房地产财务管理风险及控制
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
随着社会经济发展，财务管理风险已经成为我国房地产企业需要迫切解决的首要问题。我国房地产经济较西方发达国家起步较晚，发展规模小，没有规范的管理措施。同时，我国房地产企业长期受到政府宏观调控和世界经济变动的影响，房地产企业时刻承担着巨大的财务风险。面对激烈的市场竞争，房地产企业的生存与发展面临着很多现实问题，该如何解决这些问题，完善企业的财务管理，降低企业经营风险，提高企业自身风险防范能力是当下房地产企业亟待解决的问题。
一、房地产企业财务风险管理的重要性
财务风险主要指的是公司财务会计结构不合理，企业融资不当致使公司可能丧失债务偿还能力而导致企业投资收益下降的风险。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，威胁到企业的生存和发展。重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。
二、房地产企业财务风险的主要原因
1.缺乏合理的预算管理
房地产企业属于典型的资金密集型产业，其建设投资规模大，开发周期长，资金占用时间长，而且任何一个房地产开发项目的调整能力都很差，而且有些房地产企业认为只要工程可以取得土地的使用权，就可以准备下一步的施工计划，再投入资金，按照工期交付工程投入使用，就可以获得经济效益。但是，如果房地产企业在最初的时候没有做好财务预算管理，没有考虑到土地开发成本、资金运作、经济收益及其他方面的财务预算，企业就无法确定目标利润，更谈不上成本和其他预算指标的落实，这就可能导致企业在项目建设过程中盲目投资，财务工作只停留在单一的会计核算工作上，疏忽了成本控制，这很可能增加企业的投资成本，影响经济效益。
2.成本控制不严格
房地产企业的财务工作非常复杂，成本控制就是其中难以掌控的一项。成本主要包括征地拆迁费用；前期工程费用；基础设施费用等。项目完工的时候需要对成本费用进行分配、整理、再分配、再整理直至最终计入收益对象，这一连串的工作需要具体问题具体分析。而有些房地产企业过于重视企业的工程进度，忽略了成本控制，在成本核算问题上一带而过，是企业的财务人员成简单的记账人员，致使整个企业的成本管理无从下手，影响企业的经济效益。
3.缺乏现金管理
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产财务风险控制措施
1.提高财务风险管理意识
要想提高房地产企业财务管理水平，提高企业的风险防范能力，首先要提高企业决策者的财务水平，重点是要提高对财务风险管理的意识。企业决策者通过学习要掌握三种基本财务报表，资产负债表、损益表和现金流量表，只有了解财务工作，才能做出科学的决策，从根源上降低企业风险。其次，房地产企业要坚持以人为本，既要积极引进财务管理人才，又要对人才进行培训，提高人才的综合素质。此外，房地产企业还需要根据现代企业制度对财务管理提出科学、客观的要求，改变传统销售理念。
2.优化企业资本结构，降低筹资风险
如果企业负债经营可以为企业带来杠杆效益，短期内可以增加企业的经济效益，但这并不意味着企业的负债比例越高越好，随着企业负债金额的上升，企业的财务风险也会随之增加。企业贷款就会有利息支出，负债越高，银行利息也就越高。但是，面对不同的资产结构，财务风险也不一样，就房地产企业来说，可以利用良好的信用和土地进行银行抵押贷款来增加资金的来源，充分发挥财务杠杆的作用，通过杠杆效益来低效财务风险给企业带来的负面影响。另外，如果企业能够将负债风险控制在企业的承受能力之内，通过合理安排产权资本及债务资本的比例关系，便可寻求最佳资本结构，由此便可以将企业的财务风险降到最低。
3.实现财务管理预算化
房地产企业财务部门需要以项目预算和资本预算为基础，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报项目作财务预算分析，对整个项目的资金使用作全盘计划，分清资金使用的轻重缓急，制定可行性研究计划、规划设计和借款计划，等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，要加强管理，坚持考核、定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。防止资金管理上盲目进行运作，控制房地产企业的财务风险。
总结
面对激烈的市场竞争，房地产企业必须加强企业的财务风险管理，提高企业抵御风险的能力，才能逐步实现企业的战略发展目标。目前我国房地产经济虽然出现饱和状态，但是随着社会经济的发展，房地产经济必然重新走向复兴之路。
