限购政策解读及房地产发展方向
一、限购政策含义及出台目的
（一）限?政策的含义
2017年3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行，这是继2011年全国首次提出的住房“限购令”后，北京再次提出的最严限购政策，史称“317新政”。
（二）限购政策出台的目的
随着改革开放的不断发展，我国房地产业发生了日新月异的变化，从原先的一无所有到现在的蓬勃发展，不仅有力地推动了国民经济的发展，而且已成为我国国民经济发展的重要支柱产业。但是应当客观地看到，我国房地产业在取得骄人成绩的同时，也存在着不少问题。主要有以下几点：一是房地产价格上涨过快，总体价格偏高。一些城市住房供应和需求关系没有发生本质变化，房价上涨的压力明显存在。二是房地产开发结构失衡，缺乏有效供给。首先是商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理；其次是商品住宅中，中小规模、中低价位的普通商品住房供应不足，其销售面积占总销售面积的比例呈现下降的趋势。三是房地产市场投机性不断增加。对于房地产的需求由三部分组成，居住需求、投资需求和投机需求。这三方面的需求，只有第一种是真正的需求，对房地产行业的发展具有积极的作用，后两种属于虚拟需求，特别是第三种需求，投机性强，价格越高，需求越虚，会对房地产市场的正常发展造成破坏性的影响。多年来，我国房地产市场居住需求占的比重较大，投资需求和投机需求的比例很小。但是最近几年投资和投机需求增长快速。这种结果不仅导致了房价的不合理上涨，房屋空置率上升，而且容易形成房地产市场的虚拟需求和楼市“泡沫”。一旦遇到经济波动就会对整体经济发展产生重大影响。四是住房保障体系还不完善。现行的廉租房制度覆盖面不宽，保障率较低，经济适用房作为政策性保障住房的作用不是很明显，在一些地方存在供应对象错位。五是房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都存在不同程度的违法违规行为。一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者权益的行为时有发生，市场预期并不稳定。六是房地产市场调控体系不完善，调控手段，如税收、土地、金融及规划还需加强协调和完善。
“限购令”出台的最主要目的是为了阻止房价进一步上涨，冷却不合理的投资需求，抑制需求，减少住房成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。其主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的交易量和价格。因而，供应和需求之间的关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。“限购令”就是作为一种行政政策对市场的住房供求关系进行最直接的改变以期达到降低房价的作用。
二、限购政策的解读
（一）“假离婚”购房一年内仍算二套
所谓的上有政策，下有对策。许多家庭夫妻为了瞒天过海，采用“假结婚”或者“假离婚”的手段对付限购政策。因为“限购令”规定本地居民每个家庭限购第三套房，于是通过办理假离婚，夫妻名下各有一套房，然后分别再买一套，复婚后这个家庭就有4套房了。3月17日，北京版“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及，筹集更多首付款变成最头疼的事。根据调控新规，居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的，无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行，同时将普通二套房最低首付比例从50%提至60%。
3月24日，央行营业管理部等多部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求银行认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录。明确对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。
显然，之前借假离婚套取二套房购房资格、降低首付款的行为已被监管层所警惕。这将有效打击为房“假离婚”，更大程度上确保首套购房群体的基本购房利益，预计该举措后续会被其他城市效仿。
（二）首付贷救急银行查实将被拒贷
为凑够首付，部分购房者在中介的忽悠下，做起了首付贷，多贷款、少首付、甚至零首付，购房者撬动了高杠杆，却也极易引发信用风险和道德风险。
北京住建委联合多个部门重拳惩治问题房地产中介机构。多家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。
在严防首付贷方面，央行等部门发文要求商业银行要加强客户调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款；严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。
同时，还要求商业银行严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。
（三）补交个税，必须符合连缴60个月新规
现在很多城市的限购细则中都有规定，本市户籍居民家庭在本市已拥有1套住房的、外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市购买1套住房。因此，不少炒房者就通过补缴税收，轻松获得购房资格。更有甚者，有公司还收取一定手续费愿意代办补缴。相比限贷一端的多轮升级，北京“3.17”新政并未对购房资格做出调整，而北京地税局的一纸通告，却起到了收紧购房资格的目的。 “从连续5年（含）以上”改为“从申请月的上一个月开始往前推算60个月”；且对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。
“此次政策既松又紧”，对于一些想通过补缴社保和个税获得购房?Y格的人来说，政策是利空的，因为无法满足持续性缴纳要求；但对于出现偶尔一次断档期的申请人，则是利好的，依然符合购房条件。
（四）买过道房当学区房，不予产权登记、落户、就近入学
学区房是房价持续暴涨的一个重要因素。对于热炒学区房的行为，北京市教委、市规划国土委、市公安局等部门联合提出措施，对不具备实际居住意义的过道房等异形房不予登记、不予落户、不予就近入学。
三、房地产发展方向
（一）养老地产
我国已经进入老龄化社会，人口基数大，增速快，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增（下转第页）（上接第页）长到33%左右，这就为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2017年，60岁以上的老年人口突破4亿；庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。
从2005年起，企业退休人员基本养老金已实现十二连增，随着收入的不断提高，他们的消费观念以及消费意愿也在显著提高。此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。
养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑，并且同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，即需三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。所以，房地产商、投资人关注养老地产也是在关注房地产行业的自身的可持续发展。
（二）以租代售
随着房地产市场的发展，很多中低收入群体难以承受日益高企的房价，房贷的压力导致这部分人群生存面临许多问题，另外，人员的流动性越来越大，也导致生活不稳定，在这社会背景下，租房将是一个很重要的选择。开发商会从‘投资者’向‘专业服务者’的角色转变，智能化改造，针对不同人群的生活需要，完善相应的配套，比如：老年人多的地方配套医院，健身场所。年轻人多的地方配套幼儿园，学校，大型商场超市。提升服务质量，也有利于树立房地产品牌升级。此外，三四线城市空房率大，房地产企业资金回笼难，从而导致资金链断裂，房地产商跑路，农民工工资及供应商拖欠等一系列连锁反应，长期发展，会引发社会动荡，经济萧条，不利于社会的和谐发展。面对三四线等偏僻地区房子，需要完善配套设施，针对各地区情况，充分挖掘潜力，发展特色乡村游及季节性居住，从而带动周边地区经济发展。
四、结语
房地产的畸形发展已经成为社会矛盾的一个体现，解决问题也不仅仅一朝一夕，一个限购政策可以解决的，要让其回归正常合理的水平需要有足够的时间与耐心去等待。并且要与土地制度，财政制度，税收等制度相结合，充分发挥各项制度优势，中央与地方各级政府在限购政策期间互相协调配合，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策，大力推进有重点、针对性和连续性措施，这样才能真正解决房价过高的问题，使房地产市场最终恢复正常。
（作者单位为大连市中山区春雨幼儿园）
