旅游商业地产购买行为影响因素研究
一、国内旅游商业地产研究进展情况
旅游商业地产由于其概念界定的不唯一性，导致其开发模式及类型的分类也较为多样。旅游商业地产可以分为五大类型：景观住宅、度假休闲区、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区。旅游商业地产主要具有田比邻旅游资源或者旅游景区，并以其作为主要特色开发的房地产，且服务的对象主要是具有休闲度假的游客，其主要表现为假期或旅游季节需求旺盛，平时入住率较低，后期物业管理难度相对较大，且旅游商业地产由于其依托旅游资源进行开发，资金需求量较大，环境保护及资源利用率相对较高，且景区土地资源具有一定的垄断性。
二、我国旅游商业地产发展现状分析
本文通过对新浪旅游地产网中所列的1790个项目楼盘进行汇总分析，主要从以下几方面来综合分析目前我国旅游地产发展的情况，以客观反映旅游地产的整体状况和发展水平。依据统计分析得出，截止目前，我国旅游商业地产项目位于南方城市的占比达到83.5%，北方城市仅为16.5%。由于南方城市气候宜人，自然景观资源较为丰富，故吸引了众多地产开放商的青睐和大量休闲度假游的旅客。其中南方城市开发的旅游商业地产项目中，海南省所开发的旅游商业地产数量占比就达到了总量的38.3%，是我国旅游商业地产最为密集的省份。
三、旅游商业地产购买行为的影响因素
多旅游商业地产购买行为的影响因素分析，我认为应该从销售者（开发商或代理商）、购买者两个不同的角度进行分析。
1.从销售者的照度进行分析
（1）开发商的品牌影响力大
顾客的品牌忠诚度在旅游商业地产销售中也有一定的表现，很多开发商在异地开发新项目，虽然项目未经销售时，往往会将客群定为针对全国各地需要到此地旅游度假的购房者，但在实际销售过程中，开发商的异地拿地开发的项目，往往会吸引较多开发商公司所在地以及该开发商较有影响力的项目所在地的客群来购买用于度假或投资。如绿城海南清水湾项目购买及询问较多是江浙沪一带的客群，金基地产凭借其在本地地区开发较成功的金基项目，其在千岛湖开发的金基观岛项目也吸引了众多本地主城区客群的竞相询问。
（2）物业特征决定了顾客的购买动机
相较于以度假村和产权式酒店为主要形态的旅游度假商业地产仅限于度假和投资而言，旅游住宅地产的物业特征在很大程度上也决定了消费者的购买动机，高端的旅游商业地产往往吸引全国各地的高端精英人士购买以用作度假或投资，但是较为中端的旅游住宅地产，不仅会吸引消费者用于度假或是投资的购买，也会吸引当地的消费者，出于用作改善性自住的购买，如果该项目周边配套较为齐全，地理位置相对较为合理，户型设计也相对宜居，加之其依托秀美的风景而建，往往也会成为当地中层以上人士改善性住房的首选。比如万科良渚文化村项目，其全方位的基础设施的构建及良渚板块较有优势的自然环境，成为杭城改善性购房者的较为青睐的项目之一。
2.从消费者（购买者）的角度进行分析
（1）风险因素
风险因素：消费者在购买旅游商业地产时所可能遇见的风险，使其所拥有的景观资源遭破坏或是项目受宏观环境影响艇值等。主要内容有周边是否会出现景观更好的房产、因某些原因造成的大幅e值、周边景观是否会因开发受到破坏、购买后能否获得相关权证。
（2）开发商品牌因素
本文通过关于开发商的访谈中了解到，开发商的品牌因素在旅游商业地产的项目开发中起到相对关键的作用，不仅是顾客对于开放商品牌的认知程度，更重要的是对分时度假产品、酒店式公寓等短期居住类度假地产，消费者更加注重的是后期的物业服务及管理。所以文中将开发商品牌因素细分为销售时的服务态度、房屋质量、后期物业服务质量及销售商品牌及其信誉度。
四、我国旅游商业地产的发展建议
由于法律法规的不完善，导致目前我国的旅游商业地产存在诸多问题，想要解决这一现状首先必须先建立一套完善的法律法规，创建一个健全的网络信息平台。由于住宅地产投资被限制，很多开发商就把矛头指向了旅游商业地产。因为我国在旅游商业地产这个行业还没有明确的定义，更没有相对应的法律法规很多开发商就开始打擦边球，用开发旅游商业地产的名义来大肆兴建住宅地产。开发商都只顾着追求项目盈利却忽略了旅游商业地产的真实属性以及对旅游景区周边的破坏性。由于新型行业都会存在一定的不对称性，所以需要运用行政手段来加以控制，用政策来鼓励发展旅游商业地产的开发，满足人们对休闲度假的强烈要求。与此同时，还应该科学规划、制定一系列合理的适合本地旅游商业产业发展的网络平台，做到资源信息互通，积极创造居民对旅游商业地产的购买。
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