财务评价管理下的生态园项目盈利分析
1.基本数据
1.1计算期的确定
项目建设期为2年，项目计算期拟定为15年，其中第一、二年为建设期，第三年开始产生营业收入。
1.2营业收入、营业税金及附加估算
项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。
报告估算本项目正常年可接待游客4万人次，项目运营第一年接待游客按2万人计，第二年按2.5万人次计，第三年按3万人次计，第五年按3.5万人次计，以后每年各年均按4万人次计，计算期内不变。绿色产品收入按5000元/亩，平均每年100亩计算。
依据本项目景观规模及观赏价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑周围城市居民的消费水平，综合价位按100元/人估算。
第三年营业收入=200+50=250万元
第四年营业收入=250+50=300万元
第五年营业收入=300+50=350万元
第六年营业收入=350+50=400万元
第七年至第十五年营业收入=400+50万元
本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的1%，教育费附加按营业税额的3.5%计列。
第三年营业税金及附加=12.5+0.13+0.44=13.07万元
第四年营业税金及附加=15+0.15+0.53=15.68万元
第五年营业税金及附加=17.5+0.18+0.61=18.29万元
第六年营业税金及附加=20+0.2+0.7=20.9万元
第七年至第十五年营业税金及附加=22.5+0.23+0.79=23.52万元
1.3总成本费用估算
该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按9600元/人*年估列。
折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限25年，机械设备折旧年限13年，残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。
该项费用估算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用估列，本项目按20万元/年计列。
1.4利润总额的计算
企业通过收集整理建设项目相关数据，为评价项目的投资效果做好准备。我们用到的数据一般包括行业基准收益率、原材料价格、利率、税率、项目计算期、固定资产折旧年限等，还用到了一些基本参数。我们在进行财务评价之前，一定要对这些数据仔细审查，然后将投资人和前期市场调查分析人员的主观分析，和我们审查后的客观数据结合起来，考察一下这些数据是不是合理。根据我们筛选后的项目财务数据，初步估计一下投资这个项目能给我们带来的营业收入，项目营业收入的测算范围应该根据不同的项目以及所属的行业，体现出项目的差异性以及多元化，在进行销售收入估算的时候，一定要注意这一点，不同的服务，不同的产品，要分别进行估算，现金流入量的估计，也要以此为基础，还要估计一下我们要付出的成本费用，广义的成本费用，包含了生产运营支出的各个方面，我们在进行项目的财务评价时，主要用到的是项目的经营成本和项目的项目的总成本费用，我们以这些数据为基础，来进行财务评价，的现金流量支出方面的评价，依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。
利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加=238.92万元
1.5税后利润的计算
利润总额=5400-279.62-2014.39=3105.99万元
税后利润=3105.99-1024.98=2081.01万元
未分配利润=2081.01-208.1-104.5=1768.85万元
2.财务盈利能力分析
以项目财务评价的基本理论和方法并且结合项目的实际情况，在投资决策的过程中，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。在对项目进行财务评价的同时，以净现值率、净现值、内部收益率等动态评价指标作为主要的决策依据，以静态投资利润率、静态投资回收期作为次要的辅助决策依据的评价方法。提前对项目进行财务预测与评价，可以使项目的投资者，在项目的筹资过程中，合理选择筹资方案，合理使用资金，项目投资者可以有效的规划资金、利用资金。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，起到辅助决策的作用。建设项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的。项目投资的财务评价结论，是项目决策的重要依据，广大的项目投资者，需要科学的财务评价理论、财务评价方法体系的指导。进行财务评价的过程中，可以将一些备选方案进行排序，排序的标准，可以按照风险的大小来进行，可以在各个备选方案中，选出经济效益最大，并且风险最小的方案作为最终的投资方案，以此来衡量项目风险的大小以及项目针对特定的项目，如何规避财务风险的问题。
3.投资利润率的计算
企业运用科学的方法，编制项目基本的财务报表，在评价研究中，财务报表要体现项目的盈利能力以及偿债能力，主要的报表包括项目现金流量表、项目资产负债表、项目利润分配表等，我们在进行项目财务评价研究过程中，既要考察表中数据的正确性又要考察表格格式的规范性，如果数据不正确或者表格不规范，我们就要重新进行编制。企业在财务报表的基础上，利用财务评价分析指标体系，对项目的财务数据进行分析和考核，包括静态评价分析、动态评价分析两个方面，其中静态评价包括项目的投资回收期、项目的投资收益率等，动态评价指标包括项目净现值、项目内部报酬率等，我们可以用这些指标来衡量企业的盈利能力。我们还可以根据资产负债表有关内容，计算项目的流动比率、资产负债率等，进而衡量投资项目的短期偿债能力以及长期偿债能力，为相关投资者及债权人提供信息决策依据，在这个过程中，方法指标的正确性很重要，如果计算方法不准确，我们就要重新进行。 投资利润率=年平均利润?项目总投资=20.05%
为了衡量该项目的抵御风险的能力，我们还应该在财务评价的基础上，对建设项目进行包括盈亏平衡分析以及敏感性分析在内的不确定性分析，进而评价项目抗风险能力的大小，以及项目适应市场变化能力的强弱我们针对该项目是否能获利，获利多少，能否承受财务风险等问题，将项目的内部报酬率与行业基准内部报酬率比较，然后得出项目财务评价的最终结论。
4.财务内部收益率的计算
财务内部收益率（FIRR）是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，内部收益率IRR，是指所投资的项目实际可以实现的收益率，也可以理解为当未来现金流入量的现值等于未来现金流出量的现值时的项目收益率。只有当IRR大于项目预期收益率时，我们认为项目是可行的。
可以采用下列方程式求得：∑（CI-CO）t×（1+FIRR）-t=0式中：
i1―当净现值为接近于零的正值时的折现率；
i2―当净现值为接近于零的负值时的折现率；
FNPV1―正净现值；FNPV2―负净现值。在房地产开发项目评价中，将求出的财务内部收益率与行业基准收益率相比较，当前者大于或等于后者时，则认为该项目在财务上是可以通过的。财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按行业基准收益率求得项目的净现值，如为正，则采用更高的贴现率为接近于零的负值，最后利用内插法公式求得FIRR。
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现值累计等于零时的折现率，是项目盈利能力的动态指标。计算过程如下：
FIRR=i1+（i1-i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+‖FNPV2‖）
当i=19%时，等式左边等于18.17
当i=20%时，等式左边等于-103.25
采用插值法进行计算，FIRR=19%+18.17?（18.17+103.25）×1%=19.14%
财务内部收益率大于或等于项目基准收益率时可以考虑接受，该项目内部收益率为19.14%，高于行业基准折现率10%，该指标可行。
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