房地产企业财务管理风险与防范探析
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625174
1引言
本文中的财务管理风险是指在企业投资、筹融资、运营等经营活动中，由于对资本管理不当而导致的财务收益与预期发生偏差，使企业蒙受损失的风险。主要包括：宏观政策风险、融资风险、还贷风险，以及运营环节的资金链断裂等风险。本文从房地产企业的特性、风险的概念、种类和形成的原因等方面加以分析，给出了防范房地产企业财务管理风险的建议。
2房地产企业特性与财务管理风险
21房地产企业特性
211受宏观政策影响较大
房地产业的发展离不开政府的宏观政策引导，政府常以房地产税收、贷款利率、限购限贷等政策调控引导房地产业避免过快或过慢发展。如贷款利率的调增或调减会迅速影响到消费者和投资者的需求；税负的增减也极大地影响消费者的投资兴趣；未来不动产登记、房产税的征收将作为房地产调控的长效机制发挥作用。
212属资金密集型企业
房地产业是典型的资金密集型产业，具有资金投入大、生产周期长、资本回收慢等特点。一个开发项目从投资拿地、筹资建设、销售回款等环节，均需要环环相扣，否则极易产生资金链断裂的风险。万科、万达等一流房地产企业开发模式已经非常成熟，最快有在拿地半年内实现开盘销售、一年半可交付使用的，而其他多数房地产企业开发周期大约在2年或2年以上，开发周期长、资金需求大，对于房企来说财务管理存在许多不确定的风险。
22房地产企业财务管理风险
221房地产企业财务管理风险的概念
房地产企业财务管理风险，主要分为宏观政策风险和管理、技术风险，这些风险会导致企业的实际财务收益与预期产生偏离，使企业蒙受经济损失，对企业持续发展造成重大影响。外部的宏观政策风险对房地产企业本身而言是不可控制的，企业只能通过积极预测市场动态，做好应对。对于企业的内部管理和技术风险，是可以通过企业加强内部管理、加强风险防范等一系列措施来有效规避的。
222房地产企业发生财务管理风险的种类
笔者认为房地产企业的财务管理风险一般有以下几种。
（1）融资风险。房地产企业一般以自有资本金取得土地款，在建设期以在建工程抵押取得贷款，在销售期获取客户首付款及按揭贷款。而银行贷款和按揭贷款均需要房地产企业五证齐全、工程达到一定进度后才能办理。一些中小房地产企业由于自有资金不足，即使有较好的项目，也得不到好的收益，一方面支付了土地款，资金被长时间占压，另一方面新的资金筹集不到，开发项目迟迟不能有序进展，形成了融资风险，最后往往是转让项目，或落入被大地产商收购的境地。
（2）还贷风险。有关调查显示，我国大部分房地产企业都是借鸡下蛋，普遍负债累累，少有企业的负债会低于60%，有相当一部分企业的资产负债率高于70%，甚至高于80%。而且，同一企业中存在不同项目之间拆借资金的情况，三角债、资不抵债的情况较为严重，一旦企业之前的拆借资金难以回收，企业将不得不面临资金链断裂的后果，即会产生还贷风险，这对企业将是最沉重的打击。
（3）日常资金管理风险。有些上市房地产企业通过资产证券化、增发股票、发行公司债等方式在金融市场上进行融资，降低了融资成本、调整了融资结构，然而如果缺乏有效的资金管理，以及内部管控机制，如未按照预算执行、拖延开发周期、未形成有效的成本控制体系等，造成了日常运营期间的财务管理等风险，也会使企业蒙受损失。
223房地产企业发生财务管理风险的原因
（1）投资市场分析不到位、预算管理不够严谨。自2010年至今，房地产业逐渐从“黄金时代”进入“白银时代”，房地产行业的利润率也已逐渐接近社会平均利润率，房地产暴利时代不复存在，取而代之的是精细化管理。房地产开发前期可行性分析不客观、工程投资回报测算缺失、预算管理制度不完善等，都会造成各种财务损失。
（2）资产负债率过高、利润减少经营风险增大。房地产企业并不是筹集到资金就能挣钱，有些房地产企业的负债率远远高于其自有资金或资产，高额的负债使企业的经营陷于被动局面，甚至无法持续经营。同时，高额的负债也意味着高额的借款利息，利息作为融资成本挤占了企业的利润空间，有的房地产企业最后算算账，就是给国家交了税、给银行支付了贷款利息，利润几乎没有剩下多少。另外，金融机构为了扩大自己的业务量，会不断地降低标准贷款给房地产企业，这样就加剧了债务的累加，形成恶性循环，如果出现次贷危机，将对我国经济造成不可估量的损失。
（3）内部控制不完善、财务管理成本增加。房地产企业在开发运营过程中，会遇到各种问题，如果内部控制制度不完善，会在各开发环节产生相互推诿、扯皮的现象，容易造成施工期和销售期不能良好的衔接、资金流转不畅，最终导致开发周期拖延。由于内部控制制度不完善，不仅增加了财务利息成本支出，还会增加诸如人工成本、设计规划修改及变更成本、资金的时间价值等成本。在房地产开发过程中，内部控制和财务管理控制水平，都是隐性的成本构成项目。如果各环节能够良好衔接，资金能够按时到位、财务能够按照进度和合同及时付款、合理控制成本等，开发周期、开发成本才可能按照预期和预算执行；反之，财务管理成本会相应增加，发生隐性或间接的财务管理成本支出。因此，房地产开发企业要不断完善各项内部控制制度，不断提高财务人员日常管理资金的水平，才能有效防控财务管理的风险。 3防范房地产企业财务管理风险的建议
31提高对财务管理风险的认识程度
房地产企业投资应根据自身资金状况和融资能力，在进行充分的国家政策研究、市场调研和分析基础上才能开展，从源头控制风险，做好一切风险控制准备，如控制资产负债率在合理的范围内，合理规划资金结构，分散风险，对潜在财务风险和危机提前做好相应的应急预案和解决措施等，只有高度重视，提高风险防范意识，才能防患于未然。
32强化预算管理，完善成本控制体系
房地产企业应严格按照预算管理进行开发，以效益为前提，总结和完善各施工工艺过程中的成本控制，在保证施工质量的基础上规范各成本支出标准，完善成本控制体系，综合考虑开发过程中各环节的衔接，严格按照预算执行，杜绝各种跑冒滴漏，才能确保按照预算执行，获取理想的经营利润。
33完善内部管控机制，提高财务管理水平
房地产企业的开发过程涉及巨大的资金量，一旦出现风险将关系到整个企业的生存。所以做好资金管理是房地产企业首要解决的问题。首先要完善内部控制制度，建立健全考核机制，提高从业人员的责任感和积极性，加强各环节衔接力度，保证资金畅通的流动性，增收节支、节费增效，从细节把握资金处理，提高企业资金的利用效率，从而良好的运用好有限的资金。同时，还应提高房地产企业管理人员的综合素质，建立浓厚的学习机制和学习氛围，通过不断加强理论和技术学习，积累各种宝贵的实践经验，才能不断为房地产企业提高赢利能力、提升管控水平，最终实现企业健康发展增加砝码。
4结论
房地产企业由于自身存在投资大、开发周期长、资金回收慢等特性，并且容易受到宏观政策等影响，在筹资、融资、日常经营中均存在财务管理的风险，只有从各方面加强风险防控意识、完善各项内部管控机制和成本预算管理体系，才能有效规避风险，实现房地产企业健康发展的目标。
