我国房地产税制改革问题研究综述
三、设立土地年租金
改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地处租金（土地使用费）。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征，不应将土地年租金并入物业税，因为土地年租金具有明显的地租性质，将它以税的形式进入征收就会形成以税代租的现象，而以税代租很容易形成土地为部门所有，企业所有甚至个人所有的观念，而且会大大增加税务部门的工作量，甚至造成征管的失控。[11]
四、开征统一规范的物业税
关于是否开征物业税以及如何开征有以下几种观点：
观点一认为：开征物业税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。[12]
观点二认为：我国物业税的设置应立足于国情。
首先，物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别；在农村有靠天吃饭的农民和一些“爆发户”的区别，因此，为了更好的发挥物业税的调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。
其次，物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国，房地产税一般属于地方税。但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配，原因有二：1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别，在保持国家平衡发展方面，中央政府要发挥主要职能，而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后，这将是一个不小的数目，中央参与分配可以增强中央财政的实力，从而，中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段，因此，征税工作复杂，中央和地方共同征税有利于工作的开展。
另外，物业税最好能够涵盖所有的不动产。时下，人们在谈论物业税的时候，一般是将其局限在房地产的范围内，但是，我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一则，中央文件中明确指出对不动产开征物业税，而不动产不仅仅是房地产，除此之外，还有汽车、船只等。二则，将其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的计征，减少偷税、漏税的发生。因为，业主的房产是比较容易清查的，而且位置比较固定，所以，将其他不动产与房产一起征税，能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税现象的发生。另外，对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源，同时，在税收的征纳上，可以更方便税收机关和纳税人，从而节省人力、财力和物力。
最后，为了适应我国的国情，我们在对物业税进行设置时，尚有几个问题需要解决。第一，发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。第二，物业税的设置要能调动起业主改善周边环境的积极性，因为房地产的评估价值是随着房地产周边环境的改变而变化的，环境的改善必然使房地产的评估值升高，业主纳税额也将增加。因此，在设置物业税时，对因业主改善周边环境引起的房地产升值就不要征税。第三，经济适用房的取得资格目前还不规范，一些非低收入阶层竟也买到了经济适用房，这有悖于政策的初衷，并且经济适用房业主的经济状况也是不断变化的，因此，在开征物业税的时候，这也是应该注意的。 [13]
观点三认为开征物业税有利于解放以下几个问题：
首先，有利于解决中低收入者的住房问题。我国已实行住房货币化，居民必须到市场购买商品房。然而，我国一些城市一套住房几十万元，让中低收入者望楼兴叹。高房价无疑与房地产税费有关。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费（主要是土地出让金）。目前中国的不含开发利润的住宅建设成本构成中，房地产税费和建筑成本大致各占5成。而在国外的住宅建设成本构成中，建筑成本占到8成，房地产税费仅占2成。这是中国城市房价高的主要原因。解决中低收入者住房问题的有效方式是个人住房按揭贷款。但由于一次性支付70年的大部分房地产税费导致房价过高，一些中低收入者仍需要较长时间储蓄支付按揭贷款的首期付款。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，便自然使住宅建设成本下降了近50％。即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅。从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。
其次，可打击投机炒楼。我国一些城市楼价涨幅较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性上涨，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。另一方面，实行物业税后楼价大幅度下降，炒楼利润空间减小，风险也将增大。房价大幅度下降后，百姓购房的能力大大提高，也使炒楼难度加大。因此物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用。但物业税在打击投机炒楼行为的同时，也会打击“买房出租”的正常投资行为，因为实施物业税后，“买房出租”的利润会大大缩水。
第三，有利于合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展。由于现行土地批租制度可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。实行物业税制，无疑可扭转这一状况。尤其是在广东这样的经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。
第四，有利于地方财政收入稳步增收。实施物业税制度在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看，有利于地方财政收入稳步增收。土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。一次性交纳几十年土地出让费用的土地批租制度使得物业保有阶段物业发生的持续增值部分主要流向了物业保有者，政府无法参与再分配。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。
最后，有利于遏制权力腐败。现有的城市土地批租制度使土地使用权出让领域成为权力腐败行为的重灾区。近年查处的多起高级干部权力腐败行为多与土地批租有关。物业税制度改变了现有土地批租制度，有利于遏制权力腐败。[14]
观点四认为：物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的，不仅可以克服现行计税依据的缺点，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定，更符合量能纳税原则，对于建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。[15]
观点五认为：开征物业税应建立以下三个原则前提，并借此体现“以人为本”的精神。
一是“民生”原则。无论是过去的“居者有其屋”，还是如今部分人的“居者优其屋”，都属于“民生”的范围。所谓“民生”原则，也就是说在这个属于市民基本生存、生活需要的领域里，政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标：只能促其水准提升、负担下降，而不是相反。
二是“区别对待”原则。虽然“燃油税”和“物业税”系同时出现的新话题，但它们具有完全不同的社会含义和税负性质。道理很简单，“耕者有其田，居者有其屋”事关所有人，而“行者有其（私家）车”仅事关部分人，必须区别对待。进一步说，此“物业”与彼“物业”也有不同甚至是根本不同，同样需要认真区别对待。如今，贫富差距越来越大，拥有物业数量可为标志之一。即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。不同税率甚至悬殊的税率，所表达的恰恰是社会“公平”的要求。
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