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房地产企业财务管理风险与防范探析

出处:论文网
时间:2017-08-26

房地产企业财务管理风险与防范探析

  [DOI]1013939/jcnkizgsc201625174

  1引言

  本文中的财务管理风险是指在企业投资、筹融资、运营等经营活动中,由于对资本管理不当而导致的财务收益与预期发生偏差,使企业蒙受损失的风险。主要包括:宏观政策风险、融资风险、还贷风险,以及运营环节的资金链断裂等风险。本文从房地产企业的特性、风险的概念、种类和形成的原因等方面加以分析,给出了防范房地产企业财务管理风险的建议。

  2房地产企业特性与财务管理风险

  21房地产企业特性

  211受宏观政策影响较大

  房地产业的发展离不开政府的宏观政策引导,政府常以房地产税收、贷款利率、限购限贷等政策调控引导房地产业避免过快或过慢发展。如贷款利率的调增或调减会迅速影响到消费者和投资者的需求;税负的增减也极大地影响消费者的投资兴趣;未来不动产登记、房产税的征收将作为房地产调控的长效机制发挥作用。

  212属资金密集型企业

  房地产业是典型的资金密集型产业,具有资金投入大、生产周期长、资本回收慢等特点。一个开发项目从投资拿地、筹资建设、销售回款等环节,均需要环环相扣,否则极易产生资金链断裂的风险。万科、万达等一流房地产企业开发模式已经非常成熟,最快有在拿地半年内实现开盘销售、一年半可交付使用的,而其他多数房地产企业开发周期大约在2年或2年以上,开发周期长、资金需求大,对于房企来说财务管理存在许多不确定的风险。

  22房地产企业财务管理风险

  221房地产企业财务管理风险的概念

  房地产企业财务管理风险,主要分为宏观政策风险和管理、技术风险,这些风险会导致企业的实际财务收益与预期产生偏离,使企业蒙受经济损失,对企业持续发展造成重大影响。外部的宏观政策风险对房地产企业本身而言是不可控制的,企业只能通过积极预测市场动态,做好应对。对于企业的内部管理和技术风险,是可以通过企业加强内部管理、加强风险防范等一系列措施来有效规避的。

  222房地产企业发生财务管理风险的种类

  笔者认为房地产企业的财务管理风险一般有以下几种。

  (1)融资风险。房地产企业一般以自有资本金取得土地款,在建设期以在建工程抵押取得贷款,在销售期获取客户首付款及按揭贷款。而银行贷款和按揭贷款均需要房地产企业五证齐全、工程达到一定进度后才能办理。一些中小房地产企业由于自有资金不足,即使有较好的项目,也得不到好的收益,一方面支付了土地款,资金被长时间占压,另一方面新的资金筹集不到,开发项目迟迟不能有序进展,形成了融资风险,最后往往是转让项目,或落入被大地产商收购的境地。

  (2)还贷风险。有关调查显示,我国大部分房地产企业都是借鸡下蛋,普遍负债累累,少有企业的负债会低于60%,有相当一部分企业的资产负债率高于70%,甚至高于80%。而且,同一企业中存在不同项目之间拆借资金的情况,三角债、资不抵债的情况较为严重,一旦企业之前的拆借资金难以回收,企业将不得不面临资金链断裂的后果,即会产生还贷风险,这对企业将是最沉重的打击。

  (3)日常资金管理风险。有些上市房地产企业通过资产证券化、增发股票、发行公司债等方式在金融市场上进行融资,降低了融资成本、调整了融资结构,然而如果缺乏有效的资金管理,以及内部管控机制,如未按照预算执行、拖延开发周期、未形成有效的成本控制体系等,造成了日常运营期间的财务管理等风险,也会使企业蒙受损失。

  223房地产企业发生财务管理风险的原因

  (1)投资市场分析不到位、预算管理不够严谨。自2010年至今,房地产业逐渐从“黄金时代”进入“白银时代”,房地产行业的利润率也已逐渐接近社会平均利润率,房地产暴利时代不复存在,取而代之的是精细化管理。房地产开发前期可行性分析不客观、工程投资回报测算缺失、预算管理制度不完善等,都会造成各种财务损失。

  (2)资产负债率过高、利润减少经营风险增大。房地产企业并不是筹集到资金就能挣钱,有些房地产企业的负债率远远高于其自有资金或资产,高额的负债使企业的经营陷于被动局面,甚至无法持续经营。同时,高额的负债也意味着高额的借款利息,利息作为融资成本挤占了企业的利润空间,有的房地产企业最后算算账,就是给国家交了税、给银行支付了贷款利息,利润几乎没有剩下多少。另外,金融机构为了扩大自己的业务量,会不断地降低标准贷款给房地产企业,这样就加剧了债务的累加,形成恶性循环,如果出现次贷危机,将对我国经济造成不可估量的损失。

  (3)内部控制不完善、财务管理成本增加。房地产企业在开发运营过程中,会遇到各种问题,如果内部控制制度不完善,会在各开发环节产生相互推诿、扯皮的现象,容易造成施工期和销售期不能良好的衔接、资金流转不畅,最终导致开发周期拖延。由于内部控制制度不完善,不仅增加了财务利息成本支出,还会增加诸如人工成本、设计规划修改及变更成本、资金的时间价值等成本。在房地产开发过程中,内部控制和财务管理控制水平,都是隐性的成本构成项目。如果各环节能够良好衔接,资金能够按时到位、财务能够按照进度和合同及时付款、合理控制成本等,开发周期、开发成本才可能按照预期和预算执行;反之,财务管理成本会相应增加,发生隐性或间接的财务管理成本支出。因此,房地产开发企业要不断完善各项内部控制制度,不断提高财务人员日常管理资金的水平,才能有效防控财务管理的风险。   3防范房地产企业财务管理风险的建议

  31提高对财务管理风险的认识程度

  房地产企业投资应根据自身资金状况和融资能力,在进行充分的国家政策研究、市场调研和分析基础上才能开展,从源头控制风险,做好一切风险控制准备,如控制资产负债率在合理的范围内,合理规划资金结构,分散风险,对潜在财务风险和危机提前做好相应的应急预案和解决措施等,只有高度重视,提高风险防范意识,才能防患于未然。

  32强化预算管理,完善成本控制体系

  房地产企业应严格按照预算管理进行开发,以效益为前提,总结和完善各施工工艺过程中的成本控制,在保证施工质量的基础上规范各成本支出标准,完善成本控制体系,综合考虑开发过程中各环节的衔接,严格按照预算执行,杜绝各种跑冒滴漏,才能确保按照预算执行,获取理想的经营利润。

  33完善内部管控机制,提高财务管理水平

  房地产企业的开发过程涉及巨大的资金量,一旦出现风险将关系到整个企业的生存。所以做好资金管理是房地产企业首要解决的问题。首先要完善内部控制制度,建立健全考核机制,提高从业人员的责任感和积极性,加强各环节衔接力度,保证资金畅通的流动性,增收节支、节费增效,从细节把握资金处理,提高企业资金的利用效率,从而良好的运用好有限的资金。同时,还应提高房地产企业管理人员的综合素质,建立浓厚的学习机制和学习氛围,通过不断加强理论和技术学习,积累各种宝贵的实践经验,才能不断为房地产企业提高赢利能力、提升管控水平,最终实现企业健康发展增加砝码。

  4结论

  房地产企业由于自身存在投资大、开发周期长、资金回收慢等特性,并且容易受到宏观政策等影响,在筹资、融资、日常经营中均存在财务管理的风险,只有从各方面加强风险防控意识、完善各项内部管控机制和成本预算管理体系,才能有效规避风险,实现房地产企业健康发展的目标。

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