“营改增”对我国商业地产企业的财务影响研究
一、“营改增”对商业地产企业税负水平的影响
在实行“营改增”政策前，商业地产企业销售不动产需缴纳5%的营业税，“营改增”之后销售不动产的适用税率由营业税的5%改为增值税的11%，尽管表面看上去增值税税率11%比营业税税率5%多了6%，然而增值税的进项税额能够抵扣，并且营业税属于价内税，而增值税属于价外税，不具有可比性，无法进行直接比较。所以“营改增”后商业地产企业的税负到底是增加还是降低的问题还需要作进一步对比分析。本文主要分析一般纳税人的情况。为了确保分析结果的有效性，我们假设“营改增”前后商业地产企业的含税营业收入和含税成本不变。
假设商业地产企业“营改增”前和“营改增”后含税营业收入均为A，可抵扣成本占应税收入的比率为L。“营改增”前应缴纳的营业税为5%×A；“营改增”后应缴纳的增值税等于销项税额减去进项税额，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L。假如增值税与税改前的营业税相等，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L=5%×A；得：L=49.5%，即增值税与营业税相同的临界点是L=49.5%。当可抵扣成本占应税收入的比率为49.5%时增值税税负与税改前营业税的税负相同。当可抵扣成本占应税收入的比率不同时可得到如下结果：
从上面的表可以看出，随着可抵扣成本占比的增加，税负率在逐渐下降，当L=49.5%时，增值税与营业税的税负率相等，均是5%；当L<49.5%时，增值税的税负率大于营业税的税负率；L>49.5%时，增值税的税负率小于营业税的税负率。
基于上述分析，“营改增”政策实施后商业地产企业的税负水平能否降低还依据于实际的可抵扣成本与应税收入的比率，即L的值。
二、“营改增”对商业地产企业财务指标的影响
1.销售收入
如今商业地产行业增值税的税率为11%。“营改增”前销售收入为含税收入，“营改增”后销售收入为不含税收入，假设“营改增”政策实施前后商业地产企业的销售收入不变，不考虑其他变动因素，则在“营改增”前商业地产企业的销售收入=A，“营改增”后商业地产企业的销售收入=A/（1+11%）=0.90×A，即商业地产企业的销售收入比税改前下降了9.91%。
2.成本费用
商业地产企业在市场经济中并不是独立存在的，施行“营改增”政策对商业地产企业的上游企业建筑企业影响巨大。假如建筑企业的税负水平上升，那么其增加的部分一定会转嫁到其下游的企业，商业地产企业，使得商业地产企业的成本增加。具体来说，“营改增”导致的建筑业对商业地产企业成本的影响主要包括以下三个方面。
（1）材料成本
“营改增”后建筑企业的适用税率由营业税的3%变为增值税的11%。建筑企业购进的建筑材料种类较多，供应商较“散”，并且材料供应商一般为小规模纳税人或个体户，这就使得企业购进原材料取得的发票不是增值税专用发票或者所购进的材料没有发票，这势必会导致建筑业增值税进项税额的抵扣难度增加，从而增加建筑企业的税负水平。建筑业税负的增加促使其将税负向下游的企业商业地产企业转移，致使商业地产企业的材料成本增加。
（2）费用成本
目前一般大型的施工企业固定资产较少，而商业地产开发的项目较多，商业地产项目建设过程中所用的机械设备，一般采用租赁的模式，一般的租赁公司提供的租赁发票，不能进行进项税额抵扣，税改后有形资产租赁增值税的税率与营业税的税率相比有所上升，由于其进项税额抵扣难度大，税改后有形资产租赁的实际税率上升。有形资产租赁税率的上升会造成建筑业费用的上升，从而转嫁到商业地产企业。
（3）人工成本
人工成本是建筑成本的重要组成部分，近些年商业地产行业蓬勃发展，劳动力出现短缺问题，这使得人工费逐年增加，居高不下。而对建筑业企业来说，劳动人员主要为零散的农民工或者来自劳务公司，增值税专用发票无法被开具，人工成本的进项税额无法抵扣。“营改增”政策的实施必定导致建筑企业人工费用的税负增加。建筑业增加的人工成本，会转嫁到商业地产企业，造成商业地产企业成本的上升。
“营改增”给建筑行业带来的影响是巨大的，商业地产行业作为建筑行业的下游企业也同样会受到相应影响，为了降低“营改增”政策对商业地产企业成本的影响，商业地产企业应采取相应的应对措施。
3.净利润
假设“营改增”前后营业收入为均为A，成本费用均为S，“营改增”后S包含的进项抵扣额为T。营业税税率为5%，企业所得税税率为25%，地方教育费附加税率为2%，教育费附加税率为3%，城市维护建设税税率假设为7%，则可得到如下结果：
净利润是最关键的财务指标，也是“营改增”影响最直接的财务指标。通过以上分析可知“营改增”前后的净利润变化为0.84T-0.0412A，当净利润变化大于0时，T与A的比应大于49.05%。当T与A的比应大于49.05%，“营改增”后净利润会上升。当T与A的比应小于49.05%，“营改增”后净利润会下降。
4.现金流
绝大部分的商业地产企业采用预售许可制度，“营改增”政策实施前，商业地产企业在预售时便需要缴纳营业税，占用了资金流，营业税使企业的现金流出。而“营改增”政策实施后，一般的商业地产企业会提前购买企业所需要的设备及其原材料，这使得大部分建造期间内其销项税额小于进项税额，因此在商业地产建设开发初期商业地产企业不需要再缴纳税费。大大降低了税费对于企业现金流的占用，因此商业地产企业可以合理充分利用现有流?幼式穑?促进企业的可持续发展。 三、商业地产企业应对“营改增”的对策
1.加强企业的纳税筹划
进一步加强商业地产企业的税务筹划。优化并完善商业地产企业的税收筹划是保证商业地产企业顺利应对税改政策给其带来的压力以及避免财务风险的关键和基础。“营改增”的实施对商业地产企业的各个方面都?a生了巨大影响，包括企业的税负，成本费用、销售收入、现金流、净利润等财务指标，这必定给其带来一定的财务风险，商业地产企业为了更好地应对“营改增”给企业财务方面带来的风险，应加强企业的税务筹划。在商业往来方面，商业地产企业在选择材料供应商时，应综合考虑一般纳税人和小规模纳税人的报价。
2.加强增值税发票管理
增值税专用发票是税务机关、审计机关执法检查的重要依据，商业地产企业在“营改增”前，销售不动产只需开具《销售不动产统一发票》，所以发票管理相对简单，这使得企业的发票管理水平偏低。“营改增”政策实施后，商业地产企业将改开增值税专用发票。增值税有“凭票抵税”的特征，所以专用发票的领购、保管、开具、认证等方面都比其他发票严格。商业地产企业的税负水平很大程度上取决于进项税额的可抵扣程度，而进项税额的抵扣基础是获取的增值税专用发票，因此企业应做好发票管理工作。
3.重视对财务人员的培训，提高财务管理水平
财务人员是企业财务管理的基础，“营改增”给企业财务方面带来了许多压力和风险，所以提高财务人员的综合素质以增强企业的财务管理水平显得很有必要。这就要求商业地产企业加强财务人员的培训工作，为财务人员提供必要的学习条件和机会，有计划地进行各种培训，不断创新培训方式和方法，提高财务管理的效率。鼓励财务人员注重自身素质的提高，使其不断提高自身的专业知识和技能。加强对财务人员的考核，增强其风险意识，从而提高企业财务的队伍建设。
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