房地产业税收管理面临的问题与思考

2.4 从地税部门自身来看
开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。
3 强化房地产业税收征管的对策
3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化
密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。
3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化
具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。
3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化
一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。
3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化
充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。

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