房地产市场泡沫及其金融风险研究
一、房地产泡沫的形成及与金融业的联系
（一）房地产信贷政策的必要性
为了对金融体系稳定的加以维护，对银行信贷的风险加以防范，从而促使房地产业能够进行长期的可持续发展，凡此种种要求我们一定要正确地制定和实施房地产信贷政策。无论是房地产开发还是投资，最显著的特点就是投资数额巨大，因此银行信贷资金这一强力后盾就成了必需品。首先，随着当下生活节奏的加快以及经济的飞速发展，居民对于房地产的需求正处在不断上升的阶段，随之扩张的就是房地产开发企业的信贷需求。其次，不断扩大的还有房地产置业投资数额，正是这个投资额推动了信贷需求的不断扩张。近几年来，我国住房制度由福利分房改为货币分房，从而把住宅消费的趋势推向了房地产市场。房地产金融始终贯穿于房地产开发建设过程，有助于房地产业的快速发展，不仅促进了住房需求的增加，而且促进住房供给的增加。为了保证房地产开发项目的顺利进行，解决开发企业资金数额不充足的问题，房地产的开发贷款包括了开发企业贷款、商业用房贷款、小城镇建设贷款等一系列开发项目的贷款。
（二）房地产泡沫的主要表现及形成机制
房地产泡沫是指由于对房地产进行投机操作而引起的一种非正常现象，在这种现象中，房地产的实际价格与其实际使用价值南辕北辙，也就是市场方面价格脱离了使用者的支持作用，即使在账面上显示房地产价值增长非常高，但是在实际上这种现象并不具备能够稳定实现的基础，从而形成了这样一种在表面上的虚假“繁荣”现象。房地产泡沫主要表现在以下几个方面：房屋空置泡沫、地产价值泡沫、房价虚涨以及投资泡沫。形成机理为：（1）在短期时间内房地产供给在价格调节方面缺乏弹性，造成房地产价格持续高走的趋势；（2）随着经济的飞速发展以及城市化进程的不断加速，居民对于房地产的需求不断增加；（3）银行业对住房信贷资金投入量也大大增多，促使房地产价格的高走趋势加快；（4）当房地产市场供大于求时，市场将会呈现疲软态势，在这种态势下房地产价格必然会大幅度下降，房地产泡沫也就随之破灭。
（三）房地产业与金融业的联系
近几年的金融制度进行了大幅改革，银行开办了按揭贷款的业务，带来了住房贷款余额的迅速上升。但是，银行业先天具有脆弱性，房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将会使问题形势更加严峻。如果某种无法预见的不确定因素使得房地产降价，就会直接使银行资产缩水。而且，房价下降也使得由房地产作为抵押品的这一部分贷款项目价值降低和违约率的上升，就会进一步使银行资本缩水。同时，房地产价格的降低也是房地产信贷风险增加的预警，所有这些都将使得银行业不得不降低在房地产业务方面的信贷供给。
二、我国房地产金融风险及其防范
金融行业在我国房地产市场的发展过程中起到了决定性的作用，这已经成为了大家的共识，但这其中也隐藏了很大的金融风险：第一，我国主要的房地产金融是银行信贷，这样就直接导致了房地产金融市场结构单调化的结果，并没有形成一套完完整整的金融市场体系；第二，我国房地产融资的渠道比较单一，因此风险基本上完全在银行业集中；第三，我国对房地产金融市场的调控以及监督体系不完善。
（一）对融资渠道进行拓展
在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投 资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系，就能有效地分散商业银行的金融风险。
（二）对抵押贷款进行合理设计
目前，我国住房抵押贷款的品类非常单一，商业银行在设计贷款利率、贷款期限、价值比率以及还款方式时弹性空间不足。对金融风险进行防范、对产品收益实现最大化、体现政府相关房地产政策，是商业银行发放住房抵押贷款需要重点考虑的几项原则。因为商品住宅项目在所处区位、物业类型、物业状态、购买目的、购买者资信状况等方面差别较大，如果发放抵押贷款条件相同，就难以对政府的住房政策和信贷政策进行体现，从而对商业银行控制金融风险不利，所以商业银行在设计贷款条件时应该考虑留出一部分弹性空间。
三、结语
截至目前，我国已经采取了一系列政策和措施对房地产市场进行宏观调控，但房地产行业的价格形势却一直没有得到明朗化。因此，当前必须要对房地产行业的形成因素和当下形势进行科学分析，进一步加强科学调控。我们要做的是“稳定价格”，在保持房价相对稳定的基础上进行这一系列的调控，而不是通过硬性规定，把房价水平往回拉。因而最好的方法就是先将住房价格控制在一个较为稳定的状态后，再利用国民生产总值的相对快速增长来消耗房地产的“泡沫”。所以，对当前房地产行业金融政策和措施进行调整的核心问题，就是如何健全房地产行业的金融服务系统体系的问题，以及怎样对投机性需求和盲目供应进行适度限制的问题。
