国总人口可能由目前的13.5亿减至13亿以下（调研了解，目前县域农村多数家庭是二孩或者更多子女，二孩政策对农村居民的影响不大），按人口计算，届时中国人将“不缺房”。事实上，中国的空房现象正日趋严重。许子枋则认为，未来三四线以下城市（镇）购房主体应该是进城农民，由于进城农民数量和收入增长速度赶不上造城的速度和房价的上涨速度，预计三四线城市难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市（镇）存在房地产过剩风险，并且现实中已经出现了三四线城市（镇）的房地产过剩和去库存政策。基于这一预测，笔者认为随着房价的持续上涨，“城镇化”过程中农民对居住型房地产的刚需可能会成为“伪刚需”。
二、农民需求意向
为了确切地了解农民的需求和城市化意向，课题组在寒暑假期间进行了务工农民的调研。课题组向全国25个省市的农民工发放调查问卷7 500份，收回6 300份，其中有效问卷5 450份，占比86.5%。调查范围涉及23个省市主要行业的进城务工人员。提取因子：年龄16～45岁及以上；学历（受教育程度）为小学、初中、高中、大学及以上；婚姻状况涉及已婚和未婚；城镇分为县城、较大城市（地市级城市）、省会城市和直辖市。
（一）落户意愿
农民工落户城市的意愿比较强，但有地域的选择性（见表1）。统计显示，愿意在城市落户的农民工占被调查人总数的55.8%，有18.8%希望在城市生活但暂不落户，两者合计比例达到了82%。农民工的落户意愿有城市的选择性，落户较大城市的意愿比较集中（37.45%），其次为县城及其他城镇（30.73%），其余为省会城市（16.18%）和直辖市（15.64%）（见图1）。
（二）影响落户意愿的因素分析
1. 年龄结构对落户意愿的影响明显。一方面，年龄结构与落户城市的意愿呈负相关，表现为年龄越大，落户城市的意愿越低（见图2）。超过一半的“80后”农民工愿意在城市落户；“90后”农民工落户城市的意愿超过2/3；45岁以上的第一代农民工落户城市的意愿不到40%，比“90后”的新生代农民工低28.2个百分点。另一方面，年龄结构也会影响落户区域的选择（见图3）。不同年龄段的人对落户地域的选择有差异性。统计显示，不论哪个年龄段，较大城市（地级城市）都是首选，认为那里的落户条件和生活成本都低于直辖市和省会城市，生活条件和生活秩序相对又好于县城及其他城镇。其次是县城及其他城镇，并且选择数量与年龄成正相关，反映了大部分农民工对于在城市落户的困难程度有着理性的思考和清醒的认识。但年轻人还是愿意到省会城市和直辖市去落户，认为那里更为优越的生活环境、更多的机会对他们有着更强的吸引力。 2.学历对落户意愿的选择有影响。统计显示，学历层次与落户的意愿呈正相关（见图4），学历越高到城市落户的意愿越强烈，但在大学及以上学历的被调查者中出现了一个向下的走势，在“愿意在城市生活但暂不落户”这个选项上比例明显高于其他学历者，反映出大学及以上学历的被调查者自我意识较强、追求自由的意向。他们认为如果当前务工的城市生活符合自己的愿望，就留在这个城市继续发展，不符合则继续流动寻找。由于担心流动时受到户籍和与户籍有关的其他因素的羁绊，所以选择了暂不落户。
3. 婚姻状况对落户意愿有一定影响。未婚者较已婚者落户城市的意愿强，数据统计高出17.2个百分点（见表2）。但从“愿在城市生活但暂不愿落户”的情况来看，已婚者则要多于未婚者。已婚者配偶的户籍对落户意愿的影响较大（见表3）。凡配偶为务工地户籍的被调查者落户意愿比较高（城市户籍62.3%，农村户籍57.1%）；配偶为非务工地户籍落户的意愿稍弱（城市户籍51.1%，农村户籍44.9%）；配偶为城市户籍的落户意愿强，配偶为农村户籍的落户意愿弱。但“愿在城市生活但暂不落户”的情况正好相反，外地户籍多于本地户籍。统计显示，子女教育、老人抚养、就业的稳定性等因素对是否在某一方所在的城市落户有很大影响。
三、结论与启示
（一）结论
1. 城镇化的政策效应会给三四线及以下城市带来发展机遇，但是房地产发展空间有限。城镇化是大势所趋，城镇化会带来居住、教育等多种需求，由于新市民对城市（镇）选择有区域性差异，这种需求给不同的城市（镇）带来的发展机遇有差异。从调研情况来看，城镇化过程中农民的自身认知较为理性，认为三四线及以下城市（镇）才是自己的最佳选择；虽然也向往省会城市和直辖市等大型城市，但认为不适宜；这与新出台的新型城镇化的政策取向相吻合――城镇化的重点是城区人口50万～100万的中等城市和城区人口50万以下的小城市才可以全面放开落户限制。但是由于居民收入、配套服务等方面的因素限制，居民对房地产的有效需求有限、房地产发展空间有限。
2. 新型城镇化政策给新市民带来忧虑或者恐慌。新型城镇化核心是人的城镇化，面对城镇化，未来新市民的忧虑涉及到城市（镇）的选择、住房、婚育、子女教育、职业发展、社会地位等诸多方面，其中最突出的是城市的住房问题（主要是价格问题）和工作机会，其次是生存技能和生活素养的提升，以及子女的教育问题。
（二）启示
“十三五”规划显示，截至2015年末，我国常住人口城镇化率和户籍人口的城镇化率分别为56.1%和39.9%；规划“十三五”末常住人口和户籍人口的城镇化率应分别达到60%和45%。按城镇化率75%的国际标准，还有一定的上升空间，“城镇化”过程可延续10～15年。要圆满完成“新型城镇化”的目标和任务，需要统筹规划、科学规划。
1. 树立科学的城镇化理念，以发展和开放的思维做好城市发展规划，满足城市化过程中新市民（农民）的差异化需求。城镇化的重点并非仅仅是给农民一个城市户口、些许的养老金和部分医保，满足农民暂时需求的形势上、表面的城镇化，真实目的应是解除农民的后顾之忧、缓解农民的心理焦虑、保证他们有可预期的稳定收入，让他们切实体会到城镇化带来的满足感、实现幸福梦。这样，新型城镇化就提出了新的要求和新希望，提出了新的差异化的政策选择：第一，利用产业结构转型升级的契机，调整产业的空间布局，吸引农村劳动力就地就近转移，进而成为当地城市（镇）居民。在产业布局上，力争做到既有利于发展生产，又方便居民生活；构建起既能够促进当地社会经济发展又具有地方特色的产业体系，吸纳农村劳动力就地就近转移就业，减少农民工向大中城市的集中流动。从调研情况来看，近70%的农民首选所在地附近县城（镇），费用低、支出少；但是，由于所在地县域经济发展迟缓、对劳动力的吸纳能力不足，约50%的农民只好选择到其他地方打工，由于距离远需要支出租房、择校等费用，使得生活成本增加，既增加了进城农民的生活负担，也加剧了对城镇化的恐惧和担忧。第二，对于那些已经在大型城市和直辖市居住且有固定住所和稳定收入的农民工放开户籍限制，接纳他们的子女与所在城市居民子女接受无差异教育。第三，强化中小城镇尤其是县城的建设，加强道路交通、教育、卫生、文化等公共服务设施建设，提升中小城镇的综合服务能力；也可以率先放开县域城市的教育资源，无条件接纳农村居民子女接受与所在城市居民子女无差异教育，吸引农民到中小城镇就业、置产、落户。
2. 制定科学合理的农村土地流转和农村劳动力转移机制，消除农民变市民的后顾之忧。第一，由于目前农村土地流转机制很不完善，私下买卖改变用途、过度使用开发、土地复垦等问题屡屡发生，有相当一部分农民长期依赖土地种粮收入，没有其他的收入，这部分人唯恐成为“市民”后给自己的生产和生活带来不便，思想上有抵触情绪。第二，加快制定出台农村土地流转实施细则，稳步推进农村土地流转确权制度改革，消除农民的后顾之忧。鼓励进城的农村居民将原承包的土地使用权有偿转让，既可以作为进城定居或创业的启动资金，又有利于推进农业规模经营。第三，加强对青年农民的培训教育，提升居民的综合素质。结合《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》和各地“十三五”社会经济发展规划要求，利用分布在县域的职教中心和各类职业技术学校开展培训：一是加强农民教育培训法制化建设，培训提升其转产转岗就业的技能；二是构建农村居民的终身教育体系，强化农民的综合素质提升，把农民的法制意识、文化素质、协作精神纳入系统教育培训中。
3. 协调城乡就业关系，建立城乡统一的劳动力市场。整合现有的城市资源，将务工农民纳入到城市居民的管理体系，形成“进城务工有秩序、流动务工有市场、区域调控有手段、应急事件应对有措施”的服务新体制。第一，树立依靠市场机制来配置劳动力资源的观念，为进城的务工农民和城市职工提供自由选择和平等竞争的机会。第二，加快城乡就业信息化统一管理，一方面借助互联网技术规范、协调和监督城乡劳动力市场信息传递，做好农村富裕劳动力的动态统计工作；另一方面建立城乡一体化的就业、失业和转移就业登记管理制度，及时掌握农村劳动力的动态变化情况，提供差异化、针对性服务。第三，在现有城市人才中心（市场）增设进城务工农民的人事代理托管中心，为进城务工农民建立人事档案，为他们合理流动提供服务，形成统一管理、竞争有序的城乡一体化劳动力市场及服务体系。第四，落实《社区居民委员会组织法》“在城市社区有固定住所满三年的就可以享有社区居民的权利”的规定，鼓励进城务工农民参与当地社会事务的管理，提升务工农民对当地社区的认同感、归属感，提升进城务工农民的自我教育、自我管理、自我服务和自我约束意识，鼓励他们积极参与所在社区的治安、管理等方面的主动性和积极性，构建进城务工农民同原社区居民之间的和谐。
