社会系统论视域中关于房地产调控政策的启迪与思考
在当前的中国，房地产与房价无疑都是当之无愧的热点问题。中国房价与房地产的走向不仅事关经济发展、社会文明进步，还与金融体制改革、实体经济发展等诸多问题息息相关。“国五条”的出台，为这一产业的发展增添新的变数调控政策在一次次沦为“空调”后，人们的希望也一次次被熄灭。在这样的大背景之下，如何更好地调节房价满足公众的住房需求成为我国当前房地产调控政策的重中之重。
一、社会系统论是房地产调控政策的理论依据
社会系统思想在人类认识史上源远流长。当代马克思主义社会系统论认为，“社会是由作为社会主体的人按一定的形式组织起来，运用一定的物质的、精神的、社会的条件，从事各种活动，通过自然生态环境之间的、人们相互之间的物质、能量、信息的交换，实现人类自身发展的有机统一体”。社会系统论就是在各种社会要素的有序联系中揭示社会有机体的内在结构，在要素、结构与功能联系中把握社会整体，其目的是为了在实践中管理、控制和改造社会系统，以求达到社会运行的最优状态。
由上述对社会系统论的基本概述，我们可以看出，在社会这个有机体系统中，我们要按照各个要素的运行规律来整体把握社会的存在和发展，而不应把社会体系的各个环节割裂开来，否则就不能正确说明和做到社会有机体内部各要素的相互依存、相互促进、共同发展。将社会系统论落实到现实中，我们可以看到，正如中国当前的房地产调控问题，房地产调控政策是需要多方合作的系统工程，不是单纯控制房价的行为，需要多部门联合制定切实可行的调控与保障政策，同时需要政治、经济、法律手段相结合，才可以既能保证各阶层的基本利益与需求，又能在推进房地产市场化的前提下提高房地产使用效率，进而促进经济健康可持续发展。
二、房地产调控政策成效不大的原因探析
2003-2013，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。这十年来，政府在房地产调控的目标一是争取实现国民有其屋居住，二是保证房地产产业与国民经济协调发展。但十年调控下来，房地产市场的现状却不尽如人意。
之所以出现十年调控次次都成为“空调”的现象，笔者认为，结合社会系统理论来进行原因分析，主要有以下三个方面：
首先，社会系统论的突出特点是强调整体性。而我国的房地产调控没有长远的发展目标，没有制定长短期结合的系统的调控计划，楼市调控政策短期化。过去10年的房地产市场政策基本上都是注重“短期疗效”的，而没有建立科学合理的长效机制，比如国八条、国十条、国五条，基本上都是短时期内的强心剂，楼市调控也就注定会是“中央空调”，缺乏长效的发展机制。
其次，仅从楼市子系统出发，没有将其与其它社会子系统结合起来进行考虑，忽略了与其系统的互动与影响，楼市调控政策片面化。国务院常务会议10年9次以房地产调控为主题，不可谓不重视。但从楼市调控的举措来看，始终局限在“就楼市而谈楼市”的政策框架中，历次调控对于市场问题的判断不够准确，采取的应对措施针对性不强。“从表象来看，部分地区房地产市场存在一定的投资投机行为，导致住房供需矛盾紧张，造成房价上涨过快。而从深层次来看，房地产市场出现的问题，则主要是社会收入分配不公（房姐、房妹、房叔现象比比皆是）、货币投放过多（2005年新增贷款1.65万亿元，2012年新增贷款8.2万亿元，增长近4倍）、投资渠道狭窄（股市长期低迷不振）、传统置业观念（以购买产权房为主）以及城镇化进程加速（年均增速提升1个百分点）等多重因素叠加的结果。因此，仅从房地产市场本身来寻求解决问题的方案，显然是不够的。”我们需要跳出楼市，剑指楼市背后的深层实质问题――土地制度、财税制度等。
再次，房价调控手段单一，忽视了市场规律的作用，同样忽略了民众的心声，楼市调控政策行政化。从“限贷”到“限外”、从“限购”到“限价”，房地产调控步入全面“行政化时代”，不仅没有注重市场和法制手段，而且行政政策中也缺少反腐条款，加之地方对中央政策执行力度不够，调控效果也就心有余而力不足。
三、社会系统理论对房地产调控政策的启示
借鉴社会系统理论，结合我国客观实际，吸取十年房地产市场调控教训，从长远来看，应当采取综合措施，从以下几个方面构建房地产市场健康发展长效机制：
（一）一切社会问题或事件都不是孤立的。用系统论对其进行思考和分析，能使人们弄清问题或事件与其它问题或事件的相互关系、来龙去脉（与系统演变的联系），从而明确它在全局（系统）中的位置。因此，我们在解决房地产问题时应当用系统的观点来看问题。
改革是中国最大的红利，这对楼市也同样适用，即改革是楼市调控最大的红利。就楼市本身来说，最重要的改革是要“去投资化”，改变“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局，使房地产回归居住消费属性。而改革楼市税制，借鉴国外物业税和遗产税的成功经验，将有助于大大提升楼市调控效果。同时，楼市改革不能光就楼市谈楼市，必须跟土地制度、财税制度、收入分配制度的改革进行联动，否则就是头疼医头、脚疼医脚。
（二）一切社会经济问题产生于系统内子系统或者子系统内各部分之间的功能失调，因此，在解决房地产调控效果不稳的问题上，我们应当平衡社会系统内子系统以及系统内各部分的功能。既保证系统内子系统及其各部分之间边界清晰，即有明确的功能划分，又能够在边界清晰的条件下，使系统内子系统及其各部分之间有良性互动关系，相互为满足对方的需要而进行物资、能量、信息的交流。 从上述理论启示出发，我们应当一方面妥善处理住房保障与市场的关系，避免出现过度保障对市场的负面影响。要多渠道增加普通商品住房有效供给，将中小套型普通商品住房供应量、开发建设时间等作为土地出让前置条件，加大住宅用地供后开发建设的监督检查力度，促进形成有效供给。另一方面考虑到当前官员腐败与房价久调不降的千丝万缕的联系，楼市“灰色成本”可能并非高房价的决定因素，但却助推了房地产市场的寻租行为。在保证经济手段应占据楼市调控的主导地位的前提下，结合中国当前非完全市场化的楼市格局，纵深的政治手段――楼市“反腐败”也会有着十分重要的意义。
（三）系统运行的外部环境对系统平衡或失调的存在影响，因此，我们解决问题不能紧紧抓住问题本身不放，还应当从问题产生的环境方面进行考虑。就当前房地产调控方面的问题而言，需要加强房地产市场外部宏观环境的治理。深化收入分配体制改革，解决好社会分配不公问题，缩小收入分配差距。同时，进一步加强房地产市场监督和管理。如，定期发布房地产相关信息，规范住房交易和租赁合同管理，健全住房信息系统等。
四、结语
“久病难医”的楼市面临新形势，在新的市场环境与新的调控政策之下，如何全方位多角度来把握楼市的调控政策仍然任重而道远。社会系统理论为我们理解与剖析中国房地产所面临的种种问题提供了理论依据。传统的调控模式已是不可持续的，只有在强大的理论指导之下打造楼市调控的升级版，才能有效应对中国房地产市场发展遇到的瓶颈。正如李克强总理所强调的，用勇气和智慧打造中国经济的“升级版”。其实这句话同样也适用于房地产市场，即用勇气和智慧打造中国楼市调控的“升级版”。毕竟，安居乐业也是老百姓心中的“中国梦”。房地产调控需要多方联动以及强有力的执行力，唯有如此，“居者有其屋”的美好愿望才能变成现实。
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