我国房地产税制改革问题研究综述
三是反对“为税而税”。所谓“为税而税”，说的是：一种新税种的设置或某税赋的调整，当局的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。近闻，河北清河县实行“3年纳税百万可得副科级”的土政策，个体户真的当上了县法院副院长，便是力证。诚然，这样的荒唐不可能在国家税务总局以及全国范围内普遍发生，但也不能完全排除这样的隐忧：在物业税设置的动机、理念中，包含着某些“为税而税”的因素。[16]
观点六认为我国物业税的基本框架应作如下设计：1、将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。2、统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。3、适当扩大税基，要将物业税扩大到农村。同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负。4、按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加以及所得税来调整。5、物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出。由于物业税属地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。[17]
观点七认为应统一内外税制，对内外资企业事业单位、经济组织、个人一律征收物业税，清理取消一大批不合理的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，对保留的收费在标准和项目上严格管理，将属于地价的收费归入地价中。同时，将征收环节向后推移，由开发建设、交易环节承担的税收，改为由拥有或使用单位和个人承担。[18]
五、取消城镇土地使用税和土地增值税
首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租（土地出让金）。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次，从理论上讲，随着房地产市场竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。[19]
取消士地增值税。房地产业在中国是一个新兴行业，具有投资规模大、建设周期长、风险大、收益高的特点，尤其在中国要素市场发展的初期，不可避免地产生房地产投资的暴利。因此，以上地增值税调节房地产投资的高额回报有它的合理性。但随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。[20]
六、适时开征遗产税和赠与税
遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平。因此，应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平看，遗产税应采用总遗产税制，即对死亡者遗留的全部遗产进行课税，不考虑遗产的分配方向，这样有利于税源监控，也有利于降低税收征管成本。关于遗产税与赠与税的配合模式，应该采取赠与税与遗产税分设的模式，对生前赠与财产课征赠与税，对死后遗产课征遗产税。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产，税负都趋于均等，从而堵住逃税的漏洞，赠与税的税率不应低于遗产税的税率。
七、清理房地产行业收费
即取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税，对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。[21]
八、完善房地产税课税的配套制度与政策
1、强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
2、完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
3、理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。[22]
九、引入“第一居所”概念，加大对房地产投机的抑制度。
第一居所是国外财产和所得税制中经常使用的概念，是指纳税人主要居住的住所。它与自用住宅的区别在于，纳税人可以有多处自用住宅，但其主要居住的一处住所就是第一居所。在我因房地产税制中可以引入这一概念，对第一居所给予低税率，对其他居所适用较高税率，可以有效抑制居地产投机行为的蔓延，保证房地产流通市场的稳健发展。
十、降低房屋租赁环节的税负，促进住宅消费。
根据目前房屋租赁收入水平，目前房地产租赁税收政策调整的方向应当是，适当降低营业税税率和所得税税率，并允许扣除房屋折旧和必要的成本开支，使房屋租赁的综合税负低于8％、虽然从表面上看，税率降低了，但实际上却促进了住房二级市场的发展，有利于将大量的隐性出粗房屋纳入正规管理渠道，税收收入反而可以增加。[23]
国外房地产税的特点
大多数经济发达国家一般采取房产与土地一起按评税值征收房地产税的做法，发展中国家差别较大，从税制要素上归纳有几种不同做法：
（一）关于征税对象
1、只对土地征税，对建筑物不征税；
2、只对房产征税，对土地不征税；
3、对土地和建筑物一起征收房地产税；
4、对土地、建筑物加可移动财产一起征收财产税。
世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚、爱沙尼亚等。有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚。对可移动财产征税只有美国部分州适行，因可移动财产总是以旧换新，财产的价值很难评估。因此，几年前这些州也放弃了对可移动财产征收财产税的规定。
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