如何加强房地产开发企业财务预算管理
随着市场经济的发展，企业发展的目的就是追求利润的最大化，财务管理目标则是实现最大化的资本利润，这就需要企业构建系统的资本经营机制，按照机制内在要求实施运作与资本经营。投资风险大、建设周期长、投入资金多是房地产开发企业的重要特征，所以在项目规划阶段要准确估算项目的成本费用及投资，以便更好地评价投资决策及经济效益，实现房地产企业的良性发展。
一、房地产开发企业财务预算的内容分析
对于房地产开发企业的财务预算而言，其内容主要涉及资金预算和损益预算，其中前者旨在对企业未来一段时间内的现金收支情况进行反映，而后者则是对企业未来一段时间内的生产分配情况及经营成果进行反映[1]。一方面，资金预算。现金预算可以分为金流出预算和现金流入预算，其中现金流出涵盖税费支出、工程建设支出、销售费用、综合地价支出、管理费用、偿还银行贷款支出等；而现金流入涵盖银行贷款、销售回款、其他现金流入等，其中银行贷款受工程进度与银行信贷政策的制约，销售回款受市场环境、销售政策、工程节点等因素的制约。
另一方面，损益预算。损益预算涵盖税费支出预算、费用预算、成本预算、收入预算等，其中费用预算包括财务预算、销售费用和管理费用；税费预算包括增值税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税及其他。通常以房地产开发企业的通行处理方法为依据，确认房地产销售收入时要符合以下标准：①通过客户验收后，买卖双方才能办妥商品房的移交手续；②商品房的成本可以进行计量；③房款确信可取得或已经取得；④已经签订商品房的销售合同；⑤竣工验收完商品房后，可以获得竣工备案表。可以说，房地产开发企业的收入预算与各业务部门紧密相关，如成本管理部、工程部、营销部等。
二、房地产开发企业财务预算管理存在的问题
第一，不能正确认识财务预算。财务预算主要是对企业今后一段时间内的经营成果、现金收支情况、财务状况进行预计和反映，但不能以此为依据片面认为财务预算只属于财务行为，由财务部门进行控制即可。一般而言，房地产开发企业的财务预算与项目的投融资、工程管理、物资采购、营销、成本控制等环节具有密切的关系，是相关管理的集中表现。
第二，流程预算和年度预算不协调。当前很多房地产开发企业建设的重点在于制定年度财务报告和年度预算，没有深入分析资金运作和项目运作的预算工作，而项目开发具有明显的周期性，投资回收期的长短直接影响企业的最终效益，所以项目开发过程的流程预算至关重要[2]。有些企业采用传统的年度报表方案及年度预算，不能彰显出房地产开发企业财务预算的全面性及阶段性，将年度预算作为财务预算管理的战略方向，影响企业目标的实现。
第三，财务预算准确率不高。由于房地产开发企业的不同，在财务预算执行和制定方面也有所不同，存在明显的差异性。究其原因，一是各业务部门缺乏较强的预算执行力；二是财务预算的制定不够科学和客观，不能对企业整体的财务状况和项目进展情况进行综合分析，致使实际经营情况和财务预算编制目标分解相互脱离，继而所做预算在执行中与实际存在较大的偏差。
第四，考核机制缺乏有效性。很多房地产开发企业内部缺乏完善的财务预算管理考核机制，尚未构建严格且系统的责任制度，并且财务部门在预算管理前未签订责任合同，缺乏科学有效的奖惩制度，导致财务预算人员缺乏工作热情[3]。当然在后期考核环节，财务部门往往主动回避业务能力及主观因素等问题，着重强调政治环境和市场环境对预算结果的影响、预算过程中的客观原因。
三、加强房地产开发企业财务预算管理的路径
（一）加强现金流的管理
房地产行业属于高风险、高负债、高利润的行业，所以房地产开发企业在财务预算管理工作中，必须要确保现金流的稳健顺畅。现阶段，有些城市的商品住宅成交数量有所回升，但受限价、限贷、限购等政策因素的限制，加上房地产开发企业经常使用的国内资产市场募资、开发贷款等方面受限，导致企业现金流趋于紧张状态。所以企业需要做好财务预算管理工作，以现金流为重点，科学支出各项费用，及时回笼收入项目资金，资金优先保证项目建设和偿还银行贷款利息及本金，从而有效规避财务风险，促进资金利用率的提高。
（二）注重国家政策的变化
在房地产开发环节，国家政策的颁布与宏观经济的调控极大影响了开发的成本支出及经济利润情况，所以房地产开发企业要密切关注环境变化，对政策的变动情况加以了解，优化调整财务预算管理项目。同时企业可以预测年度财务状况或调控预算方案围基础，对财务预算管理工作的有序开展提供有力的保障。
（三）科学估计损益预算和现金预算
由于房地产开发项目财务预算涉及诸多方面，如建安工程费、综合地价、前期手续费、项目研?l费等，利用收入成本预算来科学规划现金预算分期，做好相应地筹资准备。同时企业可要求各业务部门密切协商，以各部门的性质为依据进行合理分工，加强财务编制预算，具体分工如下：①由于产品的核算周期较长，收入确认受诸多因素的制约，所以要从取得土地之前进行净利、地价等指标的预估，然后通过财务部、设计部、项目部等相关部门的协商，共同预算前期、中期、后期的收入成本分期，继而完成项目的损益预算[4]。②营销部门负责销售回款预算、销售费用预算等资金预算工作，而工程管理部门负责工程建设资金支出地价支出的编制工作，财务部门则负责税费支出预算、偿还银行贷款本息支出预算的编制工作。 （四）健全财务预算考核体系
构建完善系统的奖罚和考核制度，比较分析实际执行结果和预算指标值，及时找出和解决问题，完善对预算工作的管理，最终实现企业的战略目标。对于绩效考核指标而言，其强调过程性的业务指标，涉及结果性预算数据，要求评价影响企业目标的因素，对预算最终目标的实现加以考核[5]。同时以每一责任单位的特点为基础，构建日常的监控制度，通过相应的考评和及时的信息反馈，在具体环节落实预算过程，形成科学的激励机制。
（五）准确分解财务预算目标
首先，按照月份、年份分解预算项目。以预计付款金额、工程进度、工程形象进度要求为依据来划分总体构成的各项科目，根据项目的开发周期进行各个月份、年度的分解，在各开发项目、各单位贯彻落实预算责任。其次，按照预算目标构成分解项目。①分解成本构成时，应该根据分项分部工程来逐步分解配套成本、前期费用、建安工程费用、总和地价、基础工程费用等项目，然后将其与相关项目相对应，对成本项目加以测算汇总。②分解收入时，必须要与开发的房地产产品物业类型、拟销售均价等相符，依次分解，科学预测其销售收入。③针对税金、贷款利息、管理费用、经营费用等，严格按照企业财务制度及国家相关政策进行分析测算，完成测算后要以费用科目为依据加以汇总。
四、结束语
房地产开发企业的财务预算管理属于一项系统而复杂的工程，在企业管理工作中起着重要的作用，然而在实际管理工作中还存在诸多问题，如不能正确认识财务预算、流程预算和年度预算不协调、财务预算准确率不高、考核机制缺乏有效性等，严重影响企业的发展。针对这种情况，企业要立足实际，加强现金流的管理，注重国家政策的变化，科学估计损益预算和现金预算，健全财务预算考核体系，准确分解财务预算目标，有效实现企业的发展战略目标。
