浅析房地产信托投融资风险管理
房地产信托
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》（建设部公告第127号）， 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
我国房地产信托发展现状及优劣势
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
房地产信托易发的风险状况
（一）房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
（二）经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
（三）信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
（四）管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
房地产信托风险管理
（一）信用风险管理
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
（二）市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
（三）操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
（四）不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
（五）加强贷后管理
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。
（六）流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”，面对流动性高度紧张的局面，流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此，信托公司需要提高资金来源稳定性，牢固树立量入为出的资产业务理念，加强主动负债管理；加强同业、理财和投资业务管理，调整资产结构，合理控制资产负债期限错配程度；认真执行流动性风险管理办法，密切关注货币市场动向，做好应对预案，及时发现风险隐患，果断采取应对措施。
