房地产金融现状及潜在风险分析
一、房地产金融风险的相关概念
（一）房地产金融风险定义
房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融业务的内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
我国房地产金融经过几十年的发展，己逐渐形成一套房地产金融体系。以商业银行贷款为主，房地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。由于我国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖，因此，我国房地产金融风险集中表现在银行贷款风险。
需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益，也包括可能承受的未知损失。在房地产经济高涨时期，贷款银行是房地产经济的受益者；在房地产经济衰退时期，贷款银行则不可避免地要承担一定损失。本文研究目的是为了规避房地产金融风险带来的损失，所以文中房地产金融风险指未知损失。
（二）房地产金融风险分类
房地产金融风险主要包括流动性风险、市场风险、经营风险和违约风险。房地产泡沫破灭使金融机构承受的风险主要是市场风险和违约风险，由于金融机构在房地产方面的信贷过分集中而造成的风险往往属于流动性风险。
1.流动性风险
流动性风险是指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配而引起的商业银行资金周转不长的风险。
我国房地产开发贷款主要来自于四大囚有商业银行，贷款期限一般是5年。这种银行现金流短存长贷的结构很容易导致银行出现流动性风险。据经验而言，如果房地产贷款占总贷款的30%,则很容易引发金融机构的流动性风险。我国目前房地产贷款占总贷款比例10%-20%,贷款结构比较健康，但如果不加以控制很容易导致流动性风险。
2.市场风险
市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资和房地产贷款带来的风险。
在经济高涨时期，容易形成房地产经济泡沫。房地产较高的收益使得金融机构对房地产市场持乐观预期，于是将资金大量投向房地产行业。然而，当房地产泡沫破灭或其他原因导致房价下跌时，金融机构贷给房地产行业资金中就会出现大量坏账。金融机构承担的这种风险就是市场风险。
3.经营风险
经营风险是指由于公司决策人员和管理人员在经营管理中的决策失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险。
山于房地产具有不可移动的特征，房地产投资于其他投资相比而更具不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。由于我国房地产开发资金高度依赖于银行贷款，当不确定因素导致房地产项目在开发过程中出现问题时，银行会承担大量经营风险。
1992年我国海南房地产泡沫破灭后，房价迅速下降，房地产信用贷款无法收回导致许多金融机构出现支付困难和信用危机。
3.违约风险
违约风险根据违约者主观意志的不同可以分为理性违约与被迫违约两类。理性违约是借款人根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而选择的违约行为。理性违约通常发生在房价大幅下跌和利率上升的时候。根据克劳里泰的分析成果，当房产现值低于扣除交易费用后的未付清的贷款本金利息和时，容易出现理性违约。被迫违约是借款人由于财务原因无力还款而导致的违约行为。个人住房贷款容易形成被迫违约。贷款人在贷款年限中发生变故而无法偿清房款则会导致被迫违约。
二、房地产行业的发展现状及潜在风险分析
（一）房地产行业的发展现状
1.发展现状
（1）房地产投资高位增长。2010年全社会城镇固定资产累计投资额172291亿元，增长25.5%,增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2010年全年完成30580亿元，增长20.8%,略低于同期城镇固定资产投资增长率5.2个百分点，远高于其他行业的投资增长速度。
从中可以看出，房地产企业近五年来在我国固定资产投资中所占的比例均稳定于20%左右，并由继续上升的发展趋势。
（2）房地产资金来源状况不佳。自2010年以来，自筹资金平稳增长；利用外资增速由负变正，但8月后增速快速回落；国内贷款增速持续下降，已经从2月份的36.9%下降到11月份的5.2%,上半年降速快于下半年；以个人按揭贷款、定金和预收款为主要成分的其他资金来源增速回落最为显著，8月至今一直为负增长，且降幅不断加大。比较2009年以来的资金来源结构数据，可以看到，2010年房地产投资资金来源结构的显著变化主要表现在由定金、预收款和个人按揭贷款构成的其他资金所占比重的下降上。当然，这也反映了房地产市场状况不佳。
（3）销售面积大幅下降
2010年房市“打折、促销”甚至“大幅降价，等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。2010年商品房销售面积同比下降19.7%,销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2010年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2010年房地产市场”调整“最明显的标志。
2.主要影响因素
（1）房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近10年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速庵升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。
（2）调控政策使投资特别是投机风险增大。2009年下半年出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2010年延续实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2009年底房地产市场开始出现的调整迹象进入2010年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对2008年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2010年投资和投机性购房大幅减少（有人甚至认为已经基本绝迹），是销售量减少的重要原因之一。
（3）政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。四是开发企业应对市场变化迟缓。2009年下半年开始，房地产行业运行环境己经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2009年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。
房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。
3.行业发展态势
房地产企业在经过长期的发展后，呈现出以下发展趋势：
（1）专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房地产企业中，纯粹做房地产开发的企业有占45%,主要以大型房地产企业为主，因为大企业有丰富的专业经验和高层次的专业人才队伍，注重专业人才的培养，因此更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务的企业占55%,主要是中小型房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发经验，专业人才缺乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走多元化道路。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业，基于”房地产开发为核心、延伸价值链和产业链“的多元化经营模式已经形成。
（2）外资房地产企业大举进入。新世纪中国宣布，未来将在上海投资80多亿元人民币；新鸿基己经取消多年前规定投资内地不得超过总资产10%的上限，只要条件合适，有机会就去做。而香港瑞安集团宣称将自身50%的资产投入中国内地。其投资项目瑞安广场、新天地均成为上海的地标建筑。与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购盛世大厦，希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团也宣布将在中国投资50亿元人民币，其中7成投入上海。
（3）融资渠道拓宽，房地产基金、信托成为新的资金来源。海外房地产基金在近年来逐渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式。在政府加强调控紧缩的情况下，一家上市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的”备用渠道“显得尤为重要。信托也是银行贷款紧缩情况下重要的房地产资金来源渠道。《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《资金信托管理暂行办法》给予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛。对房地产相关的信托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式，资金来源包括一般社会投资者、银行、信托公司委托及自营、购房者等。信托业在很大程度上弥补银行信贷收紧带来的资金空白。
（二）现行房地产金融存在的潜在风险
1.实收资本不足，资产负债率高
据国家统计局数据简单计算可得，2008-2010年实收资本占投资总额分别为0.00867%、0.00834%、0.00953%和0.00875%;平均实收资本分别为0.2070、0.2282、0.2118和0.2474.从中可以看出中国房地产开发企业规模小，资质低，与境外房地产开发企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。且资产负债率高，2002-2009年分别达到74.9、75.8、74.1和72.7.部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠建筑材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引起连锁反应，隐藏一定的金融风险。
2.与普通老百姓的真实需求有不小的错位。1997年以来，中国商业性住宅一直占据着绝对主力地位，2004-2009年份额均超过50%,其中2009年达到58.41%,住宅消费业已成为中国经济发展的另一个新的增长点。但住房结构不是很合理，市场上需求很大的经济适用房除1999年和2004年高于10%,其他年份均低于这个比率，且自2004年呈下降趋势，2009年只占3.26%.别墅所占份额基本保持在5-8%左右范围内，1997-2009年间，2008年别墅所占份额最高达8.16%.办公与商业营业用房2004年之前三年均超过20%,之后徘徊在16-18%左右。以上说明通过近几年的宏观调控，别墅、办公楼及商业营业投资得到一定的控制，住宅投资有所上升但住宅开发从面积、房价及户型来看，与普通老百姓的真实需求有不小的错位，中等收入家庭买房承受着较大的还贷压力。
3.中国房地产开发企业开发实力和能力有限。房地产业是比较典型的资本密集型产业，很明显中国房地产业规模小，资源比较分散，没能形成规模效益，与其资本密集型产业的特点极不相符。企业资金状况相差甚远。比如，上海市目前的房地产开发企业有2004多家，平均注册资本金不足2004万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产开发企业数量多而开发项目规模小，在2001年全市5986万平方米的施工面积中，平均每个企业开发的面积仅为2.3万平方米。销售百强的房地产开发企业总共只占市场的4%左右。而在香港，排名前10位的房地产开发企业集团占了香港市场的80%,其中前三家就占50%.
4.房地产业浪费严重。我们说房地产业浪费严重是从几个方面来说的，在建造过程中，由于工人整体素质及技术水平低下，造成建筑材料及水、电等资源的浪费，利用效率不高，与中国现阶段能源紧张的局面不相符。中国建筑设计落后，且目光短浅，建筑物的寿命普遍不长，且有时因为规划变更，完好的建筑物被无情地拆除。城市改造所造成的及新建筑物引起的建筑垃圾十分巨大，与中国资源短缺的现状背道而驰。中国设计的户型偏大。2007年据有关部门对杭州18家大型房地产开发企业抽样调查，所销售的商品房中，单价3000元平方米以下的仅占3.7%,建筑面积80平方米以下的户型占1.1%.80-120平方米的户型也只占27.9%.宁夏全区2008年在建商品住宅中90平方米以上的户型占69.4%,而当年空置商品住宅中此户型占80.9%.与宁夏的经济水平显然不相符。
目前，建造和使用中建筑能耗占全社会能耗的30%,建材的生产能耗占16.7%,钢材全国用钢的30%,水泥用量占25%.建筑的高能耗不仅加重了中国的能源负担而且带来了严重的环境污染。由于结构不合理而导致的房地产空置同样造成很大的资源浪费。也有不少开发商圈地捂房，土地闲置不仅是浪费，也助长了本已能高起的房价。
5.资金的机会成本加大。过高的房价必然会导致房屋空置率的上升，房屋一旦卖不出去，一方面，开发商将难以偿还贷款，另一方面，开发商如继续投资，其资金来源将更多地依赖银行贷款，这两方面的合力将使银行面临的风险更大。论文格式中国房地产及住宅研究会副会长张元端指出，如果把近6年的竣工面积和销售面积之差相加，全国未销售的商品房已达4亿多平方米。其占压的资金也是巨大的，从而导致资金的机会成本加大。
现在无论去哪个城市，一线城市如上海、北京也好，二、三级城市也好，给人感觉就像走进了一个大工地，笔者有机会去了一趟辽宁本溪，刚进城，就看到不远处正修建大型体育馆，沿着市区的主干道走下来，路两边最显眼的就是各开发商的售楼处，开工建设的场面也是如火如荼，到处可见。全国各地都在集资建房，那销售情况怎么样呢？
施工与开工面积的年增长率是围绕着销售面积占施工与开工面积的增率上下波动的，这就像价值规律中价格围绕价值上下波动，每年完成的销售面积代表着市场中的需求，通过供求规律及市场机制，影响着房屋的供给，但中国由于市场机制作用的传递路径不通畅，形成这种现象多半是宏观调控的结果。2009年销售面积占全部施工及开工面积的24%,之前从98年到2008年最多为20%,而且2009年销售面积（55486.22平方米）首次超过竣工面积（53417.00平方米）。近年来，销售面积占比一直比较平稳，这在一定程度上说明中国对房地产商品的需求也是平稳的，这也是比较符合客观事实的。房屋投资大，具有这种能力的消费者每年增长也是平稳的。
（三）中国房地产金融风险的成因
中国的房地产金融风险也可以从这个方面来解释，但中国目前还正处于经济转轨的非常时期，市场经济体制还远未成熟，特别是房地产市场，因此分析中国房地产风险成因时，还应更关注中国自身的特殊性。
1.宏观因素
宏观经济高速发展，中国房地产新一轮过热有其一定的客观基础，首先，近几年中国GDP平均增长超过10%,房地产业作为拉动经济增长的重要力量，必然在这经济增长中占有很大比重。其次，中国居民实际收入的提高，2002-2007年城镇居民可支配收入增长率一直高于商品房价格增长率，2008年前者为9.7,后者低了两个百分点，达7.7.再次，随着居民生活水平的提高，住房消费观念也在转变。最后，中国城镇化进程的加快，2002年以来，中国存在城市化加速的态势。2002—2008年，城镇化率增长了8.41%,年均增长1.2个百分点，这个速度几乎是上个10年年均增长率的两倍，这充分表明了2002年以来中国城市化的加速。中国经济的高速发展是房地产过热及房地产金融风险产生的土壤。
2.微观因素
（1）金融产权不明晰。由于产权不清晰，权责不明确，决策失误责任人缺失，而且当期信贷资金的风险要到以后才能显现出来，在没有建立基本的责任追究的体制下，容易导致目标的短期化。而且在这种产权界限模糊的情况下，商业银行的决策经营机制不是建立在市场经济原则之上的，致使商业银行不以营利为目的，不是真正意义上的商业性金融机构。又由于在政企不分的机制下，商业银行过多地担负着财政性职能和政策性功能，致使企业与银行存在不负责任的心理，国家又成立资产管理公司，助长了这种”吃完财政吃银行“的心理。
（2）银行内控制度不完善。金融机构风险管理滞后，缺乏全方位监控管理手段。房地产信贷中重复抵押、虚假借资、资金变更用途等违规现象得不到遏制。金融机构没有建立起长期高效的风险防范机制，现有管理手段落后，审计指标体系落后，信息渠道不畅，造成监测贷后企业不够细致，难以实时有效地监控企业的资金使用情况。在银行与房地产企业的合作关系中，银行处于信息劣势地位，就现实而言，银行也很难深入内部去了解企业的真实经营状况，对于资金的运用那更是雾里看花，财务一般来说非上市公司是不愿向外界公开的。我们可以把银行和企业分别看成”委托人“和”代理人“,由银行委托企业将资金运用得当，产生利润率，由于信息不对称而导致市场上存在大量风险较高的玩家们，一些经营好的企业也不得不大肆扩张，或选择其他的融资途径致使留在市场上多为风险较大的企业。
三、我国房地产金融风险的控制与防范途径
（一）构建和完善多层次的金融支持和风险分担体系1.积极推进股票及公司债券融资
通过股票交易市场上市发行股票是房地产企业最合适和效果较好的融资手段，能通过股民监督起到规范房地产企业健康发展的目的。但由于上市审核严格，房地产公司中上市的比例很小。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。这几年我国股市发展得很好，市场资金面充裕，应该继续推动有条件的房地产企业入市，加大企业直接融资的程度。同时，鼓励法人治理结构完善，经营业绩好的企业发行公司债券融资。
2.大力发展房地产投资信托基金（REITS）
REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产业的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出发，REITS则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要。它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定它作为小股东会更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。
3.发展和完善房地产贷款担保和保险制度
建立起适合国情的房地产金融保险制度，实际上是在一个更大的范围内对金融机构的房地产金融风险进行转移和分散，同时有助于增加抵押物的担保能力，提高房地产金融的活力。
实际上，风险主体通过支付一定的保险费用，获得了一项看跌期权，拥有在保留潜在收益的情况尽量降低损失可能性的权利，这样就降低了其生产经营过程中的风险。随着我国房地产金融市场的不断发展，保险公司在开展房地产贷款保险业务时应积极转变经营理念，适时推行”一揽子“房地产贷款保险服务，对房屋、信用及信用进行多重立体保险，既控制抵押标的物贬值的风险，又注重控制借款人还款信用和还款能力方面的风险。
（二）建立和完善房地产征信体系
对贷款业务流程进行科学定制，明确划分操作环节及其审核重点，提炼形成业务操作规范，保证贷款环节衔接顺畅，易于业务人员熟练掌握，以操作程序的规范性保障贷款安全性。加强对业务操作的监督与复审，实行双人或分系统复核操作，对操作人员明确分工，落实责任，强化相互监督，将操作失误降到最低，减少人为操作风险。在资金划拨环节上，要提高业务操作人员的责任心和认真性，在划拨操作的程序上，要加强资金划拨的操作复核及会计核算复审，加强票据核对，建立信贷审批部门与资金划拨结算部门之间的双重核查机制，及时堵住漏洞。
对贷款资料审查、贷款额度确定、抵押登记、保险、签订合同、划拨资金、账务处理及贷款资料归档等主要环节归纳制定审核与操作控制要点，对关键环节重点控制，避免疏漏。对于房地产开发贷款，必须坚持两个硬性规定，即房地产开发项目必须具备”四证“（国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证），房地产开发企业必须有不少于项目总投资30%的自有资金。同时要严格对开发商进行审查，重点审查其资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、自有资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等，防止对房地产开发项目的盲目投入。
（三）强化监管措施
1.强化功能监管
金融监管要跟上金融创新的步伐，加强对金融创新产品尤其是金融衍生产品的监管。在金融市场全球化、金融创新和衍生品日益复杂的今天，金融监管需更多的强化功能监管，加强监管机构之间的职能协调。监管体系有必要从过去强调针对机构进行监管的模式向功能监管模式过渡，即对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管，以减少监管的真空和盲区。另一方面，一个复杂的金融衍生品涉及多个部门，传统金融市场之间的界限日趋模糊，跨部门的监管协调和监管合作日趋重要，监管也要加强职能的协调。目前，银行监管机构不仅要加强国内监管，还要根据金融全球化、自由化新情况，制定共同的监管标准、共同的监管框架和共同的风险处置方法，通过国际合作，来防范一国出现的金融问题和危机扩散到其他的国家的危险。
2.建立对评估机构的制约机制
作为一项金融产品，必须要有权威的资产评级公司为其评级，而其评级结果是大型投资基金以及外国投资机构进行投资的依据。因此，除了建立全国性的独立的第三方资产评级公司，政府必须要加强对其监管。本次危机暴露出评级机构存在问题。由于直接参与衍生产品的设计并为其提供评级，评级机构面临明显的利益冲突，丧失了独立性。
提高对评估公司的要求。评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任，必要时还可要求其开立保证金户。
（四）对银行业房地产金融风险防范的具体建议1.高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识（1）密切注意房地产市场的发展动态，加强市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产金融业务的经营方向与策略，促进住房金融业务的健康有序发展。
（2）严格把握房地产贷款的市场准入条件，对各类批发市场、缺少良好物业配套的单体楼盘、写字楼、商用房或非商品住宅占比高的楼盘、销售前景差的高层楼盘要限制介入；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。
（3）加强贷后管理，做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展住房金融业务范畴，有步骤地推进住房金融业务向多元化、标准化、优质化方向发展。对目前出现的房地产热要适当降温。要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定，从加强房地产信贷管理入手，切实改进服务，让房地产信贷业务步入良性运行的轨道。
银行对房地产金融风险的防范，可以借鉴新加坡模式，根据房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的业务划分，区别对待。
2.防范房地产开发贷款风险的对策
（1）充分研究当地经济环境和土地市场发育状况。一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备工作才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。在能否与一个地区土地储备机构建立密切合作关系之前还要看以下因素：一是地方土地管理制度和措施是否到位：二是土地隐形市场是否活跃；二是地方土地市场的供需状况等。对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究是银行与当地土地储备机构合作的一个重要前提。
（2）完善对房地产开发商的信用评级制度，积极探索有效的风险防范策略在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监竹，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。比如，贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款行专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。
3.防范住房贷款风险的对策
（1）逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征信体系是银行控制个人住房信贷风险的前提保证。从目前的实际出发，可以分两步走：首先，在银行内部以信用仁个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库，使每个客户都有相对完整的信用记录，并以此为基础建立个人信用总账户，个人与银行的所有业务均通过总账户进行。同时，加快建立国内各金融机构之间的信息交换制度。第二步，由中央银行牵头建立一个股份制个人征信公司，联合金融机构、政法部门、劳动力管理部门、企事业单位等，搜集整理个人收入、信用·犯罪等记录，评估个人信用等级，为发放个人住房信贷的金融机构提供消费者的资信情况。
组建征信公司，起初可以考虑只联合相关金融机构，以后再逐步扩大。征信公司应遵循”会员免费提供信息，有偿提供查询服务‘，原则，把各家金融机构作为会员，金融机构兔费向征信公司提供个人信用记录，参加组建的其他部门同样要免费提供有关的个人资信情况。金融机构和个人查询时要付费，以便保证征信公司正常运转气将成功经验向全国推广。目前这项工作的试点已经在上海展开，应下大力为个人住房信贷的全面开展创造条件。
（2）建立科学的个人信用评价体系。在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。
（3）完善银行内部个人住房信贷的风险管理体系。从跟踪、监控入手，建立一套个人住房信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单，加大追讨力度，并拒绝再度借贷。要进一步完善消费贷款的风险管理制度，逐步做到在线查询、分级审查审批集中检查。从贷前调查、贷时审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。
银行内部要建立专门机构，具体办理个人住房信贷业务，同时建立个人住房信贷审批委员会，作为发放个人住房信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。
（4）银行有计划、有步骤地推行房地产证券化。前面已经讲到国家要银行有计划、有步骤地加快房地产证券化。对银行而言，也要有计划、有步骤地推行房地产证券化，因为这样可以降低风险。特别是发行个人住房贷款证券。实际上中国银行业已经开始试点这样的做法。
2009年12月15日以中国银行业作为发起机构的建元2009-1个人住房抵押贷款支持证券成功发行，该证券是国内首批信贷资产证券化试点的成果，是国内首单住房抵押贷款支持证券，发行总额为人民币30.17亿元。
结论
近年来，随着国民经济的持续快速增长和城镇住房制度改革的逐步深化，房地产业成为经济增长的重要推动力。房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。但房地产业与银行业过于紧密地捆绑在一起，蕴藏着较大的金融风险。目前我国的房地产金融市场与美国次级债危机爆发前有着许多相似之处，美国次级债危机对我国的房地产金融市场提出了警示。
本文从住房贷款发展和加强监管等方面，对防范我国住房贷款市场的风险提出建议和措施：加快房地产金融创新，建立多层次的房地产金融支持和风险分担体系。金融创新应与审慎经营有机结合起来；商业银行应注重建立和完善个人征信制度，加强个人住房贷款数据库管理维护。加强内控，规范操作，加强银行自身管理；强化功能监管，加强监管机构之间的功能协调。构建危机预警机制。建立对评估机构的约束机制。
本文主要从本人从银行业角度对我国房地产金融风险的防范提出具体的建议和措施，而对于国家的宏观调控以及房地产行业等其他角度的防范措施没有进行详细分析研究。 [BuHui\Com]
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