中国房地产投资信托(REITs)发展研究
房地产投资信托的概念已经在全世界30多个国家开始流行，房地产投资信托能使投资者获得高价值的非流动性房地产资产。目前，亚洲的可投资房地产资产总规模已经达到了7万亿美元，总资产价值占到了全球房地产资产价值比例的25%。预计到2020年，亚洲的可投资房地产资产规模将会达到17万亿美元，这将占到全球市场总价值的35%。亚洲房地产投资规模的迅速发展，很大程度上是由于亚洲新兴房地产市场的强劲增长。当前，亚洲在全球商业性房地产交易活动中交易规模占比高达18%，在过去的五年里，商业性房地产交易的总价值超过了3350亿美元。亚洲地区的经济发达的各个国家和地区都敏锐的意识到了引进房地产投资信托的重要性。以目前的发展速度，如果我们只计算亚洲的规模，总共有138支房地产投资信托基金上市交易，总价值超过了1180亿美元，占全球房地产投资信托基金市场的12%。
2004年，中国也开始逐步引入房地产投资信托。中国的房地产开发商主要的融资手段是银行贷款。为了开发地产以及建设项目，开发商对银行的依赖程度已经到了非常严重的地步，由于2003年发布了限制房地产融资的文件，使得房地产行业的发展受到了极大的阻碍，房地产开发商更加需要多元化的融资工具。在这种宏观背景下，房地产信托应运而生并逐渐发展火热。多年以来，中国也陆续发布了一些对房地产投资信托的监管法规来完善房地产信托的发展。
在中国，房地产投资信托被认为是房地产行业一种比较新颖的融资手段，但是在2008年全球金融危机的时候，房地产投资信托这一新式的金融产品却被放在了次要的位置来考虑。自从2012年之后，中国开始对资产证券化有了新的认识，从而对房地产投资信托基金也重拾信心。
目前，中国金融业监管机构对于房地产投资信托并没有专门的监管制度，也没有针对房地产投资信托的相关法律和法规监管政策以及税收政策。同时中国的房地产投资信托的注册登记发展的也并不完善，尤其在资产转移方面的法律以及税收制度显得模糊不清。假如有投资者想将其资产转移到房地产投资信托，那么他将受到多种税收制度的限制，比如企业所得税、土地税、土地增值税以及营业税等，这样房地产投资信托的发展会受制于繁琐的税收制度。
一般来说在房地产行业中，房地产投资信托作为新式的融资工具需要有着明确的监管制度以及透明的税收制度。在一定程度上，房地产投资信托的投资税收政策应该是处于相对中性的位置，但是中国的房地产信托行业的税收制度却显得模棱两可。在中国当前的税收制度中，如果一个公司持有房地产资产，那么该公司的收入就会有相应的税收，而如果公司将这些收入进行再次分配时又会有另外的税收制度，这就导致了公司要承受双重税收的负担。这就要求中国的监管机构必须能清晰透明的阐明对中国房地产投资信托相关的税收规定，并以此来使得房地产投资公司能正确认识到这个金融产品的作用。此外，监管机构还需要明确说明一点的是：中国的房地产投资信托基金是否可以投向海外的资产市场还是仅仅限于大陆的房地产市场；同时也要说明国外的投资者能否投资于中国的房地产投资信托基金。这些问题都将会对中国房地产投资信托的发展起到非常重要的作用。当前，中国的监管机构认为中国房地产投资信托基金只能在银行间同业市场进行交易，而不是公开上市交易，这就使得众多的散户投资者不能进行相关的资产买卖，这一新式金融产品的效果并没有发挥出最好的效果。
2013年，瑞士的瑞银集团对中国的一支私募股权基金进行了投资援助，这可以成为中国房地产投资信托基金对于外国投资者开放投资的先例。这支私募股权基金投资于中国的补贴住房市场，一旦中国的金融监管机构能清晰的阐明整个资产市场结构，那么该基金就会转化成房地产投资信托基金。而在中国，房地产基金很大程度上是不受监管制度的限制的。
在亚洲新兴的经济体中，中国和印度都已经拥有了本国的房地产投资信托市场，与此同时新加坡和香港的散户投资者可以通过当地的房地产投资信托市场来交易中国或者印度的房地产投资资产组合，并且在收益上表现出了良好的态势。虽然在中国的房地产投资信托市场，国外的投资者已经对资产投资有了充足的信心，但是即便如此，中国的投资者并没有资格在本国的房地产投资信托市场来进行自由交易。
中国的资产市场在引进房地产投资信托的制度之前，需要做好一定的准备。同时面对当前迅速发展的房地产投资信托，中国的金融监管环境也暴露出一系列的问题，监管机构在未来也会面临一定的挑战。因此，中国的房地产投资信托市场未来的发展任重而道远。
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