旅游地产发展分析
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2014）21―0019―03
1旅游地产概述
本章主要对旅游地产的含义、需求、特点进行了介绍，旨在明晰旅游地产交叉行业的概念与特点。第一节介绍行业概念；第二节把旅游地产的需求分为两种：消费需求与投资需求；第三节介绍了两个行业融合的交叉行业――旅游地产本身的特点。
1.1旅游地产的概念
旅游地产是以旅游休闲度假为依托，在旅游地围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游行业与地产行业两个主流行业融合形成的交叉行业。
在下文中将分别分析旅游行业与地产行业，进而分析旅游地产行业的市场空间。
1.2旅游地产需求
旅游地产的需求分为消费需求与投资需求。消费需求来源于人们对于旅游地从一般的观光，转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望，并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求，或者比较长时间的生活度假需求。
投资需求源于旅游房地产价格的持续上涨。第一种需求需要对旅游需求做出预测；第二种需求需要对未来地产行业走势做出一定判断。
1.3旅游地产的特点
旅游与地产的结合是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。与传统房地产开发相比，旅游地产的资金需求更大、运营周期更长。旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可达到50年以上。而一般地产项目2-3年就全部收回投资，但持续回报很有限。旅游地产投资回收期将介于两者之间，约5到8年收回大部分投资。
2旅游行业前景分析
旅游地产的发展与旅游业的发展呈正相关。对旅游地产发展的分析需要对旅游行业的前景分析。
2.1旅游消费与人均收入的关系
2.1.1国际旅游消费的规律
旅游消费将经历一个消费升级的过程，先后经历观光游人均收入1000美元起步，休闲游人均收入2000-3000美元起步，度假游人均收入3000-5000美元起步三个阶段。
2.1.2旅游形式的区别
现在流行分类方法主要分为两种，即观光旅游与休闲度假的两种。
2.1.3我国人均收入水平趋势
（1）2012年城镇居民人均可支配收入24564元，以6.07元/美元汇率计算，我国2012城镇人均收入4046美元。（2）2012年农村居民人均纯收入7916元，以6.07元/美元汇率计算，我国农村人均收入1304美元。
2.1.4结论
2012年我国城镇人均可支配收入4046美元，且趋势上处于上升趋势（这是基于中国可以成功跨越中等收入陷阱的前提条件下，现下改革也是以解决此危机为出发点，由于此研究课题过大在此不在详述），目前中国城镇人口旅游需求正全面从观光旅游向度假休闲游转型。
2012年我国农村人均收入1304美元，所以我国农村人旅游需求正处于观光旅游起步阶段，将慢慢随着人均收入增加逐渐升级。
未来一段时间，两种市场即观光型市场与休闲度假市场会共存。
2.2中国旅游市场走势
2012年国内旅游收入为2.59万亿，比去年2.25万亿增长15%。2012年旅游人数为29.57亿人次，比去年增长12%。从上述两个趋势看，旅游市场目前处于快速上升阶段。
2.3旅游政策导向
2013年2月18日，国务院批准发布了《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，发展目标：“到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识，国民旅游休闲质量显著提高，与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成。”
《纲要》最重要的看点就是推动带薪休假制度落实，增加民众可自主支配的假期。这意味着公众每年可能将会增加1至2个类似于黄金周的度假时段。根据以往数据，每个黄金周能带来约1亿人次的出游消费，实现旅游收入500亿元以上。
从中国的“十二五”规划来看，希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。相关数据显示：在美国，旅游文化产业增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港则占到9.5%，但中国现在不到4%，离成为支柱产业还有很大的发展空间。
2.4结论
旅游地产顺应了旅游需求的发展趋势观光旅游的主要依附的是人文资源，以门票经济为主，以人数为主要效力体现；休闲度假游主要依附的是自然资源（以下旅游地产的主要类型中可以体现）。由于休闲度假游的目的是为了放松休闲，消费者在一个地点逗留时间，对娱乐设施的要求较高，进而产生了对旅游地产的需求。
3旅游地产现状
本章介绍了目前投资旅游地产的现状，旨在从中发现一些特点与规律。第一节介绍目前的投资现状；第二节介绍了旅游地产分布区域与数量；第三节对各类型旅游地产占比进行了统计；第四节总结了旅游地产依附的旅游资源特点规律。
3.1投资现状
据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。截至2012年底，全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。除房地产企业外，其他类型企业也积极踏足旅游地产行业。如旅游企业：中青旅、港中旅；制造业企业：海尔、康佳、联想；其他还有海南航空、华谊兄弟等。 3.2数量与区域
截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，区域集中性特征突出。据CRIC对全国主要旅游城市地产项目的统计，我国旅游地产?展具有明显的区域性，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。
3.3常见类型旅游地产统计
（1）滨海旅游地产。
截止2012年底，我国共有475个滨海旅游项目，占比21%主要集中区域海南岛、珠三角、闽东南、长三角和环渤海区域。
（2）滨湖旅游地产。
截至2012年底，全国约有225个滨湖旅游地产项目，占比近10%，其中湖泊密集、经济发达?长三角地区为滨湖类项目最密集区域。
（3）山地旅游地产。
截至2012年底，全国已面市?山地旅游地产项目约有232个，占比10.27%，主要集中在吉林、安徽、重庆、海南等名山较多的地区。
（4）温泉旅游地产。
截至2012年底，全国已面市?温泉旅游地产项目已有154个，其中海南最多有56个，其次是云南有26个。
（5）高尔夫旅游地产。
截至2012年底，全国共有高尔夫地产项目420个，占比18.6%，其中海南有159个集中了全国将近37%的高尔夫项目。
3.4结论
旅游地产总体呈现两个特点：第一，区域集中。仅海南就占全国旅游地产项目的45%；第二，休闲度假需求的特点为逗留时间长、重游率高、休闲强性等，所以目前旅游地产主要以依附自然资源的度假类型为主。
4旅游地产的优势与风险分析
4.1旅游地产的优势
（1）土地成本优势。
由于旅游地产项目大多地处远郊、投资额度大，地方政府出于带动周边土地价格快速上涨与招商引资的目的，往往地价非常低，这样会使地产产品具有较高的毛利率。
有研究表明，中国房地产开发商对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。因此，当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争，这使旅游地产企业相对一般地产企业具有一定优势。以旅游地产上市公司华侨城A与地产龙头万科的房地产毛利率进行比较，2012年华侨城的房地产毛利率为59.86%，万科房地产开发的毛利率为33.69%。
（2）旅游地产估值的优势。
如果判断一个城市繁华市区楼盘房子的价值，主要看地段、小区配套、房子本身的建筑及装修品质等。而对于旅游休闲地产项目的住宅物业，其核心价值的第一要素，既不是地段，也不是房子本身的建筑品质，而是看这些物业，是否占有稀缺性旅游资源。从估值的角度讲，由于目前旅游资源的稀缺性并没有在地价中得到体现，所以现在旅游地产项目本身就带有一定的赠予价值。
（3）人气与品牌优势。
旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是“人气”，地产项目的销售首先依赖的就是人气。旅游项目的特点和其所具备的条件，都为地产项目提供着人气。
品牌是一种无形资产，旅游地产项目使得地产项目有了更加独一无二文化内涵，增加了人文气息。文化内涵的塑造更是靠广告宣传无法实现的，它对于一个品牌的深度和底蕴的确立起着至关重要的作用。
4.2旅游地产的风险
（1）专业化运作能力要求高。
旅游地产是将旅游和房地产完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，对开发商在资金、品牌运营、后期经营等方面要求相当高。业内一般认为住宅地产难度小于商业地产，商业地产的难度又小于旅游地产。
（2）资金需求量大，资金链要求高，风险大。
旅游地产资金需求量大，有的项目因开发商资金链紧张，如果后续资金投入跟不上，加上项目销售回笼资金速度慢，投资收益不够理想，就很有可能出现烂尾项目。
（3）回收周期长，融资难度大。
旅游项目的一般投资收益期都超过15年，如果运营得当可持续回报时间可以达到50年甚至以上；房地产回收期一般为2-3年；而旅游地产投资回收期将介于两者之间，约5到8年，由于回收周期长，所以融资为旅游地产的最大困难之一。
5总结
（1）旅游地产行业在模式上具备一定优势。
旅游地产行业具有融合两个行业优势的特点：长期持续回报与地产行业的快速回报，持续现金流与短期销售利润，低成本土地与高成本配套等相互联结的的模式优势。
（2）目前进入该行业的时间点佳、未来增长空间大。
城镇人均收入水平与趋势证明，目前休闲度假需求已经开始进入快速增长的阶段，其消费特点与消费能力，产生了旅游地产的需求。
旅游市场2010年已开始快速增长、城镇人均4046美元导致休闲度假需求正待起步，所以目前进入该行业的时间点佳。
休闲度假人群消费能力强（20倍于观光型消费者）、旅游产业目前仅占GDP的4%与发达国家目前水平及支柱性产业的距离较大，所以旅游地产未来发展前景空间大。
（3）旅游地产是其他地产行业的升级版。
主要包括两层意思：旅游地产的运作难度超过住宅、商业地产的运作；现住宅地产与商业地产行业均整体已显出不确定性，既未来住宅地产的城市间分化、商业地产的结构型过剩可能出现，而旅游地产正处于方兴未艾的阶段。
（4）旅游地产与其他地产相比，核心优势是地价低与占有独特旅游资源。
从旅游地产产品的盈利性分析可知，其核心优势为土地价格低，以及可占有不可复制的旅游资源。所以建议未来如果操作时重点考虑以上两个因素――即以低成本拿地、选择适合休闲度假需求（通俗说就是让游人有每年都想去的欲望）的旅游资源。
（5）旅游资源需要进行不同的产品设计与规划。
通过分析拥有的资源禀赋，进行有针对性、差异化的产品规划设计、考虑周边交通与配套、后期经营等因素为旅游地产盈利与否的关键。
（6）旅游地产具有投资大、回收周期长等特点。
需在融资时尽量考虑长期资金；在旅游产品规划上可考虑建设回款迅速的产品，减轻资金压力、降低风险。
（7）由于旅游地产的投资特点符合地方政府利益，可尽量争取相关支持。
由于旅游地产项目大多地处远郊且投资额度大，符合地方政府带动周边土地价格快速上涨与招商引资的利益，未来预进行旅游地产开发，可与地方政府争取土地价格、周边配套、交通、项目审批等方面的支持。
