商品流通企业店址选择主因子的新分析
一、商品流通企业店址选择主因子的新发展
伴随着零售市场的进一步发展，商品零售企业在店址选择上，要考虑的因素发生了新的变化。除了传统的因素必须加以考虑外，新的因素在产生，而且主因子发生了比较大的变化和发展。传统意义上店址选择要考虑的主要因素包括交通、客流规律、当地消费购买力及其变化（包括潜在消费力、新规划住宅兴建产生的新生购买力等）、政府配套设施、政府的发展规划、当地市场竞争状况、商圈、成本价格、位置的物质特征（包括建筑物的能见度、结构、地形特点等）等等。可以说，这些因素对于现在的商品零售企业进行店址选择时，仍然是必须考虑的，但同时要认识到各因素的主次关系在发生变化、以及新的因素和更为重要的因素已经形成，要求现在的商品零售企业在店址选择时，必须改变原有的观念，以新的主因子作为决定性因素进行店址的选择。具体来说，要意识到商圈融合度、商业集群效应、企业经营业态、政府导向、消费购买力散化、商圈的渗透发展预期等成为新的主要的因子，企业应当结合好这些内外因素选择好店址。
二、商品流通企业店址选择主因子分析
综合商品零售企业店址选择的模式来说，无非就是在已经成熟的商圈、正在发展中的商圈、全新商圈中选择。这些商圈在发展中各自具有自身的特点和共性以及变化的环境条件。关键是商品零售企业应当认真分析认识自身定位，结合外部环境的条件因素来进行决策。
1.商圈融合度。商圈从经营属性来划分，可以总体地分为专业市场商圈和综合经营商圈。零售企业在经营当中要结合自身条件来选址，可以进入专业市场商圈选址经营，如电器经营商进入广州海印电器城市场选址经营。要注意的是，因为专业市场的专业性很强，要求企业必须有同样的专业性才可以进入。而对于综合性经营的商圈，企业则要多考虑与商圈的充实互补，做到与商圈融合。因为一个综合商圈如果千店一面，就会缺乏个性，缺乏满足顾客多样需求、充分挑选的需求的能力。所以，零售企业进入综合商圈时要特别注意，自身企业的经营模式、盈利模式、经营的特色、经营优势和竞争力，主动做到与拟进入商圈的相容，能成为该商圈增加吸引力的一家店铺。这一点，对于要进入已经成熟商圈的店家来说，显得特别重要。如广州摩登奥特莱斯北京路店，进入传统的广州北京路商圈，以全新的经营理念和经营模式吸引了顾客，充实了北京路商圈。广百时尚百货的进入，提升了北京路商圈的时尚性，成为增强该商圈的一家有影响的店铺，这些例子都说明了，店家选址时要考虑与商圈的融合度。
2.商业集群效应影响。千百年来店家往往都是成行成市的开展商业经营，形成了一地地的著名商圈；而近年来发展得最好的购物中心业态，众多商家在核心企业带动下聚集在一起同场经营，本质也是商业集群。新兴的一些商圈也是在核心企业带动下，形成多家商家的集群，所以，商业集群化是商业发展的常态。商品零售企业在选址经营时要注意基于集群效应。传统的商品流通企业选址，往往多从自已企业的辐射能力出发，重点调查周边条件（道路、用地、扩大可能性等方面）、人口条件、商圈等因素。其中商圈按美国学者里利的零售引力法则确定，商圈规模主要由人口、距离共同作用。而现代商品零售企业选址，特别是在都市的商业发展中，应多从商业集群效应出发，企业与企业之间的距离往往可忽略，相反地零售企业应多考虑当地是否已经形成一定的商业集群，或者在未来有没有可能发展形成商业集群来考虑是否选址在该地。如果不具有这一条件，就不能选址在该地或者要谨慎考虑，因为成行成市的集聚，才能形成较有影响力的商圈。
3.企业的经营业态。经营业态直接决定了企业的经营规模和盈利模式。从经营规模上来分析，规模不同企业市场影响力存在明显的不同。广州商业是大商业，以天河城百货、广百百货（含新大新百货）、摩登百货、王府井百货、东山百货、中华百货、新光百货、海印又一城等为代表的广州商业名片企业在流通市场中唱着绝对的主角。这一类企业在店址选择上，往往可以考虑在市场中起到引领的作用，选择在新的和传统的市场板块填补市场空白。例如，广百百货、摩登百货、万达广场等商业巨头进驻广州的新区萝岗区，广百百货、万达广场、空军一号停机坪进驻白云区新版块等等；天河城百货、摩登噢特莱斯在传统的商业旺地北京路开店都是很好的例证说明。
中型商品经营企业由于影响力远远不及大型企业，所以往往采取走专业化经营、差异化经营、服务性经营的道路。而在店址选择上一方面可以紧随大商店产生的商圈；一方面可以深入社区构建商圈。而大型连锁企业也应当结合门店类型进行选址，如门店是中型店，也应当多考虑社区店。如近年来发展的最为迅猛的华润万家，深入到广州市内的各地社区而且还深入到各地楼盘开设新门店。2012年，华润万家在广州除了扩张大卖场，同时还重点发展社区超市，在广州市内共开了近50家社区超市，成为发展最迅猛的成功企业。
小型企业往往作为市场的补缺者。如便利店，应当在店址选择上紧随目标市场对象。如开设在写字楼周围、小街区范围内、服务社区范围内，紧贴所服务的目标对象。如遍布在大街小巷的7-11便利店；全家便利店在广州市粤垦路上同时开了两家店，一家主要面对华文学院学生、中学生和写字楼白领；一家面对农工商学院学生、中学生和附近上班白领，经营状况都很不错也可以作为例证。
4.政府的导向。政府在城市功能区划分、市政建设、城市改造、产业调整与产业发展战略等方面直接影响企业的店址选择。
政府对城市功能区划分定位，会对城市的区域产业发展起到决定性的作用。而作为城市商务发展的区域，在城市功能定位上无疑会起到导向作用，政府包括土地、政策、资金、人才、服务配套等方面的投入，将大大促进商务区商业的快速发展。如广州市天河区天河商圈，被广州市作为核心商务区域，带动了该区域商业的快速发展，短短的十五年发展，已经成为广州市的最大、最好商圈，广州商业发展的名片，也成为华南地区和整个中国最好的商圈。新的企业不断选址在该商圈开展经营，如太古汇、万菱汇等。 在市政建设上包括了市政园林绿化、园林改造、教育卫生等等，这些环境条件的改善，可以大大地改变当地的营商环境。一方面，提升了居住的条件，促使了人口的集聚，包括居家和写字楼的人口增加。有了人气，也促进商家选址进入经营。
市政建设而言包括了架设天桥、道路建设、交通配套。交通的便利，减少了人们出行的时间、体力、精神成本，提高了当地商业的吸引力，促使人流的聚集。如广州市为了促进商业的发展，开辟了北京路、上下九、状元坊、农林下路等商业步行街，对周边交通进行了疏导，当地商业更加旺盛，吸引众多商家选址进场经营。
市政建设中地铁、城轨交通发展影响是巨大的。人们居住跟着地铁、城轨走，商业跟着人来走，所以，商业跟着交通走，这已经成为商业发展的常见现象。因此，商品零售企业在店址选择上也要有前瞻性，要紧随交通发展来进行选址，无论是那种业态。超市、便利店完全可以抢先进入新的市场，大型购物广场、百货也可以相机引领市场。
5.消费购买力散化。过去的商业由于比较不发达，购物都往城里去，商业只是扎堆在城里，店址选择也就是考虑在城里罢了。现在，随着城市向周边延伸、市中心购房压力，越来越多的人居住在新的区域而不是集居在市中心，新兴的商业区域在形成，如广州白云新城、广州萝岗新城、广州大道北商圈、广州天河龙洞商圈，等等，形成了新的商业优良商圈，也成为众多商家选址进入经营之地。如万达广场选址白云新城和萝岗新城，广百百货选址广州大道北商圈等等都是例证。
6.商圈的渗透发展预期。伴随商圈的成熟，商圈会向周边不断渗透延伸发展。如广州市天河商圈，已经影响到了广州市东边的东圃、南边的珠江新城、北边的粤垦路、西边广州大道，这些地域无疑是店家在店址选择的宝地。所以，作为商品零售企业在店址选择上要具有一定的前瞻目光，选择将会渗透发展到的地方。
总之，商品零售企业在店址选择上要适应市场发展的新要求，综合各方面因素，紧紧抓住主要因子进行选址来开展经营。
