房地产企业的营运资金管理探析
一、前言
企业要想稳步运行，就需要有充足的营运资金作为基础。只有企业能够充分利用营运资金，才能实现单位利益最大化。而营运资金在企业资金中具有最高的流动性，所以对其管理是资金管理的基础。在一些特定的时间内，对于营运资金的管理水平直接决定了企业本身的获利水平。然而目前大多数的企业对其管理方面都或多或少的出现了一些问题，给企业的获利及其经济效益都带来了不小的影响，因此，如何采取措施解?Q房地产企业营运资金管理中出现的问题，成为了促使其良好发展的关键。。
二、运营资金的概念与特点
营运资金也称为营运资本，其在概念方面可分为广义与狭义两方面。在狭义上，可以称作净营运资金，是指在特定的时间内企业的流动资产与流动负债之间的差额。从广义上讲，它指企业在流动资产上所投放的资金。营运资金主要反映的是一个企业在短时间内的偿债能力。这个数值越大，则表明它偿债的能力越强，当营运资金成为负数时，则表明该企业可能会随时因为周转不灵而中断正常的运营活动。
营运资金是企业资产中最具获利、流动性最强的一部分，而根据其本身经营与发展的实际要求，现有的房地产营运资金管理所存在的特征主要表现为：首先，其资金的来源较为单一，主要是由银行等机构的贷款来支撑，自有资金比较少；其次，其流动资产的比例较其他企业高，这主要原因是房地产业不需要大型的生产设备、厂房等资产；最后，其流动负债在总负债中所占比例也较高，导致这个问题的主要原因是因为房地产业可以进行预售，而企业为了尽快的使资金回笼，很大一部分都采用了预售的方式，所得的收入都计入“预收账款”之中。从而使得流动负债比大大的提高了。除此之外，还有一大特点是流动资产的周转率低，其主要原因是因为房地产行业中产业链长、资金的循环周期长和资金的回笼速度慢等。
三、房地产企业运营资金管理中存在的问题
房地产企业的资金运营管理中存在着各种问题，阻碍着其稳定发展。
1.房地产运营资金的结构不合理
通常来讲，企业的负债率应保持在50%左右，合适的负债可以增加企业运营资金的数额，节约税金，从而为企业带来财务的杠杆收益。但是若是负债率太高，则企业随时可能资金周转不灵，甚至会有较大的破产风险，而在近几年我国35个大中型的房地产开发企业资产负债率达到了74.8%，比计划高出近25%，如此高的比率非常不利我国从房地产的持续稳定发展。
2.房地产运营资金的周转率较低
在现代经济全球化的背景之下，房地产企业的日常经营变得越来越复杂，需求与产品也越来越多样化。但是由于我国资金控制的技术手段落后，企业的应收账款的周转率低，而房地产企业中存货周转虽在不断加快，却也抵不上企业应收账款周转的速度，因此企业总资产周转率也不断降低。
3.房地产运营资金的控制不足
由于我国有很多房地产开发商的营运资金控制意识不强，手段也相对落后，缺乏科学性，甚至一些企业连预算概念都没有，对于资金的使用都凭借自己的经验，更加影响管理人员整体把控营运资金的难度，不利于企业资金的利用效率。
四、改进房地产资金管理的相关措施
1.提高对资金管理重要性的认识
提高对资金管理重要性的认识，对于房地产企业管理的意义十分重大。不仅需要在管理层面加强资金管理理念的融合，还需要将控制成本、降低投入产出比的思想向全体员工进行灌输，将资金管理与成本控制的意识在工作的所有环节中贯彻。同时还需要不断提高信息化建设，提升资金运动与流向的实时动态掌握水平，能够尽早发现资金流动的潜在风险，及时发现并解决问题，确保资金管理的安全性。
2.改善资金管理的环境
房地产企业对于营运资金的管理应首先从房地产投资的决策入手。这是房地产营运资金管理的起点。对于其投资项目可行性的研究是整个房地产开发过程中最为重要的环节。除此之外，完善房地产的金融市场，积极拓宽融资渠道也是改进房地产企业营运资金管理上相关问题的重要措施之一，由于原本的融资渠道基本都为银行贷款，导致企业一旦周转不灵，就有可能偿还不起银行的本息，使企业陷入巨大的财务危机，甚至破产。所以，对于房地产企业来讲，积极地拓宽融资渠道也是眼下的当务之急。而多渠道的融资可以通过创新的组合形式来改善企业的资本结构，分散风险，降低成本，提高企业的经营绩效。
3.加强对于流动资金的管理
根据房地产上市公司的资金营运结构与经营绩效的统计研究结果，可以发现企业的流动资金与经营绩效明显呈正比，对于房地产来说，流动资产由应收账款和存货构成，并且存货占了极大的比例。应该采取相应的措施，提升消费者对产品的认可，增加销量、防治囤积，同时鼓励客户在消费中提高投入比例，并鼓励贷款的消费者积极还款，增加流动资金量。例如，可开展相应的优惠活动，或一次付清享受折扣等促销方式，使应收账款的周期缩短。
五、结束语
营运资金管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，它对企业资金的收益性和流动性都有着直接的影响，甚至与企业的生存发展都有着直接的联系。管理好营运资金是促使房地产业持续发展的重中之重。
