农村房地产所有权研究
作者简介：王仙林，浙江省台州市东海公证处。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）01-218-02
一、我国农村房地产法律建设研究的意义
（一）坚持统筹城乡发展战略，建设农民幸福生活美好家园需要加强对农村房地产法律建设的研究
伴随着我国经济迅速发展，无论是作为城乡一体化进程的重要标志还是作为经济结构调整中的重要环节，农村房地产业怎样才能持续、稳定和健康发展，既是研究农村经济可持续发展的必要性和重要性之所在，也是坚持统筹城乡发展战略，建设农民幸福生活美好家园的意义之所在。
（二）维护农民合法权益需要加强对农村房地产法律制度的研究
社会主义新农村“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20字总体要求表明经济建设、政治建设、文化建设、社会建设是一个有机的整体，缺一不可。农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强，是衡量农村改革发展基本目标是否完成的重要指标。要保证农民住得安心、顺心、放心，需要把农村房地产体系置于“以法制国”方略的框架之中，建立起相应的法律体系，对于维护农民合法权益，调解农民房产纠纷，维护社会安定具有现实性意义。
二、农村房地产所有权法律制度缺失所造成的弊端
二OO八年我国物权法的正式颁布实施，标志着公民财产的保护已成为我国的一个法律基础，从法律层面，解决了困挠我们多年的公产与私产、无产与有产的空洞争论，表明基于财产所有权的农民财产的保值增富，有其天然的合理性和合法性，体现了多元化社会的进步。
在经济和法律意义上，衡量是否拥有房地产所有权，确认是其起点。因此，农村房地产初始登记，是明确农民对房地产所有权拥有的一个重要环节。这是因为在实际操作中，农村房地产的使用、管理、处分或继承均以农村房地产初始登记为依据依法进行的。但是，由于没有统一的法律文件来加以规范，导致出现了弊端，主要表现在：具体的登记过程中，有的只登记户主一人，有的登记户主及配偶共有，有的则是全体成员按份共有，这种五花八门，随意性很强的产权登记不一的登记模式，对后期的房地产管理、使用、处分埋下了管理混乱，纠纷不断的隐患，也不利于保护老人、妇女、未成年人的合法权益。
举例来说，某户有子女三人，其中，大儿子与父母同住于老宅内，负责照顾父母的衣食起居及务农；二儿子在城里工作，结婚时，父母资助了部分资金，帮其购买了商品房；女儿远嫁外县，家境较为富裕。
二儿子和女儿分别结婚后，都认为，一来大儿子是长兄，按当地风俗，家中的老宅基本上都是遗留给长子的。二来父母也一直是由大儿子照顾，房子给他也在情理之中。所以，对在农村房地产初始权进行登记时大儿子只登上了自己与妻子的名字并没有在意和追究。殊料，两年后，老宅所在地被征用，按规定，给予一处新住宅及款额补偿。得知消息，二儿子和女儿两人开始心理失衡，觉得既然新房子已经归了老大，那补偿款怎么着也应该分成三份，每人各得一份。但大儿子却认为，一来弟妹二人并没有承担赡养老人的义务，二来自己继承父母的房子是天经地义的事。正在兄妹三人为征地款闹得不可开交时，父母也跟着掺和，说这房子是属于他们老两口的，还轮不到孩子们抢。状子告到镇上，工作人员也犯了难：说房子是老人的吧，登记表上的名字却是老大的，说是大家都有份吧，老大说老二结婚时已经得到了购房钱，没有道理再来抢份额，再说登记时也没有他的名字。至于女儿的事情更棘手，按照当地的规定，出嫁的女儿，无权再拥有对原住宅的使用和占用权，但女儿所嫁过去的地方，却又执行的是房地产归全体成员共同所有，而不是按份共有，父母、妻子、子女（包括审批后出嫁的女儿）?V是共有人，全体成员可以约定按份共有或放弃所有权或份额大小的政策执行。如此一来，各说各理，好像谁说的都有一点道理，又好像谁说的又都没有相应的法律依据，官司还没有最后的决断，原本和睦的一家人，却早已经闹得离心离德了。像这样的例子，虽然比较极端，但是在实际工作中，因为执行标准不一致而导致的民事纠纷是屡见不鲜的。
三、对出台和规范农村房地产产权登记的建议
由于“缺少一套系统化的正规所有权制度，现代化市场经济就不可能出现”理论是秘鲁经济学家赫尔南多提出的被认为是发展中国家向市场经济转型过程中的常识。人人拥有财产所有权这一原则，不仅是政治上不可或缺的关键因素，也是宏观经济和房地产业发展的组成部分，但是，要让这一原则成为一种人人都遵守的契约，并且由政府出面，将其过渡到一种全社会所认可的契约，就必须以法律为平台，构建起一个对全社会都具有制约作用的执行体系。
（一）让最大多数的所有权合法
让最大多数的所有权合法，是所有权得到有效保证的关键之所在。例如，在靠约定成俗的地区，你和邻居都可以证实，你所住的房子是你爷爷奶奶建造并经由你父母传给你的，但你邻居以外的人，并不一定知道或者是认可你是否拥有这幢房子。因此，你目前所拥有的房子，不过是在你和你邻居的眼里是财产，但由于没有纳入法律保护体系，而得不到法律的有效保护和社会的认可。 但合法的所有权却不同，整个国家都会承认，不仅如此，在所有承认这个国家法律制度的国际社会，这个所有权也会被承认，你是你的房子主人，无须你的邻居来认可，这就把个人财产从无法确定的范围，纳入被广泛承认并得到有效保证体系。可见，对于目前农村大多数房地产并没有得到法律的有效保护这一现实问题，必须要加快法律保障体系的建设，把那些零散的地方性政策法规，整合到法律平台上统一同等执行，让大多数农民基于现实存在着的房地产权利得到占有与处置的权利，真正体现出法律的公平与公正。
（二）高度重视房地产初始登记的重要性
农村房地产登记是一个十分复杂的问题，既有区域性的问题，又有历史遗留问题。在农村房地产逐步走向法制化的所有权制度的进程中，农村房地产登记是一个必须经过的阶段。只有真实、翔实的登记，才能以合乎现实、满足多数农民需要的方式，对房地产进行合理的确认，并为以后处理各种涉及到的农村房地产方面的利益冲突奠定真实的基础和有效的参考依据。
（三）房地产初始登记的内容必须要与农村的实际情况相适应
为使房地产初始登记，具有真正意义上的法律约束力，并给以后解决房产方面出现的利益分割纠纷，结合我国农村目前的实际情况，笔者认为，一般情况下按人口通过申报宅基地建造或动迁安置的房地产初始登记的房屋所有归全体成员共同所有为宜，而不是按份共有。户主的父母、妻子、子女（包括审批后出嫁的女儿）?V是共有人，但全体成员可以约定按份共有或放弃所有权。
（四）引入公证机制，让公证在对规范农村房地产登记及转让中起到不可或缺的作用
公证是公证机构根据自然人、法人或者其它组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动；公证员需要具有法律大学毕业，并通过司法考试，且在公证机构实习二年以上才能担承，是法律的专业人才；因此对于农村房地产登记和转让过程中涉及法律问题，特别是农村宅基地审批后或拆迁安置过程中原产权人因死亡而产生的继承问题，离婚引起的产权变更问题，未成年人房地产的合法权益保护问题等法律事实和法律行为，通过公证机构的公证把关，可以使村民或居民自己在农村房地产的所有权或使用权以及处分权都得到应有的保护，这种登记机构在规范农村房地产产权登记及转让所起到的不可或缺的作用，可以大大降低登记机构因错登产权导至的赔偿风险，更有效地保障农民的实际利益。
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