金融危机背景下房地产经济和谐发展的系统动力学分析
一、前言
作为我国经济发展的主要动力，房地产经济的发展情况一方面关系着国内房地产产业的发展情况和人民群众的住房情况，另一方面，对包括房地产产业在内的其他领域的发展也具有重要影响。面对金融危机的各种威胁和风险，如何准确把握房地产经济和谐发展的重要意义并通过建立房地产和谐发展的系统动力学模型来对房地产经济发展的影响因素进行分析，已成为房地产领域亟须面临和解决的问题。
二、金融危机背景下房地产经济和谐发展的重要意义
对金融危机对我国经济影响的逻辑顺序进行分析可知，其首先对我国的出口企业产生影响，而后对其他企业的发展情况产生影响，且对沿海地区的影响要比内地的影响严重；先对实体经济产生影响，后对国内金融系统产生影响。对我国而言，金融危机带来的住房按揭贷款风险很有可能比美国次贷危机的风险还还要高出许多，原因是，美国次贷危机的贷款人信用仍然是存在着等级之分的，但我国住房贷款中的按揭贷款者几乎不存在信用等级。虽然，在房地产价格持续上涨时，较高的房价可以将因信用缺乏的住房贷款的潜在风险进行掩盖，可一旦国内房价价格出现下跌或发生较大波动，潜在的风险必然会暴露出来[1]。因此，将房地产经济和谐发展作为房地产产业发展的核心目标，并通过建立房地产经济和谐发展的系统动力学模型来分析影响其和谐发展的因素，对于促进房地产产业的健康、稳定、持续发展具有重要的现实意义。
三、金融危机下房地产经济不和谐的原因
对金融危机下，房地产经济不和谐的原因进行如下分析：
首先，是房地产地位的重要性不和谐，据国家相关部门统计，2008年，市场中的房地产资本仅占到国内固定资产投资的24.8%，但投资对GDP的贡献却高达40.1%，说明了在不计入相关产业前提下，仅房地产产业便占据了国民经济生产总值的10.2%，而房地产对就业的贡献率也达到10.0%左右，即在金融危机来临时，房地产及其相关产业领域的社会就业问题必将更为突出。
其次，是房地产经济所受政策影响特性的不和谐。受到金融危机和美国次贷危机的影响，我国央行在2008～2009年度两次下调存款准备金率与居民、企业贷款利率，虽然，利率的下调并不针对房地产产业，但利率的下调无疑会增加市场中的货币投放量，同时，帮助房地产开发商缓解货币资金压力，从而降低其贷款成本。由此可见，金融危机客观上也会为我国房地产行业提供一个适当的喘息时间，简单来说就是，若未发生金融危机，则国家对房地产行业的政策并不会做出迅速且及时地调整。
最后，资金运作机制的不和谐也是房地产经济不和谐发展的另一影响因素。由于对于房地产而言，诸多项目得以通过和运行的背后，大都会存在地方政府在利益方面的驱动，而此种非市场化的投资方式，使得国家和中央政府只能通过行政手段进行制止，可实际出现的情况大都是“一管即死，一放即乱”，可见，投资资金运作机制的不科学，是导致房地产经济波动较差的根本原因。
在对房地产经济不和谐的原因进行了解和分析的基础上，下文则通过建立房地产经济系统动力学模型的方式，为促使房地产经济的和谐发展奠定良好基础。
四、房地产经济和谐发展的动力学模型
（一）系统动力学分析
房地产经济和谐的发展的系统动力学体系主要是由房地产经济、房地产产业和社会系统共同构成的一个较为复杂的动态系统，其通常具有多个层次，且每个从此具有不同的因素，不同的因素则会随着时间、空间的变化而处于不断的变化与发展过程中。首先，随着社会的不断发展，房地产产业的价格波动较小，此时，政策环境处于相对稳定的状态，中央以及地方政府关于利益的博弈并不明显。因此，房地产开发的价值链较短，房地产经济大都能够以和谐的态势发展，而房地产市场体系也得到了不断的完善，从而促进产业发展，即系统动力学模型的反馈效应。其次，房地产经济的和谐发展又要求房地产产业不仅要克服房地产要素市场，如能源市场、材料市场等制约因素，还要克服房地产体系完善程度对房地产经济发展的制约因素，即系统动力学模型的负反馈效应[2]。
（二）模型建立的意义
房地产经济和谐发展的系统动力学模型建立的主要目的是为了对以下几方面的问题具备更加深入的研究和理解，分别为：房地产价格波动、政策环境变化、中央和地方政府关于房地产经济所带来利益的博弈以及影响房地产经济和谐发展的其他问题；上述各方面因素对房地产经济和谐发展影响的权重问题；不同的组织状态，如房地产市场供应链的运作形式等，对房地产经济和谐发展的相关作用及影响；不同的技术环境以及社会经济的整体环境对房地产经济和谐发展的相关作用和影响[3]。从上述房地产经济和谐发展的系统动力学模型建立的意义角度出发，可进一步将房地产经济和谐发展的系统动力学模型描述成如图1所示的形式。
图1 房地产经济和谐发展的网状动力学模型
图1中，A和B分别表示材料的供应商与建筑上，C和D分别表示投资商与开发商，E表示代理客户，而F则表示房屋住户。由图1可知，不同级别和同一级别的材料供应商与建筑上和投资商、开发商、客户之间均存在着关于房地产的业务往来，通过科学地选择供应链中的不同企业，则能够达到房地产经济发展的不同效果。
五、结论
本文通过对金融危机背景下房地产经济和谐发展的重要意义进行分析，在对系统动力学模型的正反馈效应与负反馈效应做出探析和说明的基础上，对模型建立的意义展开了说明，并给出房地产经济和谐发展的网状动力学模型，通过模型分析可知，房地产经济和谐发展是由供应链中的各个单元以及外部社会环境、中央与地方政府的博弈和房地产价格波动等诸多方面因素共同决定的，因此，未来有必要也必须通过加强对房地产经济和谐发展的系统动力学模型的建设和分析力度，从而促进房地产产业的健康、持续发展。
